8(800)350-83-64

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости(2018г)

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.

При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.

В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя.

Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться.

Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.

Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.

Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора.

Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП.

В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично.

Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП.

Это значит, что квартира после приватизации не продавалась.

Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия.

Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года.

Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки.

Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания.

Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.

Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника.

Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной.

В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы.

У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах.

Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами.Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.
  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи.Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.
  4. Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества.Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.
  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать.Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry-pri-pokupke

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры — руководство к действию

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры - руководство к действию

Мошенничество при сделках покупки и продажи недвижимости не редкость. Обманывают как посредники (риэлторы), так и сами покупатели и продавцы.

Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять юридическую чистоту сделки, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, когда деньги переданы, договор заключен, а в квартире невозможно жить по тем или иным причинам.

Например, потому что в нее вернулся заключенный из мест лишения свободы или потому что прокуратура наложила арест на незаконно приобретенное жилище.

Обычно проверку юридической чистоты поручают посредникам, но и они могут оказаться мошенниками

Поэтому лучше самим собрать все сведения, благо делается это довольно быстро, а все документы находятся в свободном доступе.

Алгоритм действий

Для выявления основных мошеннических схем достаточно следовать такому алгоритму.

  • Убедиться в наличии квартиры. Иногда риэлторы продают квартиры по каталогу, особенно иногородним покупателям, в то время как по такому адресу никаких домов не существует.
  • Проверить документы владельца квартиры. К ним относятся паспорт и доверенность (если продает не сам собственник). В паспорте не должно быть признаков подделки. Особенно стоит обратить внимание на прописку. Выглядит странно, если собственник жилья прописан в другом месте. Иногда, конечно, такое бывает, но если имеются и другие признаки странного поведения, то от такой сделки лучше отказаться. Что касается доверенности, то она должна быть заверена нотариусом. Стоит сверить паспортные данные предъявителя доверенности с данными, указанными в документе.
  • Проверить документы посредника. Если квартиру продает риэлторское агентство или фирма-посредник, нужно убедиться в наличии у них всех разрешений на осуществление данного вида деятельности, обратить внимание на лицензию и срок ее действия.
  • Проверить документы на квартиру.

У собственника или посредника обязательно должны быть в наличии:

  1. свидетельство о регистрации права на недвижку;
  2. правоустанавливающие бумаги, такие как договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о приватизации и т. д. (то
  3. есть те документы, согласно которым гражданин стал собственником помещения);
  4. технический паспорт;
  5. кадастровый паспорт;
  6. разрешение на перепланировку;
  7. разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников – ребенок).

В документах не должно быть исправлений, помарок, дописок ручкой. Требуйте оригиналы, а не заверенные копии

Далее следует:

  • Проверить квартиру в управляющей компании. Для этого надо заказать расширенную выписку из квартиры. В ней будет указано, кто когда-либо проживал в квартире, кто проживает сейчас, кто выписан временно (например, ушедший в армию), за кем сохранено право проживания в квартире. Этот этап нужен, чтобы не получить неожиданных «постояльцев». Справка выдается в течение трех дней, бесплатно. Иногда нужно купить соответствующий бланк, он стоит около 50 рублей.
  • Проверить квартиру в Росреестре. Заявителю выдадут справку, в которой указано, находится ли квартира под арестом, под залогом, имеется ли на ней иное обременение. За выдачу справки надо будет заплатить госпошлину в размере 250 рублей. Готовится она в течение недели.
  • Проверить отсутствие долгов за квартирой. К ним относятся: квартплата, плата за домофон, плата за газ, плата за капремонт и т. д. Все данные справки должен собрать собственник помещения и предоставить их в распоряжение покупателя.

Таким образом, проверка юридической чистоты сделки – это целый комплекс мероприятий, которые направлены на выявление правового статуса квартиры. Как правило, если недвижимость «проблемная», это достаточно легко выясняется.

Но чтобы быть стопроцентно уверенным, можно обратиться в сыскное агентство или к независимым риэлторам, которые «разведают» все необходимые данные.

Кроме того, если имеются подозрения о чистоте сделки или личности продавца, можно сделать запросы в правоохранительные органы – полицию или прокуратуру.

Что должно насторожить

Есть несколько факторов, которые должны насторожить любого покупателя недвижимости:

  • сокрытие документов под различными предлогами и уверения, что «всё нормально»;
  • представление только копий документов, даже если они заверены нотариусом (у мошенников может быть «карманный» нотариус либо его подписи и печать просто подделаны);
  • несовпадение адреса прописки собственника квартиры и места его фактического проживания (то есть адреса продаваемой квартиры);
  • отсутствие письменного согласия других собственников;
  • отсутствие разрешительных документов на проведение сделки со стороны третьих лиц – органа опеки и попечительства, банка (если квартира под ипотекой), собеса (если в числе собственников – недееспособный) и т. д.
  • наличие в квартире третьих прописанных лиц при уверении, что «они выпишутся, как только переоформим квартиру», – в момент оформления сделки в квартире не должен быть никто прописан;
  • требование передачи аванса без заключения основного договора.

Конечно, могут насторожить и другие признаки, например, странное поведение посредников и владельца помещения, которые путаются в деталях или дают противоречивые сведения.

Поэтому нужно быть предельно внимательным и досконально проверять все бумаги, анализировать поведение участников сделки и при малейшем подозрении не стесняться перепроверять данные

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/zashhita-ot-moshennichestva.html

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры

Долгожданный момент приобретения собственного жилья может обернуться неприятными волнениями и непредвиденными хлопотами, если уделить недостаточно внимания проверке чистоты сделки при его приобретении.

Поскольку покупка недвижимости – достаточно важный шаг для любого человека, стоит подойти к проверке юридической чистоты сделки ответственно.

Идеальным вариантом будет доверить проверку документов и иных аспектов сделки юристу.

Если же вы решили самостоятельно выполнить такую проверку, то стоит прислушаться к советам специалистов.

Проверяем квартиру

В зависимости от того, приобретаете ли вы жилье на вторичном рынке либо в новострое, будут определяться критерии проверки его чистоты.

На вторичном рынке недвижимости следует подвергнуть тщательному изучению:

— личность продавца, его паспортные данные;

— правоустанавливающие документы на жилье и их подлинность; обязательно сверьте адрес квартиры, которую вы смотрели, с адресом, указанным в документах при оформлении сделки;

— предыдущую цепочку сделок и регистрационных действий с недвижимостью;

— сведения об обременениях и их снятии;

— данные о лицах, прописанных/зарегистрированных/снятых с учета в данной квартире.

Обязательно внимательно проверить документы, которые являются основанием для возникновения права собственности на продаваемое жилье.

При покупке квартиры в новострое проверьте правомочия организации по осуществлению продажи недвижимости.

Проверяем продавца

До документального оформления сделки следует уделить внимание личности продавца. Для этого следует придерживаться таких правил:

Требуется осторожность при продаже квартиры не лично собственником, а лицом, представляющим его интересы по доверенности.

Доверенность может быть отменена до момента регистрации права собственности за новым владельцем квартиры в Росреестре.

Это, в свою очередь, может повлечь оспаривание договора купли-продажи.

Внимательно отнеситесь к личности продавца в случае приобретения квартиры у человека, который зарегистрирован в другом регионе, республике.

При мошеннических схемах отчуждения недвижимости преступники стараются сначала оформить квартиру на лиц, склонных к наркомании, либо алкоголиков, которые проживают в «глубинке», и которых непросто будет отыскать в дальнейшем.

Проверка дееспособности собственника квартиры. Пообщавшись с продавцом некоторое время, обычно можно определить, вменяем ли он.

Если продавец похож на наркозависимого либо на алкоголика, то его могут признать ограниченно дееспособным, что накладывает ограничение на совершение ним сделок по продаже недвижимости.

При наличии обоснованных сомнений по поводу дееспособности продавца рекомендуется провести его освидетельствование у врача-психиатра в день оформления сделки и сохранить полученное врачебное заключение.

Проверить, не имеют ли права на приобретаемое жилье наследники, несовершеннолетние лица, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, лица, отказавшиеся принимать участие в приватизации квартиры, или лица, выселенные на основании судебного решения.

Проверить, не может ли претендовать на квартиру супруг(а) (бывший супруг) нынешнего собственника. В некоторых случаях они могут попытаться оспорить сделку купли-продажи, что приведет к длительным судебным слушаниям, вашим переживаниям и финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, нелишним будет взять у продавца квартиры расписку о том, что при возникновении претензий или оспаривании сделки третьими лицами продавец обязан возместить им предусмотренный законом или судебным решением ущерб.

Стоит детально обсудить с продавцом условия освобождения и фактической передачи жилья, а при расчетах использовать расчетный счет в банке либо воспользоваться банковской ячейкой сейфового хранения.

Что должно насторожить

Есть ряд факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя квартиры и заставить более тщательно проводить указанные выше процедуры по проверке недвижимости и личности продавца.

К таким «тревожным сигналам» следует отнести:

— продажу недвижимости в срочном порядке. Возможно, продавец стремится избавиться от жилья в связи с вероятными претензиями на него со стороны третьих лиц, может существовать факт спорного наследования, возможен большой износ либо наличие скрытых дефектов у недвижимости;

— многократное отчуждение жилья за короткий срок – у такого жилья может оказаться «криминальное» прошлое;

— продажа квартиры значительно ниже рыночной стоимости на аналогичную недвижимость. Одной из причин может быть то, что дом запланирован под снос или реконструкцию;

— продажа по доверенности, если представитель собственника всячески препятствует желанию покупателя лично встретиться или пообщаться с собственником;

— продажа квартиры, в случае если продавец предоставляет исключительно копии документов (пусть даже и заверенные нотариально): одна квартира может продаваться нескольким покупателям одновременно;

— отказ продавца представить все документы на отчуждаемую недвижимость заблаговременно до оформления сделки, чтобы у покупателя не было возможности их тщательно изучить и проверить. Такой отказ может свидетельствовать и вообще об отсутствии нужных документов, которые мошенники планируют «состряпать» непосредственно к моменту сделки.

Как бы вы ни были уверены в собственных силах все же лучше доверить проверку юридической чистоты сделки профессионалам. В частности, вам может помочь юридическая консультация. Не стоит экономить на данной процедуре, чтобы в дальнейшем не испортить себе радость от покупки квартиры.

Источник: http://west-ur.ru/yurist-besplatno/zhilishhnoe-pravo/kak-proverit-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiryi.htm

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры

Покупая новое жилье (особенно на вторичном рынке), следует застраховать себя от различных неприятных историй, связанных с сокрытием продавцом реальной информации о недвижимости. Но как проверить юридическую чистоту квартиры при сделке купли-продажи?

Многие риэлторские агентства предлагают подобную услугу. Она подразумевает изучение истории жилья (домовладения, квартиры).

Юридическая чистота недвижимости характеризует отсутствие у нее каких-либо обременений (в том числе прав третьих лиц), а также наложенных государственными органами мер (запретов, взысканий, арестов).

При таких обстоятельствах никто не сможет оспорить приобретенное право собственности покупателя и признать сделку недействительной.

Для удостоверения юридической чистоты недвижимости риэлторы используют различные методы. Самый простейший — детальное ознакомление с сопутствующей документацией, подготовленной для предполагаемой сделки.

Здесь главное — подтвердить подлинность предоставленных документов, отсутствие в них каких-либо исправлений, неточностей, противоречий, сомнительных данных.

Профессиональный риэлтор точно знает, какая информация важна для сделки, и где именно ее в документах стоит искать.

Так, например, общая история квартиры должна содержаться в домовой книге и выписках из ЕГРП (на недвижимое имущество, сделок с ним). Такая выписка может быть получена по соответствующему запросу.

Еще одним надежным способом информирования является справка Горбюро недвижимости.

В таких документах указывается полный перечень собственников недвижимости, а также наличие определенного обременения (рента, залог), ареста и т.п.

С начала 1998 года фиксация прав на недвижимость происходит посредством регистрации в специальном государственном реестре: ЕГРП. Ранее оформление происходило через Горбюро недвижимости, БТИ.

Получается, что недвижимость, права на которую были зарегистрированы после указанной даты, можно проверять по выпискам из Реестра. А жилье, зарегистрированное до 31.01.98 г., следует «пробивать» по данным Горбюро недвижимости.

Первое, что нужно спрашивать у продавца — выписка из ЕГРП. Здесь надо акцентировать внимание на срок выдачи (получения) документа. Для гарантированной безопасности выписка должна быть получена накануне совершения сделки. Актуальность старой выписки может быть уже утрачена.

Получить такой документ можно и самостоятельно, если продавец по каким-то причинам отказывается это делать.

Конечно, за справочные сведения придется заплатить, но суммы расходов несущественные и безопасность будущей сделки гораздо дороже.

От физического лица потребуется только удостоверение его личности (соответствующий документ), а также квитанция об уплате госпошлины.

Юридические же лица должны предоставить: учредительный договор, устав, доверенность, выданную представителю, регистрационное свидетельство, документ, свидетельствующий об оплате.

Как нужно читать выписку из ЕГРП? Она включает следующие сведения:

— название органа, производящего госрегистрацию прав;

— исходящий номер, дата подписания документа;

— условный (кадастровый) номер недвижимости;

— назначение конкретного вида недвижимости;

— параметры (площадь);

— местоположение (адрес);

— информация о правообладателях (в том числе, если регистрации подлежало право общей собственности);

— разновидности зарегистрированных прав;

— имеющиеся обременения (ограничения) прав с датой, номером их регистрации, сроками их существования и личными данными лиц, в пользу которых были установлены;

— сведения об обратившемся за выпиской лице.

То есть здесь все предельно ясно и расписано по пунктам.

Существуют риски при покупке квартиры на первичном рынке.

Если жилье продается в новостройке, то свидетельства о регистрации прав на такое жилье не существует в принципе. А договор купли-продажи может заключаться при таких обстоятельствах неограниченное количество раз (пока чье-то право на собственность не будет официально зафиксировано).

Договор, предусматривающий покупку жилья при долевом участии в строительстве, — более безопасный способ приобретения недвижимости, имеющей нулевой период эксплуатации. Квартира, продаваемая в соответствии с нормами ФЗ-214, гарантирует регистрацию прав собственника, поэтому здесь не потребуется дополнительная проверка.

Но, к сожалению, застройщики и посредники пытаются продать жилье в новостройках по «обходным схемам». Любое отклонение от общих правил ФЗ-214 (даже если это сулит вам неслыханную выгоду) грозит высокими рисками.

Здесь, чтобы установить юридическую чистоту недвижимости, необходимо будет восстановить всю цепочку взаимоотношений, начиная от первичного застройщика и заканчивая конечным продавцом, и определить характер правоотношений между ними.

А вот каковы основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь, речь идет о возможности оспаривания приобретенных прав на недвижимость. Причинами тому могут служить:

— наличие спора в отношении проданного жилья (между бывшими супругами, наследниками);

— недееспособность продавца (в случаях, когда продающая сторона является лицом, страдающим наркоманией, алкоголизмом, психическими заболеваниями);

— наличие права проживания у третьих лиц (например, у освободившихся из мест заключения ранее прописанных лиц, пропавшего безвестно члена семьи продавца, зарегистрированных по месту своего предполагаемого проживания несовершеннолетних лиц).

Чтобы исключить любую из представленных выше ситуаций, необходимо внимательно изучить выписку ЕГРП в отношении такого недвижимого имущества.

Источник: http://ur-pro.ru/zhilischnoe-pravo/742-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki-pri-pokupke-kvartiry.html

Юридическая чистота покупки квартиры: как правильно проверить законность сделки

Юридическая чистота покупки квартиры: как правильно проверить законность сделки

Жилищный рынок в России появился недавно, большинство населения в этих вопросах недостаточно юридически грамотно, поэтому часто используются услуги посредников – многочисленных агентств по продаже/покупке недвижимости в надежде на помощь профессионалов, которые, увы, не всегда оправданы.

Их личные качества – фактор субъективный: недобросовестный или некомпетентный риелтор может проигнорировать важнейшие нюансы, что в дальнейшем значительно усложнит жизнь новоявленному собственнику.

За последствия совершённой сделки агент не ответит – нет подходящего закона. Так что берите всё под свой контроль, предварительно усвоив несложные правила, приведённые ниже.

Мошенники боятся юридически грамотных покупателей.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

Речь пойдёт о вторичном жилье, т. е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

С чего начать покупку квартиры? С выяснения истории жилой площади. Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц. Предъявить подобные требования можно, если:

  • есть временно выбывшие по разным причинам:
    • срочная служба в армии,
    • находящиеся в заключении осуждённые,
    • пациенты психиатрических больниц,
    • претенденты на наследственное имущество,
    • дети, не достигшие 18 лет;
  • сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
  • после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

  1. Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
  2. Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
  3. Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
  4. Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Излюбленная схема мошенников — продажа квартиры по фальшивой доверенности.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец.

При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку.

Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:

  • Правоустанавливающие: идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:
    • паспорт;
    • справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет — решать вам);
    • документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
    • другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.
  • Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог).
    По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
  • Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
  • Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
  • Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
  • Подлинник доверенности на продажу, заверенной нотариально
  • Экспликация, или план квартиры, для установления факта незаконной перепланировки.

Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

  • Во-первых, убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров.Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
  • Во-вторых, из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
  • В-третьих, из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
  • В-четвёртых, дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней. Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати.И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
  • В-пятых, от покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений. Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем.Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.

Не отдавайте задаток в неофициальной обстановке.

Подведём итоги и проясним ещё некоторые моменты

Даже прибегнув для совершения покупки к услугам риелтора, нельзя расслабляться. Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.

Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке.

Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов.

Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.

В одной из предыдущих статей мы писали о том, чем отличается задаток от аванса при покупке квартиры. Разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.

Аналогичная ситуация: продажа квартиры нескольким лицам, используя хорошо изготовленные дубликаты документов.

Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.

Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается.

В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже.

Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.

Особенно тщательно изучите сведения домовой книги: в практике судопроизводства известны случаи, когда человек, давно не проживающий в квартире, но будучи прописанным в ней когда-то, вдруг предъявляет претензии о незаконности сделки и настаивает на вселении.

И последнее. Не указывайте в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: http://napravah.com/kvartira/pokupka/proverka-chistoty.html

Обезопасьте вашу сделку от мошенников – сохраните ваше время и деньги

Обезопасьте вашу сделку от мошенников – сохраните ваше время и деньги

Получаем документы о правах на объект и ищем признаки их недействительности. Затем на основе полученных данных обобщаем признаки невозможности заключения сделки.

На данном этапе мы получаем документы о переходе прав на объект и проверяем признаки их недействительности. После получаем сведения о правообладателе и проверяем признаки его несостоятельности. В случае необходимости делаем запрос в ЗАГС

Наши юристы грамотно составят договор с учетом интересов покупателя. В случае составление договора банком или нотариусом, мы проведем его экспертизу и в случае необходимости будем вносить правки.

Наш юрист разработает схему проведения сделки и будет присутствовать на подписание документов на самой сделке в банке

Получаем документы о правообладателе и проверяем дееспособность правообладателя-гражданина или правоспособность правообладателя-организации, а также полномочия представителя. Затем обобщаем признаки ничтожности сделки и вносим их в отчет.

Получаем необходимые документы на объект и проверяем наличие зарегистрированных в жилье лиц, самовольной перепланировки или реконструкции, соответствие границ земельного участка или наличие градостроительных ограничений. Затем обобщаем негативные особенности объекта и фиксируем их в отчете.

По итогам юридической проверки, мы подготовим письменный отчет юриста на бланке компании «БизнесНедвижимость», по итогам которого вы сможете узнать о всех рисках и возможностью их устранения.

Источник: http://reg-egrp.ru/proverka-chistoty-sdelki.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Проверка недвижимости перед покупкой уже давно стала очень важным аспектом при покупке жилья.

Юридическая чистота квартиры предотвратит ее отчуждение в пользу бывшего владельца или иных третьих лиц, при любых законных основаниях.

Чистоту жилья можно определить с помощью полного и всестороннего изучения документации, которая непосредственно к нему относится.

Правоустанавливающие документы

Если квартира выбрана, то необходимо для начала проверить документы права собственности владельца. Чаще всего, у хозяев недвижимости на руках мена, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве наследия. Изредка можно встретить владельца по решению суда, договору ренты.

Договор на владение имуществом может проверить любой житель России. В нем обязательно указываются условия, не соблюдение которых приводит к его расторжению. Если условия игнорировались, то соглашение недействительно.

Законность перепланировок

Когда осуществляется проверка квартиры перед покупкой, очень важно тщательно изучить документы из БТИ. Благодаря информации из них можно узнать о проведении незаконных перепланировок или переустройств.

Квартиры с узаконенной перепланировкой в среднем стоят на 10% дороже.
Наличие незаконного переустройства или перепланировки не является препятствием для заключения договора купли-продажи.

Согласно законодательству, какие-либо переустройства, перепланировки должны согласовываться со специальными органами местного самоуправления.

Без соглашения такие действия с квартирой признаются недействительными и расцениваются как административное правонарушение.
Тогда переоборудование или перепланировка квартиры признается незаконной, и новый владелец может за это понести ответственность.

Проверка бывших собственников квартиры

Вся история любых жилых сооружений отображается в ЕГРП и во время покупки в нем можно взять выписку, чтобы понять, что происходило с квартирой за последние годы.
Если квартира часто переходила в руки разных владельцев, то, скорее всего сделки были мошенническими и ее не стоит покупать.

В информации из выписки можно увидеть, какие споры по ней были, и продумать могут ли возникнуть такие споры в дальнейшем. Если вы узнали, что по квартире идут судебные споры, то лучше подождать пока они закончатся.

Иногда случаются такие ситуации, при которых нет возможности узнать историю квартиры. Значит, жилое помещение не зарегистрировано в специальном реестре и является достаточно старым.

Отсутствие данных о квартире в ЕГРП свидетельствует о ее юридической чистоте. Для проверки информации по такой квартире необходимо обратится в Департамент, отвечающий за жилищную политику.

Права третьих лиц

Достаточно часто возникает ситуация, когда осуществляется продажа квартиры, на которую имеют права третьи лица. Поэтому перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке необходимо учесть и права на нее третьих лиц.

К таким ситуациям относятся:

  • сдача в аренду. Когда собственник продает квартиру, арендаторы не имеют права ему препятствовать, но по своему желанию могут проживать в ней до истечения срока аренды;
  • квартира является предметом судебного процесса;
  • залоговое имущество. Жилое помещение может служить залогом по ипотечному кредиту. Для продажи такого жилья собственнику необходимо попросить у банка разрешение на продажу и досрочно погасить ипотеку. Поэтому необходимо знать все нюансы кредитного соглашения владельца с банком перед тем, как проверить документы при покупке квартиры;
  • договор ренты. До выставления имущества на продажу, продавец мог заключить такое соглашение, согласно которому после его смерти определенное жилье переходит третьему лицу;
  • арестованное имущество. Если у собственника имеются просроченные долги по кредиту или коммунальным платежам, квартиру можно продать только после снятия ареста. В случае осуществления продажи сделка через некоторое время признается недействительной.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на первичном рынке

Когда квартира покупается в новостройке, то свидетельство права собственности отсутствует. Вместо него есть договор долевого участия, который и продается.

Такое соглашение в полной мере защищает интересы и права покупателя, а также гарантирует, что все данные будут зафиксированы в Едином Государственном реестре.

Очень рискованной покупка может стать, если жилье продается не через посредническую фирму или компанию.

Риск заключается в том, что инвестор мог не полностью рассчитаться за квартиру, но уже выставил ее на продажу.

Проверить документы на квартиру при покупке, вам может помочь опытный в таких направлениях юрист.

Важно

Приобретение жилья в недостроенном доме всегда является большим риском.
Если квадратные метры продают по очень низкой цене, то скорее всего объект проблемный или это афера.

Если квартира не в полном объеме выкуплена инвестору, застройщик может когда угодно расторгнуть договор и получить обратно свое право на помещения. Чтобы не стать жертвой такой схемы, покупатель должен разобраться во всей цепи отношений между инвестором и застройщиком.

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке

Самым частым риском покупки вторичного жилья является оспаривание прав на жилище. Существует много способов, как проверить чистоту квартиры перед покупкой на вторичном рынке, но сначала нужно разобраться вследствие каких причин могут возникнуть проблемы.

Такая ситуация возникает:

  • когда продавец недееспособен;
  • после появления выписанного из жилища на время лица;
  • если возник имущественный спор между наследниками;
  • если существует безвестный пропавший член семьи;
  • при разделе имущества супругами.

Если при проверке в истории квартиры вами обнаружены споры, необходимо узнать, сколько лет прошло после их возникновения. Согласно действующему законодательству, максимальный срок признания сделки недействительной составляет три года.

Если на протяжении трех лет перед покупкой с квартирой не осуществлялись какие-либо сделки, предыдущие владельцы не могут предъявлять прав.

Когда осуществляется проверка квартиры на чистоту при покупке, необходимо тщательно проверить возможные риски и проблемы, которые с ней связаны.

Но если обнаружились споры, которые происходили в период последних трех лет, то необходимо требовать у собственника решение суда. Исходя из полученного решения, сделать выводы о законности собственности. Если судебного решения еще нет, то покупать такую квартиру не стоит.

Какую информацию проверить очень трудно

Кроме основных данных, существует и дополнительная информация, которую сложно, а порой даже невозможно проверить.

Важно

Неосторожный подход к подготовке или заключению договора купли-продажи может обернуться не только отменой сделки, но и потерей денежных средств.

Покупая квартиру, обратите внимание на такие нюансы:

  • продавец находится в браке. Квартира может оказаться совместно нажитым имуществом, которое не успели разделить после развода. Если у продавца новый паспорт, то данных о браке в нем не будет и такую информацию проверить будет крайне сложно. В случае появления претензий обманутого супруга могут возникнуть судебные разбирательства и как следствие отчуждение какой-то части жилплощади;
  • полномочия, которыми владеет нотариус, во время удостоверения документов. Иногда встречаются случаи, когда его лишают прав и полномочий на осуществление некоторых действий. Тогда сделка недействительна;
  • наличие внебрачных детей;
  • заключение сделки по старому паспорту, не смотря на наличие нового. Действительным является только новый паспорт, поэтому если сделка заключена по старому документу, ее можно легко расторгнуть в суде.

Таким образом, проверить квартиру при покупке на чистоту достаточно сложно.

Даже после полной проверки затруднительно получить стопроцентную гарантию, что на нее не появится претендентов в дальнейшем.

Но возможно существенно снизить риск наступления негативных последствий от заключения сделки на покупку жилья.

Если вы не знаете, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, можете обратиться к знающим специалистам. Конечно, за это придется заплатить, но вы сэкономите свое время и будете хоть частично уверены в чистоте приобретаемой квартиры.

Источник: http://ya-i-zakon.ru/articles/nedvizhimost/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry.html

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры в 2018 году?

Чтобы правильно оформить сделку купли-продажи недвижимости, избежать претензий со стороны третьих лиц или государства, необходимо убедиться в соблюдении всех норм законодательства. Для этого следует проанализировать юридическую чистоту сделки. Что это такое, и как проходит процедура, расскажем в нашем материале.

Юридическая чистота сделки – это отсутствие законных препятствий для её заключения, а также соблюдение интересов не только продавца и покупателя, но и других заинтересованных лиц.

Чтобы удостовериться в том, что сделка не противоречит гражданскому и семейному законодательству, следует внимательно отнестись к сбору и подготовке необходимых документов.

Проверка юридической чистоты включает в себя два основных этапа.

Сначала тщательно анализируют, насколько законно собственник владеет недвижимостью, а затем проверяют все документы на квартиру и собирают информацию об истории сделок, которые проводились на протяжении последних лет.

В процессе проведения проверки следует акцентировать внимание на следующих моментах:

  • Узнать, кто в этом помещении временно или постоянно был прописан ранее и кто зарегистрирован на момент заключения сделки.

В процессе подготовки договора купли-продажи следует изучить архивную информацию, которая находится в выписке из домовой книги. Эту же информацию можно найти в ордерах или копиях финансово-лицевого счета ЖЭКа или управляющей компании.

Следует учитывать, что некоторые физические лица, зарегистрированные в квартире, сохраняют за собой право пользоваться помещением даже после её продажи до снятия с регистрационного учёта.

Поэтому у них есть реальное право после совершения сделки купли-продажи отстоять это право путём обращения в судебные органы.

Если такую информацию не перепроверить, то придётся или участвовать в судебных тяжбах по выселению этого жильца, или платить за него коммунальные платежи. Своевременная проверка поможет решить этот вопрос мирно в досудебном порядке.

  • Проанализировать все ранее совершенные с квартирой сделки.

Это особенно актуально в случае продажи квартиры, у которой сменилось несколько владельцев.

После проведения такой проверки могут вскрыться факты дарения недвижимости, её использования для обналичивания воинских сертификатов или проведения иных фиктивных операций купли-продажи.

Если были обнаружены такие факты, то от приобретения такой квартиры лучше отказаться, т.к. перепроверить все сделки на их соответствие закону достаточно трудно, а порой просто невозможно.

  • Получить и проверить информацию о правоспособности и дееспособности собственника жилья, а также о том, что он имеет на заключение сделки соответствующие правомочия.

Если во время продажи квартиры выяснится, что её собственник не имел права делать это самостоятельно без попечителя по причине отсутствия правоспособности или потому, что был признан судом недееспособным, то, в соответствии со ст.

177 ГК РФ, сделка наверняка будет признана недействительной. Поэтому при возникновении таких сомнений или просто для подстраховки следует попросить у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера.

Нужно убедиться, что продавец на момент совершения сделки не находился в зарегистрированном браке, т.к. в соответствии с нормами семейного законодательства нажитое во время брака имущество является совместным имуществом супругов.

Если квартира будет приобретена без согласия второго супруга, то через некоторое время покупателя может ожидать судебная тяжба с обманутой стороной.

Надо убедиться в том, что выдавший доверенность человек был в здравом уме и в твёрдом рассудке, не скрывал своё плохое психическое или физическое состояние.

Заключать сделку купли-продажи человек должен по действительному (не просроченному) паспорту, без наличия в нём вклеек, помарок. При заключении договора купли-продажи по недействительному документу, подтверждающему личность, риск судебных разбирательств и отмены сделки увеличивается.

  • Тщательно проверить документы на жилую недвижимость.

Следует убедиться в том, что правоустанавливающие документы на квартиру не поддельные. Это могут быть не только договоры купли-продажи или дарения, но и договор мены, ренты, свидетельство, подтверждающие право на наследство по закону или завещанию, а также решение судебного органа.

Если вы решили, что сможете проверить юридическую чистоту сделки без риэлтора, но хотели бы максимально обезопасить себя от возможных судебных исков после оформления договора, то вы должны предпринять несколько обязательных шагов:

  • попросить у продавца для ознакомления все правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор приватизации, дарения, свидетельство о гос. регистрации права собственности после наследования квартиры по завещанию или по закону;
  • ознакомиться с выпиской из домовой книги. Это подтвердит, что в квартире никто не прописан и что все проживавшие там лица сняты с регистрационного учёта;
  • взять в многофункциональном центре справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • попросить у собственника справку из психоневрологического и наркологического диспансера;
  • убедиться на основании выписки из единого госреестра прав собственности, что именно этот продавец является собственником квартиры. Такая выписка может быть простой или расширенной. В расширенном варианте, кроме ФИО, можно увидеть сведения о правоустанавливающих документах или ознакомиться с историей жилой недвижимости со дня первой записи в едином госреестре прав собственности физических лиц. В результате вы точно будете знать о том, кто был ранее собственником жилья и сколько раз недвижимость перепродавали.

Проверяя юридическую чистоту квартиры, не стоит ограничиваться только выпиской из реестра.

Следует обратить внимание на то, что квартира может быть продана на основании доверенности без фактического участия в сделке самого собственника.

Такие объекты могут оказаться в зоне особого риска, т.к. нередки такие случаи, когда доверенности добывают обманным путём.

Если квартиру продают сразу после вступления в наследство, то нужно быть осторожным, т.к. нельзя исключать вероятность того, что могут появиться другие наследники, имеющие по закону возможность в течение трёхлетнего срока в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи недвижимого имущества.

Изучая выписку из реестра, следует внимательно отнестись к графе «обременения», т.к. там будет информация о том, находится ли квартира в залоге.

Нередко при ипотечном кредитовании при просрочке выплат недвижимость не подлежит продаже до полного погашения долгов. Если долги небольшие, то продавец может их погасить из выплаченного покупателем задатка.

Это позволит обеим сторонам совершить сделку купли-продажи квартиры.

Несмотря на то, что самостоятельно разобраться в вопросах юридической чистоты сделки при покупке квартиры теоретически возможно, лучше доверить это дело юристу. Это обезопасит вас от потери денег или самой квартиры в будущем.

Запишитесь на консультацию к опытным юристам нашей компании в Челябинске. С их помощью вы сможете добиться положительного для себя результата и заключить сделку в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

Источник: http://pravo21vek-chelyabinsk.ru/articles/soprovozhdenie/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki-pri-po/

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Когда речь заходит о том, чтобы проверить чистоту квартиры при покупке, то имеется в виду, конечно, юридическая чистота квартиры.

Покупателю необходимо убедиться, что с точки зрения закона никаких препятствий к заключению сделки нет, и в будущем его право собственности на купленную недвижимость никто не сможет оспорить.

Поручить эту проверку лучше профессиональному юристу или риэлтору, поскольку они точно знают, на что стоит обращать внимание при изучении документов, а также смогут определить их подлинность и правильность оформления.

Юридическая проверка квартиры, как правило, входит в стандартный перечень услугу агентств недвижимости. Но, предположим, по каким-то причинам вы решили обойтись своими силами. На что вам нужно будет обращать особое внимание, чтобы проверить чистоту квартиры?

Юридическая проверка квартиры: с чего начать

Начинается проверка, как правило, с изучения Свидетельства о регистрации права собственности. Это один из ключевых документов на квартиру, он содержит большую часть информации о ней.

Первый нюанс – дата выдачи свидетельства.

Если оно получено совсем недавно, то возникает резонный вопрос – почему собственник так быстро продаёт квартиру? Постарайтесь получить у него исчерпывающий ответ.

Если собственник уклоняется от объяснений или приводит неубедительные или противоречивые аргументы – это повод для того, чтобы задуматься, а все ли чисто с этой сделкой?

Во-вторых, смотрим, на каком основании выдано само свидетельство, и в зависимости от этого формулируйте дальнейшие вопросы.

Например, если квартира была получена в наследство или по договору дарения, имеет смысл проверить, не претендуют ли на неё другие родственники, и не собираются ли они оспаривать право собственности на квартиру в судебном порядке.

Если квартира приобреталась непосредственно у строительной компании, по договору долевого участия, то обязательно нужно проверить, полностью ли дольщик рассчитался за квартиру с застройщиком.

Плюс еще один важный момент – если собственник состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. На первый взгляд – формальность.

Однако купленная в браке квартира – это совместная собственность, и если продать её без письменного согласия второго супруга, то в случае развода появляется повод претендовать на часть этой квартиры.

Изучив Свидетельство о регистрации, можно переходить к следующим документам – домовой книге и выписке из Единого госреестра (ЕГРП).

В этих двух документах отражается вся история объекта недвижимости.

Единственный нюанс – выписка из ЕГРП актуальна только на дату её выдачи, так что при заключении сделки можно руководствоваться только свежей выпиской.

Основные риски на первичном рынке

Теперь рассмотрим более конкретные советы, как проверить чистоту квартиры при покупке непосредственно у застройщика.

Во-первых, в случае с новостройками на момент сделки свидетельства о праве собственности может еще не быть, поскольку объект недвижимости не достроен. В таком случае в качестве основного документа фигурирует договор долевого участия, и сделка купли-продажи заменяется сделкой по переуступке прав.

Идеальный вариант — если объект недвижимости возводится в полном соответствии с Федеральным законом о долевом участии (214-ФЗ).

В этом случае интересы покупателя максимально защищены, есть гарантия того, что его право на квартиру будет оформлено в Госреестре сразу после сдачи квартиры.

То есть, по сути, можно ничего не проверять.

Если вместо ДДУ используется какой-то другой вид договора – то мы имеем дело с одной из многочисленных обходных схем, которые применяются застройщиками или аффилированными с ними фирмами для того, чтобы не соблюдать жесткие требования 214-ФЗ. Квартиры, предлагаемые по таким схемам, зачастую могут быть немного дешевле, но государственные гарантии на них не действуют. Поэтому нужно убедиться, что чистота  сделки при покупке квартиры будет соблюдена.

Квартиры по обходной схеме, как правило, продаются не самим застройщиком, а другим юридическим лицом.

Это может быть напрямую связанная с застройщиком фирма, либо самостоятельная компания, которая просто выкупила некоторое количество квартир на стадии котлована и затем перепродает их  на финальном этапе строительства.

опасность при этом – в том, что инвестор еще не полностью рассчитался с застройщиком. Тогда застройщик может расторгнуть договор с ним и вернуть право собственности на ту часть недвижимости, по которой инвестор не рассчитался.

Условно говоря, все долги инвестора переложатся на вас, как на нового дольщика. К сожалению, такие схемы не так уж редки, и регулярно возникают случаи так называемых «сдвоенных» продаж.

Поэтому в данном случае проверить чистоту квартиры при покупке – означает, прежде всего, проследить всю цепочку сделок, от застройщика до лица, непосредственно продающего вам квартиру. При этом нужно понять, какие взаимоотношения между застройщиком и продавцом, нет ли риска расторжения договора между ними и предъявления финансовых претензий к вам.

Как проверить чистоту квартиры на вторичном рынке

Главный риск, который поджидает покупателей на вторичном рынке – это то, что впоследствии появится кто-то, кто будет оспаривать их права на квартиру.

Это могут быть родственники человека, от которого квартира досталась в наследство предыдущему владельцу.

А могут быть и люди, которые изначально были прописаны в данной квартире и имеют в ней долю, но по каким-то причинам долго отсутствовали – например, находились в тюрьме или на длительном лечении, или просто пропали без вести.

Поэтому, чтобы избежать неожиданностей, стоит очень подробно расспросить продавца квартиры о её истории, обо всех родственниках и иных лицах, которые имеют к ней отношение и могут претендовать на часть жилплощади.

Поможет в этом домовая книга, в которой содержатся все сведения о прописанных  в квартире лицах, и выписка из ЕГРП, в которой отражены вообще все действия с квартирой – сделки, перераспределение долей собственности, наложение арестов, прописка и так далее.

Обязательная регистрация всех сделок по недвижимости в Росреестре введена с 1998 года. В большинстве случаев более ранние сведения по квартире и не пригодятся. По закону, срок давности по признанию сделки с недвижимостью незаконной составляет 3 года.

То есть, если последняя сделка с квартирой совершалась более трех лет назад, можно уже не беспокоиться о том, что её кто-нибудь будет оспаривать.

Вторая опасность – в том, что человека, продавшего вам квартиру, в дальнейшем признают недееспособным. Или же будет доказано, что он являлся недееспособным на момент сделки, либо не осознавал значения своих действий.

Благодаря этому можно поставить под сомнение любую сделку с его участием (в соответствии с 177-й статьей Гражданского кодекса). Этим довольно часто пользуются мошенники, поэтому нужно быть крайне осторожными и внимательными при переговорах.

По возможности – постараться выяснить как можно больше про продавца квартиры (отыскать общих знакомых, опросить соседей и так далее).

Справку от психиатра, свидетельствующую о дееспособности, запрашивать нет смысла, поскольку она будет действительна только на момент выдачи, и будет бесполезна, если сделку будут оспаривать спустя некоторое время.

Помните – гарантий в данном вопросе нет

Строго говоря, юридическая чистота квартиры подразумевает чистоту каждой сделки при покупке квартиры. При этом многие сделки оформляются в простой фирменной форме, и проверить их чистоту спустя несколько лет практически невозможно.

Поэтому юридическая чистота квартиры – понятие довольно условное.

Ошибиться в этом вопросе может даже профессиональный и хорошо подготовленный юрист – ведь он выносит решение на основании той информации, которой владеет, но всегда могут всплыть ранее неизвестные факты.

В последний момент может появиться ранее пропадавший без вести владелец, или его родственники. Много сюрпризов связано с признанием продавца недееспособным.

В конце концов, вы можете стать объектом мошеннической махинации с использованием поддельных документов. От этого никто не застрахован, и бороться с этим можно, лишь  обратившись в правоохранительные органы и в суд.

Однако, помимо криминала, при покупке недвижимости возникает множество спорных и зачастую неприятных ситуаций, большинство из которых вы сможете избежать, просто тщательно проверив все предъявляемые продавцом документы и, по возможности, выяснив подробности про самого продавца. Не пренебрегайте этим этапом – это сбережет вам нервы, деньги и время.

Источник: http://spb.fedned.ru/novosti/3791

Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры

Покупка квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни гражданина. Мечты о новой жилплощади могут затуманивать рассудок и мешать оценить слагаемые ситуации критически.

А если другая сторона сделки — профессиональные мошенники, то возможность увидеть проблемы практически исключена. Проверить юридическую чистоту квартиры, обеспечивающую неотъемлемые права покупателя на это жилье, способен только юрист с опытом работы в данной сфере.

Специалисты компании «Содействие» гарантируют качественную проверку, обеспечивающую полную прозрачность покупки. 

Стоимость проверки юридической чистоты квартиры

Что входит в услугу Стоимость
  • Консультация юриста;
  • Анализ правоустанавливающих документов;
  • Анализ истории квартиры;
  • Получение истории перехода права собственности;
  • Получение архивной выписки из домовой книги;
  • Получение выписки из ЕГРН;
  • Проверка собственника в ПНД и НД диспансерах;
  • Оформление и выдача юридического заключения.
20.000 рублей.

Основания для отмены сделки судебным решением

Процедура покупки квартиры подразумевает предоставление приобретающему ряда документов. Оценить юридическую чистоту жилого объекта можно самостоятельно.

Но для этого придется ознакомиться с целым рядом бумаг и убедится, что обстоятельств, позволяющих в судебном порядке аннулировать покупку, нет.

К таковым относятся:

  • подпись лица, не являющегося дееспособным на момент подписания договора, или ограниченного в таких правах;
  • оформление под давлением, угрозой, в состоянии заблуждения о реальном содержании документов;
  • подпись лица, не осознающего последствия своих действий, не находящегося в здравом уме;
  • нарушение прав несовершеннолетних при приватизации;
  • нарушения законодательства в прошлых сделках;
  • обременения имущества, аресты, залог или документально закрепленные обязательства;

Признаки “опасной” квартиры”

Опыт работы специалистов компании “Содействие” позволил составить перечень аспектов, являющихся признаками “опасной” сделки.

Эти квартиры требуют тщательной и всесторонней проверки.

Обратится за оценкой чистоты к грамотному эксперту с практическим опытом и связями в государственных службах нужно в каждом из таких случаев:

  • квартира часто переходит из рук в руки;
  • собственник получил жилье в дар от не являющегося родственником человека и тут же выставил его на продажу;
  • в реестре домового учета фигурируют несовершеннолетние;
  • объект в прошлом продавался по доверенности;

Именно в этих случаях приобретателя могут ожидать неприятные сюрпризы: суд и отмена сделки, в результате которой он лишится и жилья, и денежных средств.

Этапы работы юриста

Опыт работы специалистов юридической компании “Содействие” позволяет даже на первой консультации при изучении документов отметить все потенциально проблемные моменты и обратить на них внимание покупателя.

Работа юриста включает:

  • проверку правоустанавливающих документов для определения законности действий собственника;
  • изучение истории квартиры для исключения фактов незаконных действий в прошлом;
  • оценку качества квартиры и ее соответствие документации БТИ;
  • определение потенциально круга лиц имеющих законное право на квартиру.

В результате работы клиент “Содействия” получает заключение с полным перечнем проблемных вопросов и рекомендаций для последующих действий. Для объектов в Москве срок изучения — 2-3 дня, для подмосковных квартир — до 5 дней. Сотрудничество со специалистом исключит риск приобретения сомнительного жилья и сохранит нервы и средства клиента.

Источник: https://v-sodeystvii.ru/services/yuridicheskaya-proverka-kvartiry/

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Как проверить чистоту квартиры при покупке?

Важно помнить. Если в договоре имеется пункт, устанавливающий определенные обязанности покупателя, собственник обязан предъявить документ, подтверждающий их выполнение.

Классический пример: условие договора об уплате полной стоимости в ограниченный срок с момента совершения сделки купли-продажи. Визуальный осмотр квартиры не всегда позволяет определить, производилась ли в ней перепланировка .

До момента приватизации на данной жилплощади был прописан гражданин, который был осужден и отбывал наказание в местах лишения свободы, после чего вернулся.

Если к моменту его возвращения квартира будет продана, он также имеет право обратиться в суд для оспаривания сделки, и его иск будет удовлетворен.

Это же касается прохождения службы в армии и признания гражданина умершим или без вести пропавшим; Собственник выставленной на продажу является недееспособным или ограниченно дееспособным, т.к.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Необходимо узнать, может ли быть продавец квартиры признан судом недееспособным, ограничено дееспособным или неспособным в момент совершения сделки осознавать свои действия.

Основанием для вынесения такого постановления служит то, что собственник является человеком пожилого возраста, или гражданином, числящимся на учете в психоневрологическом диспансере, или личностью, находящейся в алкогольной зависимости.

Поговорим о проверке квартиры перед ее покупкой

Человек, который владеет этой информацией, умеет ее правильно извлекать и читать, сможет сделать приобретение безопасным и будет уверен, что в будущем ему не придется лишиться купленного имущества по причине того, что какое-либо лицо решило оспорить действительность сделки. Схематично можно выделить два сферы, в которых должна быть проведена проверка перед покупкой: социальная и документальная.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Термином «юридическая чистота» также часто пользуются для обозначения того, что все ранее проведенные по этой недвижимости сделки были юридически законны.

То есть квартиру, дом, земельный участок можно спокойно приобретать в том случае, если при совершении с ними любых действий не было допущено нарушений законов или нормативных актов.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Банки, хоть и заинтересованы в юридической чистоте недвижимости, на деле подходят к этому формально, если все документы в порядке.

Может получиться, что в скором времени объявится человек, у которого есть права на ваше жилье, и оспорит в суде сделку.

Оригиналы документов необходимо просмотреть на предмет того, есть ли какие-либо подчистки, исправления.

Если есть, они должны быть заверены всеми сторонами, участвующими в его подписании, или удостоверены нотариально.

Проверка квартиры и недвижимости при покупке или аренде

Поэтому процесс этот является весьма ответственным и имеет много нюансов. Нюансы эти, прежде всего, юридические.

Что включает в себя проверка квартиры перед покупкой на сервисе КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ.РФ? Проверка права собственности продавца.

Насколько он действительно является собственником? Насколько он уполномочен продавать квартиру?

Проверка наличия обременений (арестов, судебных запретов) в отношении. Проверка наличия возможных несогласованных перепланировок в приобретаемой.

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Например, если квартира была получена в наследство или по договору дарения, имеет смысл проверить, не претендуют ли на неё другие родственники, и не собираются ли они оспаривать право собственности на квартиру в судебном порядке.

Если квартира приобреталась непосредственно у строительной компании, по договору долевого участия, то обязательно нужно проверить, полностью ли дольщик рассчитался за с застройщиком.

Проверка юридической чистоты квартиры при купле-продаже

Если покупатель не знал или не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру, то он считается добросовестным приобретателем согласно статье 302 ГК РФ. Согласно той же статье собственник вправе потребовать у покупателя вернуть квартиру, если она выбыла из его владения помимо его воли. Если она не выбыла из его владения против его воли, то собственник должен доказать недобросовестность действий покупателя.

Источник: http://urdexp.ru/proverka-chistoty-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-80754/

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры?

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры?

На протяжении своей жизни, каждый из нас хоть раз становится участником гражданско-правовых сделок, например, при приобретении недвижимого имущества или процедуре обмена.

И неважно, в каком статусе вы выступаете: продавец или покупатель — каждая из сторон при заключении договора купли-продажи или обмена опасается наступления неблагоприятных последствий.

Осуществить проверку чистоты будущей сделки по приобретению объектов недвижимого имущества граждане могут и самостоятельно. Но стоит ли подвергаться риску, когда можно доверить решение данного вопроса профессионалам.

На сегодняшний день многие фирмы предлагают для своих клиентов услугу, позволяющую проверить сделку на юридическую чистоту. Каким способом происходит данная процедура рассмотрим подробнее в представленном материале.

Прежде всего разберемся, на что необходимо обратить внимание при приобретении имущества. Если продавец то и дело забывает предоставить вашему вниманию какие-либо документы или показывает, но не те, какие вы требуете, следует насторожиться.

Продавец должен предоставить вам полный пакет документов отчуждаемого объекта недвижимости. Сюда входят:

  • документ, подтверждающий возникновение права собственности. Им может быть: договор купли- продажи, договор дарения, договор долевого участия, свидетельство о наследовании и др.;
  • выписка из ЕГРП на недвижимые объекты. Обратить внимание на дату данного документа, она должны быть получена продавцом практически накануне. Именно в данной справке существует информация о залогах, обременениях на указанное жилое помещение. В том случае, если недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании правоустанавливающего документа, выданного до июля 1998 года, то в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах, скорее всего, будут отсутствовать. В данном случае, необходимо предоставить сведения из органов, осуществлявших регистрацию прав до июля 1998 года (к примеру, БТИ);
  • поквартирная карточка. Справка из организации, осуществляющей регистрацию граждан по месту жительства. Из содержащейся в ней информации можно определить, сколько прописанных лиц находится на данной жилой площади; есть ли прописанные, но не проживающие по разным причинам  граждане (призван в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится в доме престарелых и др.);
  • в том случае, если помещение было приобретено продавцом в зарегистрированном браке по возмездной сделке, необходимо нотариальное согласие на отчуждение другим супругом;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт на квартиру. Многие специалисты данный документ не требуют. Но выявить наличие или отсутствие перепланировки в жилом помещении можно только изучив его. При сравнении предоставленного технического паспорта с кадастровым, информация должна быть идентичной. Если в документах присутствуют расхождения, то была сделана перепланировка. Это дает право требовать разрешительные документы на проводимые продавцом действия — разрешение на перепланировку и акт ввода в эксплуатацию;
  • справка о том, что жилое помещение расположено в доме, не признанными аварийным или ветхим, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  • справки об отсутствии либо наличии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Это основные этапы проверки юридической чистоты сделки, на которые стоит обратить внимание.

При самостоятельной выполнении данной процедуры внимательно изучите все предоставляемые продавцом документы.

Обратите внимание, имеются ли в них поправки, каким образом они были внесены, так как любое исправление должно быть удостоверено нотариально и подтверждено в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав собственности.

В том случае, если отчуждаемая квартира была приобретена продавцом с использованием ипотечных денежных средств, необходимо запросить документ из финансовой организации о выполненных им обязательствах или разрешение на данную сделку. Тогда впоследствии кредитор не сможет заявить вам о своих правах на данный объект.

Проверка юридической чистоты сделки даст гарантию, что:

  • на приобретаемую недвижимость третьи лица не имеют прав;
  • сделка соответствует законодательству;
  • судебные споры отсутствуют.

Проверки на юридическую чистоту должна подвергаться не только приобретаемая жилая площадь, но и ее собственник — продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте МВД России можно проверить подлинность паспортных данных гражданина РФ, так что попросить у продавца предоставить его паспорт будет вполне уместно.

Либо можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника.

Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной.

В ней прописываются права продавца — может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье, или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент — дееспособность гражданина. Следует узнать, не является ли данное лицо наркозависимым, злоупотребляющим алкоголем, а также его психическое здоровье.

Для этого необходимо получить подтверждение, что он не состоит на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах.

Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса.

Если вы решили купить квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе, нести финансовые издержки.

Немаловажное значение имеет и процесс передачи денежных средств продавцу. Обязательно возьмите расписку, где указывается сумма, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, то каждый этап также должен быть документально подтвержден.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом супругов. В процессе развода один из них вправе претендовать на свою долю недвижимости. Поэтому данную информацию также необходимо проверить перед заключением сделки.

Осуществить проверку чистоты предполагаемой сделки вы можете самостоятельно.

Но стоит ли это ваших средств и времени, учтете ли вы все нюансы? Доверьте провести проверку юридической чистоты приобретения недвижимого имущества нашим квалифицированным юристам в Санкт-Петербурге, чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья.

Источник: http://law21century.com/articles/soprovozhdenie/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki-pri-po/

Как проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Перед подписанием договора купли-продажи жизненно важно проверить юридическую чистоту квартиры.

Проверить квартиру можно на портале Росреестра www.rosreestr.ru. Большую часть информации о квартире дадут три документа: свидетельство о праве собственности, справка по форме 9 и выписка из ЕГРП.

Право владения и распоряжения объектом прописано в свидетельстве о регистрации права собственности. У собственника нужно посмотреть выписку из ЕГРП за последние 15 лет или заказать ее онлайн.

Из документа можно узнать, имеется ли залог, наложен ли арест, состоит ли дом в списках на расселение, сколько собственников сменила квартира и на каком основании.

Если квартира часто переходила из рук в руки и не была долго в собственности одного хозяина, то это повод насторожиться. Если же права на недвижимость возникли до 31.01.1998, то нужно обращаться не в ЕГРП, а в Городское бюро недвижимости.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и др. Если продавец купил квартиру на стадии строительства, то основанием   права собственности выступает договор долевого участия или справка о полной выплате пая. Максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью – три года. То есть, если в последние три года квартира не была предметом конфликтов, то все в порядке. А если была, пусть собственник предъявит судебное решение. Чтобы проверить квартиру «от и до», лучше обратиться к аттестованным агентам и сертифицированным компаниям Ассоциации риэлторов СПб и ЛО (http://arspb.ru/).

Основанием для регистрации права собственности часто выступает договор приватизации, тогда продавец должен иметь документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства на момент приватизации.

Всегда нужно смотреть справку по форме 9 о прописанных в квартире людях. Лучше всего, если до совершения купли-продажи все зарегистрированные жильцы снимутся с учета.

Важно, чтобы не были зарегистрированы несовершеннолетние, которым больше негде жить.

Проверить квартиру – полдела, личность собственника тоже надо изучить. Во-первых, нужно установить дееспособность продавца, посмотрев справку об отсутствии учета в наркологическом или психоневрологическом диспансере (ПНД и НД выдают справку только лично гражданину).

Во-вторых, убедиться в подлинности его паспорта (на сайте ФМС РФ, а лучше получить там же бумагу). Если вместо собственника действует его представитель, то нужно проверить доверенность — она должна быть заверена нотариусом, быть действующей и подлинной.

Покупка квартиры по доверенности – рискованный шаг, лучше пообщаться лично с собственников или же отказаться от сделки. Важно понять, могут ли третьи лица оспорить сделку купли-продажи.

Бывает, что члены семьи, давно не проживающие в квартире, возвращаются из мест заключения, командировок, больниц и оспаривают сделку. Собственник должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги, если он в браке.

Также нужно вместе сходить в ЕИРЦ за выпиской из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные люди и их права на проживание в квартире.

Если в наследниках квартиры указаны третьи лица и они не подписали отказ от вступления в наследство, то сделку могут оспорить в суде за правом наследства. Исковой срок давности по делам наследства – 3 года, по их истечении претензий наследников можно не бояться.

Далее нужно проверить квартиру по техническому паспорту, посмотрев у собственника документы из БТИ.

Выяснить нужно следующее: были ли перепланировки (перенос перегородок, присоединение балкона, перенос мокрых зон) в квартире и законны ли они.

Если потом выяснится незаконность перепланировок, то нести ответственность будет покупатель.

Чистота сделки всегда кроется в подлинности документов. У собственника или его представителя должны быть на руках все оригиналы документов. На этом этапе крайне желательно обратиться к профессиональному риэлтору или узкоспециализированному юристу, чтобы он тоже посмотрел документы.

Нужно убедиться, что на бумагах нет следов фальсификаций, а все исправления заверены подписями всех лиц, подписывавших договор на квартиру. Если документы заверял нотариус, то все исправления должны быть им подписаны и снабжены печатью.

Копии документов тоже должны быть заверены нотариусом.

Необходимо просмотреть все даты договоров.

Если владелец совсем недавно получил квартиру в дар или по наследству от не родственника и хочет побыстрее ее продать, то это должно вызвать подозрение.

Лучше расспросить соседей о личности настоящих и предыдущих хозяев, о том, насколько часто меняются жильцы в квартире.

Испортить сделку можно и после удачной проверки всех документов, неправильно оформив передачу денег. Продавец должен грамотно написать расписку в получении денег, указать правильную дату, расписаться.

Если квартиру передают с мебелью или техникой, то нужно указать комплектацию квартиры в договоре. Желательно, чтобы заключение любых договоров проводилось в присутствии надежного нотариуса или юриста.

Проверить квартиру и ее хозяина обязан покупатель, и отнестись к этому нужно с огромной ответственностью, чтобы вместе с жилплощадью не приобрести большие проблемы.

Источник: https://www.bkn.ru/Arkhiv/BKN_Daily/3766-Kak_provierit_chistotu_sdielki_pri_pokupkie_vtorichki.html

Проверка чистоты сделки при покупке квартиры

Как проверить квартиру на чистоту сделки при самостоятельной покупке

Информация находиться в открытом доступе в интернете в сертифицированных базах данных, официальных порталов органов местного самоуправления. Важнейшим этапом является проверка документов на квартиру.

Полноправный владелец хранит, бережёт их, относится трепетно, почти любя.

Никаких повреждений быть не должно. Наличие реквизитов и их соответствие хронологии событий является обязательным атрибутом документа.

Такую квартиру продавать и покупать можно без проблем, но стоит учесть тот фактор, что договор аренды при этом не расторгается, и жильцы будут также спокойно жить дальше до истечения договора, даже после покупки;

  • при несогласии одного из супругов на продажу недвижимости, также может быть обременение.

Такие квартиры также продавать по закону нельзя.

  1. обратится в Регистрационную палату или МФЦ и заполнить определенное заявление, что не потребует много времени;
  2. после заявления нужно будет оплатить пошлину;
  3. обработка данных будет осуществляться на протяжении нескольких дней (2-3 рабочих дня);
  4. в назначенный день можно забрать выписку.
  5. по оплате сотрудник выдает специальную расписку о том, что данные приняты на обработку;

Поговорим о проверке квартиры перед ее покупкой

Говорите с продавцом, но не очень доверяйте его словам – важен не смысл, а то КАК он говорит: задумывается ли, куда смотрит во время разговора, насколько сильно его желание продать эту квартиру именно вам.

Спросите себя: вызывает ли доверие этот человек? Помните, что 80% информации человек получает не посредством слов, а с помощью невербальной коммуникации.

Если внимательно наблюдать за собеседником, он никогда не сможет обмануть.

Если есть возможность, пообщайтесь с соседями или с бабушками .

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Причем здесь имеет значение не только правильное заполнение самого договора, но и подготовка других важных документов сделки.

Конечно, гражданам без юридического образования сложно учесть все подобные нюансы, тем более что в каждом случае (земля, вторичное жилье или новостройка) список нужных документов и справок может отличаться.

Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом Обратившись за юридической проверкой чистоты сделки к нотариусу, покупатель получает возможность приобрести недвижимость без обременений и избежать тем самым впоследствии серьезных проблем.

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Значительно более опасны Юридические недостатки.

Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников, от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов. Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора.

Рекомендуем прочесть:  Статья тк рф 262

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

Как проверить квартиру перед покупкой?

получить ее по какой-либо доверенности невозможно.

Паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении, заграничный паспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, паспорт гражданина другого государства, виза, вид на жительство – все эти документы могут служить документами, удостоверяющие личность. 4) Проверьте, нет ли каких-либо записей или исправлений в документах, непредусмотренных законодательством (например, в паспорте допускаются отметки о браке, регистрации, сведения о детях, отметки о воинской обязанности, информация о ранее выданных паспортах, группе крови и резус-факторе); 5) Необходимо также сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру, т.к.

Проверка юридической чистоты квартиры при купле-продаже

Покупатель не будет признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения сделки на квартиру претендовали третьи лица и их претензии были признаны правомерными (согласно п.

24 постановления Пленума ВАС РФ №8) · В случае смерти бывшего собственника надо выяснить, проводилось ли по этой причине расследование, и чем оно закончилось.

При этом надо ознакомиться, кто претендует на наследство.

Источник: http://kanev-group.ru/proverka-chistoty-sdelki-pri-pokupke-kvartiry-36566/

Как гарантировать чистоту сделки купли продажи квартиры

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры? Добрый день, уважаемые гости сайта o-nedvizhke.ru!

Сегодня мы с вами поговорим о том, как проверить недвижимость перед покупкой.

Речь пойдет о рынке вторичного жилья. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам: Москва, Московская область Санкт-Петербург, Ленинградская область Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В этой статье мы затронем общие вопросы, в т.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Проверка квартиры на чистоту при покупке Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Что такое юридическая чистота? Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения купли-продажи и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор?

Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости. Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора.

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

Кто даст гарантию, что сделка была чиста?

«Быстрее нотариуса сейчас не работает никто» Россиян хотят законодательно обязать продавать наследуемое имущество «СП»: — И в чем же конкретно заключаются эти преимущества?

«СП»: — Преимущества понятны, но некоторых наших читателей интересует более приземленная конкретика.

Проверки юридические для купли продажи квартиры

Проверки юридические для купли продажи квартиры Как проверить квартиру при покупке Сделка купли-продажи квартиры Адвокатская палата Московской области Тем не менее, анализируя посещаемость нашего сайта, письменные и устные консультации могу утверждать: всех без исключения покупателей интересует вопрос: Какие документы нужны при покупке квартиры?

Обращение к штатному юристу компании — не вход Все эти особенности оказывают существенное влияние на юридическую проверку, в которой выписка из ЕГРН — лишь эпизод, один из документов, а выводы необходимо делать по совокупности исследуемых документов.

Существуют риски, которые вообще не возможно устранить, о них юрист должен знать и помнить.

Как не ошибиться при покупке квартиры: страховка

У страховых компаний свои данные. Страховщики уверены, что в столице ежегодно совершается 80 тыс.

сделок купли-продажи жилья, из них 50 тыс. на вторичном рынке. 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир в дальнейшем расторгаются.

Страховка от утраты

Попытка купить полис может стать еще одним способом проверки квартиры на чистоту. У страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное вами жилье, вам лучше отказаться от его покупки.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости

Проверка юридической чистоты сделки при покупке недвижимости Как проводится юридическая проверка чистоты сделки с нотариусом Помимо свидетельства о праве собственности, выданным регистрационной палатой, на руках у продавца должен быть один из документов:

  1. договор дарения, переуступки права или мены,
  2. документ о приватизации жилья;
  3. договор купли-продажи,
  4. свидетельство о праве наследования.

Нотариус проверяет действительность всех документов.

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами Сергей Бардин pressfoto.

ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку.

БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Источник: http://vigor24.ru/kak-garantirovat-chistotu-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-48275/

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация.

Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание.

Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья.

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация.

Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления.

Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

  • наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • дата подписания выписки, а также исходящий номер;
  • кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
  • назначение объекта недвижимости;
  • площадь;
  • адрес нахождения недвижимости;
  • данные о правообладателе;
  • вид зарегистрированного права;
  • зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
  • ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается.

Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять.

Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна.

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию.

Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды.

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при:

  • возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
  • признании недееспособным продавца квартиры;
  • появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
  • наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП).

В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире.

Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года.

Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом.

Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена.

В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

Источник: http://regburokirov.ru/info/10

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть