Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор

Договор паевого взноса и паенакопления с ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор

Жилищно-строительный кооператив позволяет купить квартиру в небольшой новостройке в рассрочку.

Величина взносов определяется условиями подписанного договора.

Расскажем, как сделать невыгодным для кооператива неисполнения обязательств по договору с пайщиком.

Любой желающий получить может стать членом кооператива, а потом собственником квартиры.

Заключение договора ЖСК гарантирует членам кооператива получение жилого помещения заранее оговоренной площади.

В пределах Российской Федерации членство в жилищно-строительном кооперативе – второй после долевого участия популярный способ инвестиций в недвижимость.

Преимущества ЖСК:

  • рассрочку без волокиты. Нет большого пакета документов, как при ипотечном кредите;
  • без регистрации в ЕГРН. Оформление прав собственности и документации относительно жилья происходит после завершения строительства;
  • участие в управлении вплоть до ания по выбору членов правления кооператива;
  • полный отчёт руководства перед пайщиками.

Риски договора:

  • неокончательная цена. Она может вырасти;
  • неопределённые сроки. Дата окончания стройки будет смещаться.

Шаги вступления в жилищно-строительный кооператив и описаны по ссылке.

Посмотрите видео о рисках покупки через жилищно-строительный кооператив:

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Обратите внимание, что стоимость объекта должна быть указана, а сумма всех выплат и взносов должна быть равна цене квартиры.Необходимая к внесению сумма состоит из двух частей – вступительного взноса и цены за один квадратный метр жилой площади в строящемся объекте недвижимости.

    Права и обязанности сторон

    Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.К обязанностям членов ЖСК относят:

    • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
    • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
    • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
    • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

    В обязанности кооператива входит:

    • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
    • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
    • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

    Права пайщиков:

    • участие в общем собрании членов ЖСК;
    • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

    К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

    Смотрите статьи по теме:

    Неустойка

    Перенос сроков строительства утверждается только на общем собрании и никогда – правлением.

    Застройщик пропустит все сроки сдачи объекта в эксплуатацию, когда в оговоренный договором период фактически здание не готово или его состояние не позволяет в нём жить.

    Укажите размер неустойки в уставе ТСЖ и договоре, который подписывается между кооперативом и его членами.

    Если такого пункта нет, получить компенсацию будет очень затруднительно.

    Советы

    1. Внимательно прочтите договор и устав кооператива — эти документы должны вас защищать.
    2. Процедура выхода должна быть простой.
    3. Если в соглашении нет номера и площади квартиры — не подписывайте.
    4. Варианты возврата денег должны быть в тексте сделки.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html

Жск — это… жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор

Наименование: ЖСК – это… Жилищно-строительные кооперативы
Дата: 30.12.2015

Строительство жилых многоквартирных домов ЖСК – это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам.

Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер.

В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа.

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены: в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ); в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ); в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.

Однако не все ЖСК – это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности.

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива.

В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК.

После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК.

Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе. Устав жилищно-строительного кооператива Устав ЖСК, согласно ст.

113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и паевых взносов, различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления.

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются: общее собрание всех членов кооператива; если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива — конференция; органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе.

Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проало против рассматриваемого предложения.

Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива. Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива.

Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами.

Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК Председатель правления строительного кооператива: обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений; защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива; имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии.

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава.

В обязанности ревизоров входят: ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива; подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах; отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК.

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц.

Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса.

Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК.

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно: 1 этап – оформление документов о правах на земельный участок под строительство.

ЖСК должен получить в соответствии с законодательством градостроительный план земли и подготовить проектную документацию. После этого их необходимо представить в уполномоченные органы, которые выдают разрешение на строительство.

Данный документ является законным подтверждением того, что проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка и позволяет приступить к строительству многоквартирных домов.

2 этап — проектирование жилого дома, оформление согласований и проведение экспертизы. Срок проведения процедур составляет 4-12 месяцев. Лучше поручить их выполнение сторонней организации, которая имеет опыт работы с жилищными кооперативами.

3 этап – строительство жилых многоквартирных домов. Кооператив вправе самостоятельно заниматься процессом сооружения здания: нанимать подрядчиков, контролировать ход работы, проводить тендеры. Однако людям без профильного образования делать это довольно сложно. Сейчас на рынке услуг представлено много компаний, которые оказывают квалифицированную помощь таким кооперативам.

4 этап – ввод дома в эксплуатацию. По окончании всех работ строительный кооператив должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Только после этого все члены ЖСК могут оформить право собственности на жилье.

Возможные риски, связанные с участием в ЖСК.

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками: Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).

Инфляция и удорожание строительных материалов и работ. Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет. Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.

Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует. Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.

Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.

Преимущества вступления в ЖСК.

  1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК – это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.
  2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире.

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко.

Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.

Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю. Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

Page 3

        Тиханович Николай Александрович родился 17 декабря 1954 года  д. Конино Боровичского района Новгородской области. В 1988 году закончил Академию МВД СССР ордена Трудового Красного знамени, где была при­своена квалификация юриста.

                Трудовую деятельность начал в 1973 году, имеет общий трудовой стаж более 40 лет, из них 13 лет служил в орга­нах внутренних дел УВД Новгородского облисполкома.

С ноября 2010 года работал в должности заместителя Главы администрации муниципального рай­она, с 1 декабря 2014 года в должности первого заместителя Главы администра­ции муниципального района.

Имеет высшее образование. Женат, имеет двоих детей.

                За результаты служебной деятельности был награжден памятной медалью МЧС России «Маршал Василий Чуйков». Неоднократно награждался почет­ными грамотами и благодарственными письмами.

Page 5

Источник: http://xn--h1aadcj4a9b.xn--p1ai/?p=15561

Бизнес и закон
Добавить комментарий