Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Паевой инвестиционный фонд как застройщик – Законники

Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости — это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости.

Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

ВАРИАНТЫ УЧАСТИЯ ЗПИФА НЕДВИЖИМОСТИ В СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССАХ Финансирование проектов на рынке строительства и недвижимости Инвесторы и учредители передают в имущество фонда денежные средства (ценные бумаги, имущественные права) при его формировании или приобретают паи фонда на вторичном рынке.

После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов.

Он может подбираться муниципалитетом или корпорацией из числа земель, что входит в его территорию. Затем осуществляется передача закладной закрытому паевому инвестиционному фонду, которые начинает возведение недвижимости.

Организацию строительства и контроль за ним осуществляет управляющая компания. Встройка ЗПИФН в систему управления строительными проектами Этот вариант используют крупные игроки рынка.

Они встраивают ЗПИФН в свои бизнес-процессы с целью увеличения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств, что нужны для финансирования различных объектов.

Место этих структур в цепочке зависит от роли, организации, потребностей и преследуемых целей.

Внимание

Рассмотрим небольшой пример. Материнская компания создает ЗПИФН и получает 100 % паев. Объемы и направления использования сформированного фонда определяются инвестиционной декларацией.

Многоэтажное строительство

Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.

В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов. Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т.
д.).

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. стоит ли покупать квартиру у пиф

Участники схемы УК Д.У. ЗПИФ недвижимости — инвестор; Покупатели — физические лица (организации), приобретающие квартиры у УК Д.У. ПИФ.

Владельцы инвестиционных паев ЗПИФ для квалифицированных или неквалифицированных инвесторов; Застройщик — юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (например, объектов малоэтажного строительства), за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; Генеральный подрядчик — организация, обеспечивающая строительство объекта недвижимости по договору строительного подряда.

Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю. После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство.

При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда.

Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты.

Важно

ЧТО ТАКОЕ ЗПИФ НЕДВИЖИМОСТИ? Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) — имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев.

Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.

Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.

Это очень важно, но подобное сложно наблюдать при использовании непредсказуемых продаж. Также, в отличие от банковского кредита, не нужно выплачивать проценты.

Ведь это изымает средства из оборота. К тому же, можно осуществлять авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, что позволяет получать скидки и зафиксировать себестоимость.

• Стабилизация и планомерность процесса реализации. Дело в том, что выделять часть имущества в натуре – этого делать нельзя. Почему? Суть такой ситуации в том, что ЗПИФН является инструментом для инвесторов, а не потребителей. Поэтому, чтобы погасить паи, придется продавать недвижимость. А если идти с оформлением – это дополнительная бюрократическая нагрузка. Из-за этого ЗПИФН заинтересован в том, чтобы продать недвижимость до окончания строительства.

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

• Строительство ТРЦ с проектным финансированием ПИФ в роли застройщика – отличное решение для строительства нежилых объектов

• Защита активов
• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

• Веерное малоэтажное строительство Строим коттеджный поселок без договора ДУС на кредитные деньги и экономим на налогах

• Оптимизация налогообложения
• Приближение бенефициаров к деньгам
• Повышение статуса компании

• Лизинг оборудования и техники Лизинг оборудования

• Для лизинговых компаний
• Для производителей

• Финансирование
• Оптимизация налогообложения
• Защита актива

Copyright © 2018, APEX Consulting Group 119049 г.

Инвестор, став пайщиком, получает право на определенную часть дохода, что будет получена при реализации объекта. Это может быть как продажа, так и сдача в аренду. Второй подход часто использует закрытый комбинированный паевой инвестиционный фонд.

Такая схема пользуется популярностью благодаря:

1. Простоте создания структуры, оформления инвестиций, учета и отчетности.
2. Прозрачности инструмента для сторонних вкладчиков.
3. Возможности использовать пай как залог.

Управление объектами коммерческой недвижимости Этот вариант используют рентные ЗПИФН. Суть данной схемы заключается в размещении активов в коммерческую недвижимость и получение доходов от ее сдачи в аренду. Инвесторы используют этот вариант для получения стабильного дохода.
Этапы

1. ЗПИФ недвижимости формируется денежными средствами.
2. Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
3. УК Д.У. ЗПИФН заключает договор долевого участия или договор купли-продажи будущего объекта недвижимости с Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
4. При необходимости УК Д.У. ЗПИФ получает кредит под залог своей доли в ДУС.
5. УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями предварительный договор купли-продажи квартир. Для того, чтобы отношения нельзя было квалифицировать по 214-ФЗ, УК не должна принимать деньги по такому договору и направлять в целях инвестирования строительства.

Источник: http://advokat55.com/paevoj-investitsionnyj-fond-kak-zastrojshhik/

Особенности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

паевой инвестиционный фонд недвижимости

Фонды недвижимости – это, по мнению экспертов,

оптимальный вариант для тех, кто хочет поиграть на рынке недвижимости

, а имеющейся суммы не достаточно для покупки даже самой маленькой однокомнатной квартиры.

Принцип работы фонда недвижимости таков: инвесторы покупают паи, а управляющая компания (УК) размещает их деньги в самые разные объекты недвижимости: жилые помещения, офисы, спортивные и развлекательные комплексы, кинотеатры, торговые центры и др.

1

Пайщик может вернуть деньги лишь по истечении срока действия ПИФа недвижимости

Создается такой фонд на срок от одного года до 15 лет. Все фонды недвижимости в России – закрытые.

Это значит, что, если в открытом фонде пайщик может потребовать свои деньги назад в любой момент, в интервальном – несколько раз в год (как правило, два), то в закрытом лишь по истечении срока своего действия.

Досрочно выйти из фонда можно, лишь найдя на вторичном рынке покупателя на свой пай. Из этого следует, что вкладывать в фонды недвижимости надо с прицелом на долгосрочную перспективу.

https://www.youtube.com/watch?v=ilPNGFxqAKo

По объектам инвестирования фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Цель девелоперских ПИФов вложить деньги в строительство новых зданий, а затем их продать по более высоким ценам.

2

Рентный ПИФ получает доход от сдачи недвижимости в аренду

Цель рентных фондов недвижимости получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Сами УК считают более доходным первый вариант: деньги пайщиков вкладываются на нулевой стадии, когда метр строящейся площади продается практически по себестоимости, а после сдачи построенного объекта цена автоматически взлетает в среднем на 10-15%.

Прибавьте к этому общий рост цен на строящееся жилье, который в среднем составляет еще 15%. Меньший доход, но гораздо большую стабильность может обеспечить сдача в аренду коммерческой недвижимости (офисы, торговые центры и т.д.).

Если УК сделала правильный выбор, доход может составлять от 10 до 15% годовых в валюте.

Есть на российской рынке фонды недвижимости, выбравшие смешанную стратегию: сначала вкладывают деньги в строительство объекта, а затем зарабатывают тем, что сдают его в аренду.

3

Большое будущее ждет паевые фонды недвижимости в России

На сегодняшний день в России уже работает около 70 фондов недвижимости. Аналитики предрекают таким ПИФам большое будущее.

Важным моментом является то, что УК стали обращать внимание не только на крупных игроков инвестиционного рынка, но и на более мелких инвесторов. Если раньше «входной билет» в ЗПИФН стоил от 1 млрд.

рублей и приобретали его в основном сами строители или связанные с ними компании, то сейчас пай такого фонда может приобрести простой инвестор менее чем за 100.000 руб.

Согласно опросу исследовательского холдинга ROMIR MONITORING, 44% из 1500 опрошенных россиян из разных городов России хотели бы вложить свои деньги в недвижимость, так как считают такие инвестиции самыми безопасными и доходными.

По мнению экспертов, российская недвижимость – действительно, один из самых привлекательных объектов вложения средств. На протяжении последних лет такие инвестиции приносили и продолжают приносить до 50% годовых в валюте.

Но даже несмотря на этот факт, многие люди просто считают покупку квартиры самым надежным способом сохранить и приумножить свои деньги.

4

Вложение денег в ПИФ недвижимости менее рискованно

Рост популярности фондов недвижимости можно объяснить и по-другому. Во-первых, тем, что вложение денег в фонд недвижимости менее рискованно, чем прямые инвестиции в недвижимость. Работа УК находится под пристальным надзором госорганов: Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), специализированного депозитария, регистратора и аудитора.

Кроме того, сами пайщики могут следить за работой управляющего, и если она их не устраивает, имеют право найти ему замену, внести изменения в инвестиционную декларацию Во-вторых, фонд недвижимости неплохой выбор для тех инвесторов, кто не умеет самостоятельно проводить исследование рынка, понять какой сегмент рынка недвижимости на данный момент наиболее привлекателен.

5

Какими налогами облагаются фонды недвижимости

Одно из достоинств фонда недвижимости, как, впрочем, и любого другого вида ПИФа в отсрочке налогообложения. Подоходный 13% -ный налог инвестор платит только по истечению срока работы самого ПИФа, когда и погашаются паи. Возможность реинвестирования бесспорный плюс любого паевого инвестиционного фонда.

Однако в случае с фондами недвижимости, налоговый вопрос не столько преимущество, сколько камень преткновения налоговиков и законодателей, а также головная боль как для инвесторов, так и для управляющих компаний.

А дело вот в чем.фонды недвижимости вкладывают средства своих пайщиков в объекты недвижимости, и пайщики, согласно налоговым службам, являются владельцами этой недвижимости.

Следовательно, они должны платить налог на имущество и НДС.

6

Владельцы паев попали в законодательный пробел

Однако, фактически пайщики, приобретая пай, ничего, кроме пая и не приобретают. А пай это именная ценная бумага, как и акции, облигации и пр. Доходы от операций с ценными бумагами ни НДС, ни налогом на имущество не облагаются.

Вот и получается такой законодательный пробел: пайщики фондов недвижимости – это и собственники недвижимости, (поэтому должны платить и НДС, и налог на имущество), и одновременно – владельцы ценной бумаги (поэтому ничего, кроме 13%-ного налога государству не должны).

Понятно, что подобая законодательная «неразбериха» препятствует росту популярности фондов недвижимости в России. Опасения инвесторов вполне объяснимы. Однако, как заверяют и госорганы, и управляющие компании, в ближайшем будущем этот вопрос должен быть решен. Тогда, уверены аналитики, ПИФы недвижимости смогут наверстать упущенное.

7

Риски падения цен на недвижимость для владельцев ценных бумаг

По мнению многих специалистов, для пайщика закрытого фонда недвижимости существует и такой специфический риск как возможность падения цены на объекты недвижимости: на сегодняшний день скуплено очень много недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи.

Пайщики закрытого ПИФа почти не застрахованы от рыночного риска. Единственная гарантия не остаться в минусе это «профессиональное чутье», способность управляющей компании предсказать изменение ситуации на рынке. Поэтому к вопросу о выборе как управляющей компании, так и конкретного фонда недвижимости нужно отнестись со всей серьезностью.

8

Источники и ссылки

Forex2 info/ Форекс2 инфо

Источник: http://global-FX.org/Articles_on_Investments/Osobennosti_zakrytogo_paevogo_investicionnogo_fonda_nedvizhimosti.html