Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

Содержание
  1. На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости
  2. Типовая форма
  3. Обязательные условия
  4. Существенные условия
  5. Типовое описание квартиры и дома
  6. Срок передачи по 214-ФЗ
  7. Цена и оплата
  8. Пример указания гарантийного срока на объект
  9. Обеспечение исполнения обязательств
  10. На что ещё обратить внимание?
  11. Ответственность застройщика
  12. Ответственность дольщика
  13. Форма страхования гражданской ответственности застройщика
  14. Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре
  15. Советы
  16. Договор долевого участия: важные нюансы
  17. Зачем заключать ДДУ
  18. Особенности составления ДДУ
  19. Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?
  20. Варианты регистрации ДДУ
  21. Чего опасаться при составлении ДДУ?
  22. Особенности договора долевого участия в строительстве — что значит купить квартиру по ДДУ?
  23. Что такое ДДУ при покупке квартиры?
  24. Фз №214 – защита прав дольщиков
  25. Риски, «подводные камни» ДДУ
  26. Существенные условия договора
  27. Необходимые документы и порядок оформления
  28. Типовой образец договора
  29. Договор залога прав требования
  30. Оценка права требования
  31. Оплата новостройки
  32. Доп. соглашение о переносе сроков
  33. Требования к договору долевого участия в строительстве фз 214: составление договора с застройщиком
  34. Общая информация
  35. Основные и существенные условия ДДС
  36. Объект долевого строительства
  37. Сроки завершения строительства
  38. Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС
  39. Гарантийные сроки
  40. Важные моменты, требующие внимания

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости

Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

  • узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
  • выяснить примерный перечень сданных объектов,
  • собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
  • изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
  • проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
  • ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
  • прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Обязательные условия

Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

Проверьте реквизиты договора и сторон:

  • номер и дату заключения,
  • наименование сторон.

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

  • предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
  • об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
  • о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
  • о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

  • план,
  • местоположение,
  • вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий.

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

  • назначение,
  • этаж, на котором расположена квартира,
  • общая площадь,
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

Цена договора дана двумя способами:

  1. одной суммой,
  2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

  • номер, дату кредитного договора,
  • наименование кредитора,
  • срок действия договора,
  • сумму кредитных средств и проценты на кредит.

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

В залоге у дольщиков находятся:

  • объект строительства,
  • земельный участок или право аренды застройщика на него.

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

  • 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
  • 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

  • поручительство банка,
  • договор страхования в страховой компании
  • или Обществе взаимного страхования дольщиков.

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

  1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
  2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
  3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
  4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/sushhestvennye-usloviya.html

Договор долевого участия: важные нюансы

Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

Приобретение жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели являются одновременно инвесторами, и в итоге получают квартиры по сниженной цене.

С 2004 года существует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет главным документом, защищающим права покупателя.

И это очень важно, поскольку обман и срыв сроков – обычное дело для большинства застройщиков.

Зачем заключать ДДУ

Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе риск остаться без тех средств, которые уже вложены.

ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

Особенности составления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия.

Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов.

В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

https://www.youtube.com/watch?v=G-Ka-FpdY7w

Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ.

В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор.

Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Договор ДДУ должен быть заключён в письменной форме. В нём обязательно должна содержаться вышеуказанная информация. Полный список данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст.

4. Если в документе не указана вся нужная информация, он будет признан недействительным. В интернете можно скачать образец ДДУ, но его всё равно стоит проверить на соответствие правилам заполнения. Типовой договор содержит несколько страниц.

Исследования показывают удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на деле картина следующая:

1. Дольщики в закон не заглядывают и очень смутно знают, что им надо делать.

2. Застройщики пропагандируют мнение, что дольщик должен регистрировать договор либо через их юриста, либо сам. Но платить заранее.

3. Поэтому дольщики почти всегда платят до того, как регистрируют договор, хотя обычно плохо представляют, где его регистрировать и зачем.

4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, там ясно указано, что предоплаты НЕТ.

5. Дольщик имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настаивать на поездке в Росреестр. Не обязательно это делать в тот же день, поэтому «отмазки» застройщика его волновать не должны. Не может сразу же — пусть подъезжает в оговоренную дату и время. Туда же приедет дольщик.

6. Кроме того, можно самостоятельно регистрировать договор и без участия застройщика, когда он уже всё подписал. Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Варианты регистрации ДДУ

Итак — после заключения договора в офисе застройщика, его нужно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Действительным он будет считаться только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц на сегодня — 350 рублей, делится на количество участников договора.

Стоимость госпошлины для юридических лиц — 6000 рублей, также делится на количество участников договора. Размер госпошлины одинаков для любого региона. Базовые документы: заявление дольщика о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Застройщик предоставляет больше сведений.

Сам процесс регистрации после подачи заявления обычно не превышает нескольких дней, причем вам должны выдать расписку о принятии с перечнем представленных вами документов, датой подачи и пр.

К процессу регистрации обычно можно подключить юриста застройщика, оформив разовую доверенность на регистрацию.

ДДУ с регистрацией в этом случае можно получить у юриста примерно через неделю, однако лично я советую все действия совершать самостоятельно. Береженого бог закон бережет.

Относительно новый вариант регистрации — действующая с 2015 года электронная регистрация ДДУ.

Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь.

Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

Также указываются данные о застройщике и кадастровый номер объекта.

Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Текущая ссылка https://rosreestr.

ru/wps/portal/online_request. Кроме того, за подтверждением регистрации можно обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанным в договоре ДДУ.

Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот.

В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком.

Впрочем, если договор ДДУ зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

Чего опасаться при составлении ДДУ?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора ДДУ. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100 %. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи.

Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы. Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать биржевые фонды недвижимости, о которых написано здесь.

Источник: http://investprofit.info/ddu-details/

Особенности договора долевого участия в строительстве — что значит купить квартиру по ДДУ?

Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.

В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.

Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает ДДУ (расшифровка — Договор Долевого Участия) в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ при покупке квартиры.

Фз №214 – защита прав дольщиков

ФЗ № 214 от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Риски, «подводные камни» ДДУ

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.

В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.

Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…

Существенные условия договора

Максимальная защита прав дольщиков гарантирована при условии составления договора, отвечающего всем требованиям ФЗ-214.

В обязательных условиях должно быть указано:

  1. Дата и место подписания ДДУ.
  2. Данные сторон-участниц.
  3. Четкое определение приобретаемого объекта недвижимости со ссылкой на проектную документацию («строительный» адрес). Описание квартиры (на каком этаже, сколько комнат, площадь и т.д.). Обязательства застройщика передать квартиру инвестору после получения разрешений на ввод здания в эксплуатацию. Перечень материалов, используемых для строительных и отделочных работ.
  4. Срок (чаще это – месяц или квартал года), когда объект будет передан участнику долевого строительства.
  5. Стоимость квартиры, срок и порядок внесения денег. При этом за расчетную единицу принимается квадратный метр жилья и указывается его стоимость. Цена кв.м является окончательной и изменению от возможных колебаний рынка не подлежит.
  6. Ответственность сторон за неисполнение пунктов договора. Покупателю грозят пени в случае просрочки внесения очередного платежа (при рассрочке), юридическому лицу придется оплатить в пользу дольщиков каждый день просрочки сдачи жилья в эксплуатацию.
  7. Обязательства по гарантиям на сданный объект (устранение недостатков, выявленных при приеме-передаче или последующей эксплуатации). Продолжительность гарантийного срока.
  8. Ответственность застройщика за риск утраты или повреждения объекта до его передачи дольщику (В этом случае либо своими силами застройщик должен ликвидировать ущерб, либо компенсировать за счет средств страхования).
  9. Возможность/невозможность отчуждения объекта в период возведения здания. В первом случае это допускается лишь с согласия и при участии застройщика.
  10. Условия расторжения договора.
  11. Обязательства по регистрации документов в Росреестре.
  12. Пункт об обязательной оплате коммунальных и эксплуатационных расходов за первые 3-4 месяца с момента передачи объекта дольщику. Обычно оплата производится перед самым получением ключей и подписанием акта-приема недвижимости.
  13. Приложение, являющееся неотъемлемой частью договора, содержащее схему или чертеж приобретенного объекта. Это графическое изображение этажа, включающее все квартиры, лифтовые шахты и запасные лестницы. Приобретенный объект выделен цветом. Обозначена площадь каждого помещения квартиры, лоджии.
  14. Паспортные данные дольщика, юридические реквизиты застройщика, подписи.

Необходимые документы и порядок оформления

Перед покупкой помещения в новостройке нужно удостовериться в надежности девелопера. Если за ним не числится «долгостроев», а построенные объекты сданы в срок и без грубых нарушений – значит, с таким можно иметь дело.

Следующий шаг – ознакомление с разрешительной документацией:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация, содержащая информацию о девелопере, зарегистрированных правах на земельный участок под возводимое сооружение, характеристиках и материалах будущего здания, инженерных коммуникациях, благоустройстве придомовой территории, план распределения квартир и т.д..

Надежная деловая репутация и наличие всей документации говорят о добросовестности застройщика. Поэтому можно заключать договор.

Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее).

После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр. После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты.

Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа. После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности – обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Типовой образец договора

Посмотрите как выглядит правильно оформленный образец ДДУ со строительной кампанией:

Скачать образец договора долевого участия (ДДУ).

Договор залога прав требования

Оплатив стоимость квартиры в новостройке, покупатель получает право не на нее (так как дом еще не построен), а на требование получить ее после завершения строительства.

Если дольщик расплачивался за покупку не собственными деньгами, а воспользовался кредитными средствами, он может передать свое право требования банку, оформив залог.

Если на вторичном рынке предметом банковского залога по ипотеке становится купленная квартира, то здесь предметом залога является право требования на результат инвестиционной деятельности, в объеме, определяемом конкретным ДДУ.

Оценка права требования

Один из самых сложных вопросов. Даже профессиональные оценщики часто приходят в «ступор», когда приходится заниматься оценкой прав требования. Для получения максимально объективной картины нужно:

  • обратиться в независимую оценочную компанию, специалисты которой имеют опыт работы с объектами в новостройках;
  • иметь на руках ДДУ, зарегистрированный должным образом и документ, подтверждающий оплату.

Производя сравнительные расчеты, специалисты учтут время, прошедшее с момента заключения ДДУ, стадию готовности дома на текущий момент, состояние дел застройщика в целом (соблюдаются ли сроки строительства). Исходя из этих данных, будет высчитана стоимость права требования.

Увы, но обратившись в две компании, вы получите две разных суммы!

Оплата новостройки

Она всегда производится только после того, как ДДУ прошел государственную регистрацию Обычно документы сдаются в Росреестр представителями строительной компании.

Получив зарегистрированные экземпляры, курирующий менеджер приглашает клиента для получения своего экземпляра договора. Тут же покупателю вручаются реквизиты расчетного счета, на который необходимо перевести деньги.

Оплата производится согласно достигнутых и зафиксированных письменно условий: это может быть разовое перечисление на счет девелопереа, рассрочка на несколько месяцев с точным обозначением каждой суммы и даты внесения. Может иметь место и ипотечный кредит. Тогда при получении договора нужно сразу обратиться в банк.

Доп. соглашение о переносе сроков

Все изменения условий ДДУ подлежат оформлению в виде приложений к нему. Дополнительные соглашения оформляются и регистрируются наравне с основным договором согласно требованиям закона.

Если девелопер не может передать недвижимость дольщику в обещанные сроки, он обязан направить в адрес покупателя письмо с сообщением о переносе даты сдачи здания.

Получив уведомление, дольщику надлежит явиться в офис компании для подписания соглашения с новыми сроками сдачи жилья. Подписание – дело добровольное. Покупатель может поставить свой автограф под приложением, а может отказаться. Тогда возможны три сценария развития событий:

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

  1. Человек подписывает приложение и спокойно дожидается сдачи дома.
  2. Покупатель отказывается от подписания договора и требует возврата уплаченных средств и процентов по ним.

    Обычно застройщики с этим легко соглашаются – ведь стоимость квартиры за истекшие месяцы увеличилась, а продав ее новому покупателю, девелопер компенсирует выплаченные проценты. Покупатель чаще оказывается в проигрыше, несмотря на то, что получил желаемое.

  3. Дольщик не подписывает соглашение и не требует возврата средств. Этим он затрудняет дальнейшее взаимодействие с девелопером, преследуя цель по завершении строительства написать претензию и истребовать в судебном порядке солидный штраф, помимо предусмотренных ДДУ пени.

    Это палка о двух концах – суды, рассматривающие подобные дела, всегда опираются не только на ФЗ 214, но и на реалии сегодняшнего дня. Если суд не установит наличия злого умысла со стороны застройщика, дольщик не выиграет тех денег, на которые он рассчитывает.

    Все время судебных разбирательств квартира будет находиться под арестом.

Источник: https://vseodome.club/d-u/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Требования к договору долевого участия в строительстве фз 214: составление договора с застройщиком

Участие в долевом строительстве: договор ДДУ

Современный рынок недвижимости становится все больше и больше. И разумеется, люди стремятся приобретать квартиры в новостройках, качественно создаваемых с применением последних технологических достижений. Однако купить новую квартиру можно разными способами. Один из многих — долевое строительство.

1. Общая информация 2. Основные и существенные условия ДДС 3. Объект долевого строительства 4. Сроки завершения строительства 5. Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС 6. Гарантийные сроки 7. Важные моменты, требующие внимания

Общая информация

Долевое строительство на сегодняшний день считается одной из самых распространенных и, конечно, востребованных схем финансирования жилищного строительства. И специально разработанный с участием государственных структур Договор о долевом строительстве (ДДС) направлен на защиту законных прав как дольщиков, так и застройщиков. Это очень важный документ для обеих сторон сделки.

Важно: само понятие «договора участия в долевом строительстве» введено было с принятием Федерального закона от 30.12.2004 г за № 214-ФЗ.

Пункт 1 ст 4 этого закона обязывает застройщика его собственными силами, средствами (а также с привлечением сил и средств со стороны) возвести жилье (многоквартирный дом или иной объект недвижимости).

А после ввода в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участникам такого строительства.

Участников же долевого строительства все тем же законом обязывают заплатить цену, объявленную в ДДС, и принять объект долевого строительства.

Договор долевого строительства сегодня является основным законным инструментом для привлечения денежных средств граждан в строительство жилой недвижимости. Он же позволяет существенно снизить риски, неизменно возникающие как при строительстве, так и при покупке квартиры вообще.

Основные и существенные условия ДДС

Пункт 4 все той же 4 статьи закона 214-ФЗ определяет существенные условия, обязательные для того, чтобы ДДС считался заключенным:

  1. Объект строительства, который подлежит передаче дольщику должен являться предметом договора долевого участия в строительстве (ДДС).
  2. В договоре непременно должны быть указаны сроки передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства.
  3. Названа стоимость сделки, сроки, а также порядок оплаты цены.
  4. Указан гарантийный срок на конкретный объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предметом ДДС является определенный проектной документацией застройщика объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику такого строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Привязка объекта ДДС к документации застройщика позволит в будущем объективно оценить его качество, а также соответствие проекту и договору. И если обнаружатся изменения (существенные) в проектной документации, это позволит участнику ДДС расторгнуть договор в суде.

В договоре долевого участия в строительстве непременно должны быть указаны точные и подробные характеристики объекта такого строительства, а именно:

  • площадь общая проектная;
  • место расположения (этаж, № секции и т.д.);
  • проектный номер;
  • строительные оси в соответствии с документацией застройщика.

Столь точное описание позволит участнику долевого строительства безошибочно установить объект в момент возникновения права требования после его ввода в эксплуатацию.

Обратите внимание! Застройщик по первому же требованию дольщика обязан предоставить последнему для ознакомления всю имеющуюся проектную и строительную документацию.

Сроки завершения строительства

По закону застройщик участнику долевого строительства должен передать объект (предмет ДДС) не позднее срока, указанного в заключенном договоре. Причем этот срок является единым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Такой срок составляет период времени, отведенный на передачу объекта ДДС от застройщика к дольщику. И это не противоречит действующему законодательству, а также легко вписывается в установленные законом сроки для гражданско-правовых договоров вообще.

Однако сторонам ДДС следует обратить самое пристальное внимание на одно из положений такого договора. Оно касается продления сроков передачи объекта дольщику. И здесь возможными оказываются 2 варианта:

  1. Подписание сторонами ДДС дополнительного соглашения.
  2. Автоматическое продление сроков. Оно возможно, если застройщиком дольщику было направлено письмо с предложением подписания дополнительного соглашения. Но от участника долевого строительства в установленный законом срок не последовало никакой реакции.

Важно! Застройщики предпочитают вариант № 2, который освобождает их от судебного разбирательства, а значит и выплат неустойки за срыв передачи объекта ДДС дольщику.

И тут участнику долевого строительства важно не упустить момент.

Законом предусмотрены только 2 календарных месяца до сроков передачи, указанных в ДДС, за время которых застройщик обязан уведомить дольщика о продлении сроков и предложить ему заключить дополнительное соглашение.

Цена, сроки и порядок оплаты по ДДС

Ценой договора участия в долевом строительстве считается сумма, подлежащая выплате дольщиком для создания собственно объекта долевого строительства.

Такая цена императивно устанавливается застройщиком и может разниться для одинаковых объектов ДДС, например, в одном многоквартирном доме. Ведь стоимость зависит от многих факторов:

  • местоположения объекта;
  • способов его строительства и т.д.

Застройщик же может предоставить дольщику скидку или предложить рассрочку по уплате цены ДДС, только все это должно быть прописано в допсоглашении к конкретному договору.

По закону оплата по ДДС может осуществляться лишь после государственной регистрации такого договора. Но застройщики, стремясь обезопасить себя от неуплаты дольщиков по уже заключенным ДДС, нередко включают в договор пункт об аккредитивной форме расчета. И само по себе это не противоречит действующему законодательству.

Аккредитив ведь нельзя считать оплатой застройщику. Но тот может предъявить уже зарегистрированный ДДС в банк и тогда получить деньги в качестве и в счет оплаты по документу.

Такая форма расчетов гарантирует и дольщику, что до момента госрегистрации договора долевого строительства, средства не поступят к застройщику.

Важно: цена договора может быть изменена, если будет уменьшена/увеличена фактическая площадь квартиры по сравнению с ее проектной площадью после обмера ПИБ.

И такое условие должно быть прописано в заключаемом ДДС. Это обычная практика, поэтому уклонится от доплаты в таком случае у дольщика не выйдет.

Правда, в договорах довольно часто прописываются и минимальные отклонения по площади, при выявлении которых доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

Пункты 5 и 5.1 ст 7 закона № 214-ФЗ обязывают стороны указывать гарантийные сроки на объект долевого строительства при заключении ДДС. На сам объект такой срок не может быть меньше 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — меньше 3-х лет.

Что касается начала гарантийного срока, то он исчисляется с момента подписания сторонами ДДС акта приема-передачи квартиры ее новому владельцу-дольщику.

Гарантия позволяет предъявить претензии застройщику в случае обнаружения участником долевого строительства недостатков в полученной им квартире.

Важные моменты, требующие внимания

Вышеперечисленные условия являются обязательными. Без них договор долевого строительства не будет считаться законно заключенным. Остальные пункты ДДС стандартны, но о некоторых все-таки нужно рассказать подробнее.

При заключении ДДС дольщику следует обратить особенное внимание на раздел «Ответственность сторон». Здесь оговариваются санкции, предусмотренные за нарушение пунктов договора.

Обратите внимание: застройщики в последнее время при заключении ДДС стали пытаться себя обезопасить, особенно за срыв сроков, поэтому пытаются исключить свою ответственность за такие нарушения, ссылаясь на задержки смежников (поставщиков тело-, водо- или энергоснабжения, например). Однако в суде такие «отговорки» не принимаются во внимание.

Иногда застройщики и вовсе пытаются включить в договор долевого строительства незаконные пункты, ущемляющие права дольщиков. Например, оговаривают подсудность споров лишь по месту нахождения застройщика. Или пытаются возложить на дольщиков обязанность оплатить услуги управляющей компании, скажем, на полгода вперед.

Такие попытки нужно пресекать, как абсолютно незаконные, руководствуясь положениями Федерального закона № 214-ФЗ. К тому же никто не отменял по отношению к дольщикам Закона о защите прав потребителя. Поэтому все «левые» пункты от хитрых застройщиков любой суд признает недействительными.

(417 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kak-pravilno-sostavit-dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve/

Бизнес и закон
Добавить комментарий