Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

Содержание
  1. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
  2. Основные понятия
  3. Продажа квартиры и органы опеки
  4. Отчуждение имущества несовершеннолетнего владельца
  5. Как получить согласие органов опеки
  6. Подписание договора купли-продажи и собственник младше 14 лет
  7. Исключения из общих правил
  8. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)
  9. Как не ошибиться, покупая квартиру с несовершеннолетним владельцем
  10. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком
  11. Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком
  12. Вариант 1: Несовершеннолетний собственник
  13. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником
  14. Сбор пакета документов для продажи
  15. Принятие решения ООП, его оформление
  16. Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия
  17. Исключения из правил
  18. Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

Законодательное сопровождение операций по продаже недвижимости, владельцем которой (целиком или только доли) является лицо младше 18 лет крайне несовершенно. Из-за большого количества проблем отчуждение такого имущества – источник неожиданных «сюрпризов».

На сегодня все аспекты таких сделок регулируются следующими документами:

  • Конституция;
  • Гражданский и Семейный кодекс;
  • Закон об опеке и попечительстве;
  • Жилищный кодекс;
  • Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

Также при совершении сделок юристы руководствуются нормативными актами, имеющими муниципальное значение.

Перечисленные документы рассматривают несовершеннолетнего как полноценного гражданина. Отличие от взрослого – часть комплекса свобод и прав, которым обладает ребенок, реализуется при участии родителей, лиц, их заменяющих или представителей органов опеки.

Основные понятия

Операции по продажи недвижимого имущества используется множество терминов. К примеру, «несовершеннолетние» и «недееспособность». Понятия эти не тождественны друг другу.

Под дееспособностью следует понимать возможность конкретного человека приобретать, а также реализовывать права, обязанности. Возраст достижения этого состояния в полном объеме согласно статье 60 Конституции РФ – 18 лет.

Лица от 14 до 18 лет законом определяются как несовершеннолетние, их дееспособность ограничена. Они могут быть участниками отторжения имущества при условии наличия согласия родителей, лиц их заменяющих, оформленного в письменном виде. Дети, не достигшие этого возраста, именуются малолетними. Все сделки от их имени совершают исключительно законные представители.

Продажа квартиры и органы опеки

При отчуждении недвижимости обязанность чиновников – защита имущественных прав ребенка. Любая сделка, даже не ведущая к ухудшению жилищных условий, должна быть согласована с органами попечительства. В противном случае невозможно удостоверить сделку у нотариуса, также она может быть оспорена в судебном порядке.

Относительно согласия органов опеки и попечительства (ООП). В третьем абзаце 8 пункта Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» отмечается, что при отчуждении жилого имущества, в котором проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия, обязательным является согласие.

В декабре 2008 года упомянутый абзац решением ВС РФ был признан таким, что противоречит Гражданскому кодексу (п.4 ст. 292) и требование разрешения отменили. Защитники прав детей высказали опасение, что выработанный подход может привести к нарушениям прав несовершеннолетних лиц. Особенно если они проживают в семьях, ведущих антисоциальный образ жизни.

Результатом обсуждения стало постановление Конституционного суда, признавшим антиконституционной упомянутой статьи ГК в той ее части, которая не позволяет защищать права несовершеннолетних, фактически оставшихся без попечения родителей.

Это значит, что, несмотря на незаконность требования предоставлять согласие попечительских органов, в случае установления факта нарушения прав лица, не достигшего совершеннолетия и/или фактического отсутствия родительского попечения при совершении сделки отторжения квартиры, договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Без вероятных рисков согласие попечительских органов не требуется, когда несовершеннолетний становится полностью дееспособным до возраста, установленного законодательством. Это возможно в таких случаях:

  • заключение 16-летним гражданином брака (состояние сохраняется даже после его расторжения);
  • наступление явления эмансипации согласно ст. 27 ГК РФ.

Попечительские органы могут отказать в выдаче согласия на совершение сделки по отторжению имущества в таких случаях:

  • одновременно совершаемые операции продажи и приобретения жилья в рассрочку;
  • отдача недвижимости под залог;
  • продажа и дарение, происходящие одновременно.

В юридической практике существует множество случаев, когда совершение операций отторжения требует особенно взвешенного подхода. В том числе и получение согласия органов опеки. Это ситуации, когда ребенок:

  • имеет права собственника;
  • прописан/зарегистрирован.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего владельца

Действующим законодательством устанавливается требование обязательного получения разрешения ООП при совершении любой операции с жильем, суть которой – передача права пользования/собственности:

  • обмен;
  • при получении законным представителем, родителями кредита передача в ипотеку;
  • сдача в аренду;
  • продажа;
  • деление на доли в случае приватизации.

Важное замечание: факт улучшения/ухудшения жилищных условий на необходимость получения согласия никак не влияет. Во внимание берутся лишь интересы малолетнего владельца. Специальная комиссия принимает решение, которое полностью исключает вероятность нарушение прав ребенка, лишения его жилья.

Кроме получения согласия сделка купли-продажи при участии несовершеннолетнего владельца не имеет отличий от стандартной схемы.

Как получить согласие органов опеки

По месту проживания подается пакет документов:

  • подписанное обоими родителями заявление с просьбой выдать разрешение на проведение операции. Обязательно указываются причины, по которым продается жилье, а также указываются обязательства обеспечить аналогичные/лучшие жилищные условия;
  • при условии достижения ребенком 14-летнего возраста – его письменное согласие;
  • оригинал и копия свидетельства о рождении;
  • выписка из домовой книги (в оригинале);
  • документы, которые подтверждают права собственности;
  • кадастровый план;
  • справка БТИ о стоимость жилья;
  • справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогам.

Список обязательных официальных бумаг также включает документы на приобретаемое и отчуждаемое имущество:

  • оригинал и копия свидетельства о собственности;
  • техпаспорт и регистрационное свидетельство (копии);
  • план на каждый этаж;
  • приватизационные документы (если процедура была проведена);
  • справка БТИ с указанной стоимостью;
  • справка о задолженности (ее отсутствии) из ЕИРЦ;
  • единый жилищный документ.

Перечисленный пакет документов на жилье, которое приобретается, не предоставляется, если ребенок передается под опеку государства.

Защитой его прав является возлагаемое на родителей обязательство открыть именной счет в банке и перевести на него сумму, равную стоимости продаваемого имущества, его доли. Делается это до момента подписания договора.

В органы опеки в обязательном порядке должны быть предоставлены все банковские бумаги.

Практикой предусматривается подача дополнительных документов по причине невозможности одним из родителей подписать заявление:

  • свидетельство о смерти;
  • нотариально заверенное разрешение;
  • решение суда о признании лица пропавшим без вести.

Рассмотрение документов и принятие окончательного решения занимает 14 дней и более. Окончательный срок определяется полнотой пакета, сложностью случая, а также наличием необходимости запрашивать дополнительные официальные бумаги.

Выданное органом разрешение – подтверждение того, что сделка полностью законна, регистрация перехода права собственности возможна.

Подписание договора купли-продажи и собственник младше 14 лет

Квартира и иное жилье, принадлежащая не одному владельцу (т.н. долевая собственность) – особый случай. Договор об отчуждении должен иметь подписи всех участников сделки. В условиях недееспособности одного из них по причине недостижения 14-летнего возраста документ заверяется законным представителем.

Важное замечание: попечителям, опекунам (а также их ближайшим родственникам) ГК запрещает совершать со своими подопечными акты купли-продажи и обмена. Исключение – передача по наследству или дарение.

Исключения из общих правил

Нормальной практикой является запрос со стороны комиссии ООП подтверждения, что у родителей, других законных представителей ребенка наличествует другое жилье. Из этого правила имеется множество исключений:

  • Эмиграция за пределы страны;
  • Переезд в другой населенный пункт – обязательным является открытие на имя несовершеннолетнего совладельца счета и размещение денежного эквивалента доли в отторгаемом имуществе. Еще одно важное и обязательное условие – родителям вменяется в обязанность в трехмесячный срок приобрести новое жилье, выделив в нем долю ребенку. При несоблюдении этого требования первоначальная сделка будет признана недействительной;
  • Приобретение жилья в доме, который строится. В этом случае опекунские органы должны получить письменные объяснения с обязательными документальными подтверждениями о месте проживания ребенка до момента сдачи квартиры в эксплуатацию.

Надо заметить, что в перечисленных ситуациях разрешение комиссии ООП получить намного сложнее.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним (не владельцем)

В данном случае получение согласия органов опеки не является обязательным. Необходимость может возникнуть по требованию покупателя. В тоже время, сделка имеет определенные сложности – на момент подписания договора на жилой площади не должно числиться малолетних/несовершеннолетних лиц.

Процедура выписки ребенка:

  • лицо старше 14 лет и его родитель обращаются в паспортный стол по месту проживания для подачи заявления;
  • заполнение листка убытия (с обязательным указанием нового адреса);
  • получение листка убытия.

Регистрация по новому месту проживания детей:

  • до 10 лет – исключительно по месту проживания родителей;
  • 10–14 лет – с родителями или у ближайших родственников;
  • 14–18 лет – два первых варианта, любой другой адрес.

После завершения процесса прописки ребенка его родители обязаны уведомить ООП о предоставлении несовершеннолетнему равноценного отторженному имущества.

Привлечение органов опеки в случае приобретения жилья с прописанным несовершеннолетним требуется в таких случаях:

  • ребенок пребывает под опекой;
  • несовершеннолетний фактически не проживает и не воспитывается близкими родственниками.

Как не ошибиться, покупая квартиру с несовершеннолетним владельцем

Рынок вторичного жилья наиболее востребован у покупателей. Однако совершаемые сделки относятся к категории с высоким риском. Избежать возможных разбирательств в суде при приобретении жилья помогут следующие рекомендации:

  • Установить факт наличия ребенка, его возраст.
  • Определить при участи ООП юридический статус ребенка владельцев приобретаемой квартиры. Если несовершеннолетний проживает в неблагополучной семье, сделка требует обязательного сопровождения опекунской комиссии. Также как в случае назначения опекуна, начавшегося процесса лишения родителей прав на ребенка.
  • Не доверять уверениям собственников или их родственников, что вопросы с ООП будут решены уже после подписания договора купли-продажи.
  • Проверить подлинность разрешения органа попечительства.
  • Выяснить факт приватизации и дату ее проведения.

Пункт о приватизации особенно важен при приобретении недвижимости, относительно которой эта процедура была произведена в период с 1992 по 1994 годы.

В это время многие владельцы квартир не включали детей, проживавших в ней на момент приватизации, в число собственников.

Это дает право оспорить сделки купли-продажи, проводимые сегодня, поскольку тогда были нарушены права несовершеннолетних.

Начиная с августа 1994 года лица, не достигшие совершеннолетия, имеющие регистрацию в отчуждаемой квартире, имеют право участвовать в приватизации. Отказ от этого – с согласия ООП.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/s-nesovershennoletnim.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире).Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.

В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/s-nesovershennoletnim-rebjonkom.html

Бизнес и закон
Добавить комментарий