Продажа квартиры после вступления в наследство: сроки, налоги, документы

Продажа квартиры после вступления в наследство: когда после получения можно оформить и продать имущество или ее долю, какие есть льготы и размер НДФЛ

Продажа квартиры после вступления в наследство: сроки, налоги, документы

Наследование — один из распространенных способов получения недвижимости.

После того, как имущество переходит в собственность наследника, он может проводить с ним любые коммерческие операции, при условии, что является полностью дееспособным.

В данной статье будет рассмотрены юридические нюансы продажи полученной в наследство квартиры или ее доли. Их важно знать, чтобы избежать многих сложностей и спорных ситуаций.

Когда можно продавать

Продажа и другие коммерческие операции с полученной в наследство недвижимости ограничиваются только сроками вступления в наследство.

Обычно это занимает шесть месяцев с того момента, когда суд признает смерть наследодателя.

Далее следует стандартная процедура наследования: подача заявления в нотариальную контору и оформление всех необходимых документов.

В том случае, если претензии на наследование удовлетворяются, наследник должен оформить на недвижимость право собственности. С этого момента, после вступления и получения документов, можно продать доставшуюся квартиру.

Налоги

Процесс продажи унаследованной недвижимости имеет свои нюансы и в плоскости налогообложения.

Имущество или финансовые средства, полученные по наследству, сами по себе не облагаются налоговым сбором, но дальнейшие манипуляции с недвижимостью проходят согласно общим нормам налогообложения.

При этом, закон предусматривает, во-первых, льготы для определенных категорий граждан, во-вторых, возможность не уплачивать налог при соблюдении некоторых условий.

НДФЛ

При продаже квартиры, с продавца взимается подоходный налог, общая ставка которого составляет 13%. Подоходный налог не взимается в том случае, если срок владения собственностью превышает пять лет.

Налогообложение в случае продажи наследованной недвижимости имеет свои нюансы. Для него актуальна норма, существовавшая до 1 января 2016 года, согласно которой срок, после которого НДФЛ с продажи не взимается, составляет три года.

Причем отсчет времени ведется не с момента регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя.

Если квартира продается до наступления этого срока, налог взимается по стандартной ставке — 13% с граждан России, 30% — с иностранных граждан (таковыми считаются лица, которые проживают в РФ менее 183 дней в году).

При этом, налог взимается только в том случае, если рыночная стоимость недвижимости превышает порог в 1 миллион рублей. То есть если сумма составляет 1.5 миллионов, налог выплачивается только с 500 тысяч.

Выплата осуществляется по форме декларации 3-НДФЛ. Ее необходимо предоставить в налоговые органы после того, как недвижимость реализована.

Льготы

Существует еще несколько ситуаций, когда лицо, продающее квартиру, освобождается от уплаты налогов или может претендовать на снижение ставки:

  1. Если гражданин имеет инвалидность первой-второй группы или является инвалидом с детского возраста.
  2. Если гражданин является пенсионером.
  3. Если стоимость квартиры с момента смерти наследодателя ниже одного миллиона рублей.

Самое главное — как можно скорее подать копии подтверждающих тот или иной факт документов в налоговые органы по месту проживания.

Документы

Для осуществления сделки понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта всех сторон сделки.
  2. Документ, подтверждающий право на наследование.
  3. Свидетельство о регистрации, которое подтверждает право собственности на недвижимость.
  4. Паспорта на квартиру: технический и кадастровый.
  5. Документ, подтверждающий, что на имущество не наложен арест или оно не используется в качестве залога. Данная справка имеет силу только в день выдачи.
  6. Документы, удостоверяющие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Важную роль играют документы, подтверждающие, что в квартире никто не зарегистрирован.

В случае, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Если продавец состоит в зарегистрированном браке и имеет брачный контракт, в котором наследуемая собственность определяется как общая, понадобится письменное разрешение одного из супругов.

В некоторых случаях рекомендуется также приложить отказ других наследников от имущественных претензий на конкретную недвижимость.

Как оформить договор

Обязательным условием совершения сделки является договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. В договоре должны быть отображены следующие моменты:

  1. Полная рыночная цена квартиры.

ВАЖНО. В случае возникновения споров, касающихся стоимости недвижимости, суд будет ориентироваться только на ту сумму, которая прописана в договоре. Устные договоренности юридической силы не имеют.

  1. Должны быть четко обозначены права и обязанности каждой стороны, ответственность за невыполнение условий договора.
  2. Должна быть указана техническая информация о недвижимости. Она берется из технического и кадастрового паспорта квартиры.
  3. Обязательно указываются сроки и способ передачи объекта.
  4. Договор должен содержать дату заключения и подписи всех сторон сделки.

Если все условия составления договора соблюдены, он регистрируется в Росреестре.

Для этого в орган нужно подать заявление, приложив к нему копии паспортов участников сделки, сам договор и акт передачи собственности во владение покупателя, кадастровый паспорт, квитанцию, которая свидетельствует об уплате государственной пошлины.

Договор считается заключенным только с момента регистрации.

Регистрация договора осуществляется за десять дней (рабочих, т. е. без учета выходных).

Проблемы

Если на квартиру оформлено право собственности и, если произведено вступление в наследство, проблем обычно не возникает. Однако есть факторы, которые могут не зависеть от участников сделки:

  1. Может получиться так, что недвижимость уже продана.
  2. Сделка по продаже может быть отменена, если на недвижимость претендуют другие потенциальные наследники, и эти претензии удовлетворены в судебном порядке. Избежать этого можно на стадии вступления в наследство. Нотариус должен четко определить круг потенциальных наследников. В некоторых случаях необходима справка об отсутствии других претендентов на имущество или письменный отказ от претензий.
  3. Имущественные претензии со стороны других претендентов на наследство могут возникнуть уже после факта продажи. Такие ситуации рассматриваются в судебном порядке. Если суд решит, что притязания законны, сделка будет отменена со всеми втыкающими последствиями: продавец будет обязан вернуть деньги, покупатель возвращает квартиру.
  4. Кроме того, существует такое понятие, как завещательный отказ. Наследодатель может передать в собственность недвижимость наследнику, но только на определенных условиях. После передачи этой недвижимости посредством дарения или продажи, эти обязанности сохраняются, что может стать неприятным сюрпризом для покупателя. В данном случае, покупатель может обратиться в суд.

Кроме того, существует ряд непредвиденных сложностей, которые могут возникнуть при продаже или покупке квартиры.

В деле реализации наследственной недвижимости часто встречаются откровенно мошеннические схемы.  Чтобы этого избежать, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Этапы

Продажа квартиры происходит по следующему алгоритму:

  1. Собрать и составить всю необходимую документацию. На этом этапе продавец обязан проверить то, насколько информация в документах соответствует фактическому положению дел. Малейшее несоответствие может стать поводом к расторжению сделки. Для того, чтобы этот этап прошел наиболее быстро и безболезненно, рекомендуется привлекать профессиональных юристов.
  2. Составить, заверить и подписать договор-купли продажи. Все отношения между продавцом и покупателем регулируются на основе этого договора.
  3. Совершить расчет. Расчет происходит по-разному. Самый популярный способ — это банковская ячейка или банковский счет, доступ к которой продавец получает после того, как предоставит в банк документы, свидетельствующие о выполнении условий сделки. Порядок расчета должен быть прописан в договоре.
  4. Последний этап — регистрация собственности через МФЦ или УФРС.
  5. Вариативно, в зависимости от ситуации, — уплата НДФЛ.

Это общий алгоритм продажи квартиры. Если продавец не имеет проблем на этапе принятия наследства и регистрации права собственности, алгоритм продажи полученной по наследству квартиры ничем не отличается от алгоритма продажи любой другой. Единственная рекомендация — по возможности привлечь к процессу квалифицированного юриста, который смог бы оказать помощь в непредвиденных ситуациях.

по теме

Небольшое видео, посвященное теме:

Заключение

Сделки с недвижимостью, полученной по наследству, имеют свою специфику. Нюансов, которые были разительно отличали бы их от сделок с любой другой недвижимостью, не так уж много, но они крайне важны. Стоит помнить, что некоторых ситуациях обойтись только своими силами не получится.

Всегда существует вероятность возникновения непредвиденных трудностей, и в этих случаях помочь может только квалифицированный юрист. Важно помнить о том, что залогом успеха сделки является ее «чистота» в юридическом смысле слова, поэтому к оформлению документов стоит подойти ответственно на самых ранних этапах.

Источник: https://pravaved.com/nasledstvo/kvartiry/prodazha.html

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство, как не платить налог?

Продажа квартиры после вступления в наследство: сроки, налоги, документы

Когда возникает намерение реализовать наследованное жильё, граждане задаются вопросами — когда можно продать квартиру после вступления в наследство, нужно ли для этого разрешения и какие-то специальные документы, требуется ли уплатить налог? При покупке наследственного имущества также нужно изучить тематику — ведь такие объекты недвижимости отличаются от прочих риском споров с претендентами на вещи умершего. Подробный разбор темы приведен в статье.

Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство?

В действующем российском законодательстве есть 2 срока привязки имущества к получателю наследства. Каждый из них обусловлен юридическими и экономическими целями.

Так, в интересах фискальной системы датой получения вещей покойного является день его открытия. А в соответствии с Гражданским кодексом России, день открытия — это день смерти лица.

Если точный день смерти неизвестен, то дату устанавливает суд — это может быть:

  • дата обнаружения тела,
  • приблизительная дата смерти,
  • дата признания лица умершим или безвестно пропавшим с высокой вероятностью смерти.

Такой срок необходим для продолжения уплаты налоговых платежей. Ведь фискальные платежи, коммунальные платежи и другие выплаты за недвижимость умершего нужно платить, а процесс вступления в наследство может затянуться на полгода-год и даже больше.

Необходимо, чтобы в это период поступления в бюджет не прекращались.

Поэтому «задним числом» для этих целей вероятные приемники считаются приемниками по пассивам умершего — им начисляются налоги и платежи ЖКХ, они уплачивают долги и выполняют обязательства наследодателя.

Перед продажей необходимо зарегистрировать жильё в Росреестре.

А вот для продажи такой недвижимости придётся пройти все этапы вплоть до регистрации права собственности.

Сразу после получения выписки из Росреестра о записи в государственном реестре недвижимости нового собственника можно продать квартиру в обычном порядке.

Однако, чтобы получить эту выписку, потребуется вступить в полномочия приемника.

Как получить свидетельство?

Официальное вступление в наследство на квартиру начинается с момента получения свидетельства о праве на наследство. Этот документ выдаёт нотариус по месту жительства или пребывания умершего. Обобщённо весь путь до продажи наследованного жилья выглядит следующим образом.

По завещанию наследниками могут быть абсолютно любые физические и юридические лица независимо от степени родства. Соответственно, лица, которые не перечислены в завещательном документе, не могут претендовать на долю в имуществе, кроме редких исключительных случаев. Также лица, которых скончавшийся выбрал для передачи своих вещей, если они признаны недостойными, в процесс вступить не смогут.

Исключительными лицами являются люди, которые получают долю в наследственной массе независимо от сведений, приведённых в завещании.

Ими являются:

  • дети умершего до 18 лет;
  • нетрудоспособные члены семьи умершего.

Как получить квартиру по завещанию подробнее здесь. Если же завещания нет, то все происходит по стандартной схеме очередности наследников.

Так, ценности покойного в первую очередь должны достаться близким родственникам и членам семьи. Членами семьи являются в том числе свойственники, если они проживали с умершим и имели с ним совместное хозяйство.

Близкими родственниками признаются родственники по нисходящей и восходящей линиям:

  • дети,
  • родители,
  • внуки,
  • бабушки, дедушки,
  • усыновленные, удочеренные,
  • а также полнородные и неполнородные братья и сестры.

Членами семьи считаются:

  • супруг/супруга,
  • пасынок и падчерица,
  • отчим и мачеха, если они жили вместе и вели с умершим единое хозяйство, т. е. расходы и доходы на проживание были совместные.

Для получения свидетельства о праве на наследство приемники принимают имущество скончавшегося через полгода со дня смерти или судебного решения о смерти/признания умершим и т.д. для чего посещают нотариуса по месту учёта.

Фактическое принятие вещей покойного — это взятие прав и обязанностей владельца.

В случае квартиры приемник принимает имущество:

  • путём вселения в жильё,
  • осуществлением ремонта,
  • уплаты фискальных имущественных платежей и коммунальных выплат, долгов и т.п.

Нотариус выдаёт свидетельства всем законным наследникам после того, как будет уплачена нотариальная госпошлина за квартиру по наследству — её размер зависит от стоимости имущества и степени родства. Освобождаются от уплаты пошлины приемники, которые проживали с умершим по одному адресу и продолжают там жить после его смерти.

Полученное свидетельство служит основанием для регистрации права собственности в Росреестре, а если жилплощадь не включена в кадастровый учёт, то и для постановки на кадастр.

Чтобы поставить квартиру на кадастровый учёт, нужно иметь на руках технический паспорт или план. Если у умершего был такой документ, важно уточнить, соответствуют ли письменные данные реальным — ведь умершим могла быть сделана самовольная перепланировка квартиры или переустройство, которые не отражены в документации.

В таком случае технический паспорт/план придется обновить — вызвать кадастровых инженеров, которые осмотрят объект и составят сертифицированный акт для изготовления технических документов. В результате Росреестр выдаст выписку о переходе права собственности.

После этого можно продать квартиру.

Важное условие — если недвижимость имеет обременения или ограничения, например, арест, залог под кредит, рентополучателя, то до продажи:

  • нужно снять обременения;
  • погасить все долги,
  • исполнить обязательства.

Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Реализация недвижимого имущества подпадает под объекты НДФЛ — подоходного налога. Но во всех ли случаях нужно его платить? Освобождается ли наследник от обязанности отдать государству 13% от полученной жилплощади в связи с её продажей?

Ведь такая квартира получена бесплатно — по полномочиям приемства, и предъявить расходы на её приобретение невозможно, а 13% от полной суммы продажи — довольно крупная сумма.

Как не платить или уменьшить платёж?

Менее 3 лет в собственности

В соответствии с Налоговым кодексом России, если недвижимость была получена до 1 января 2016 года в порядке наследования, то при её продаже продавец освобождается от уплаты НДФЛ независимо от срока нахождения этой квартиры в его собственности.

Если же он открыл имущество после 1 января 2016 года, то для освобождения нужно выполнить условие — недвижимость должна находиться в собственности более 3 лет. В противном случае придётся платить 13% от выручки.

К примеру, приемник продал жильё за 3 000 000 рублей. НДФЛ при этом — 390 000 рублей. Сумма значительная.

Можно ли по закону снизить или не платить налог?

Лучший способ не платить НДФЛ — дождаться истечения предельного минимального срока и не реализовать жильё, находящееся менее 3 лет в собственности.

Налоговый вычет

Если продажа необходима срочно, то возможно уменьшение налоговой базы с помощью имущественного вычета.

  • Вычет — это сумма, на которую можно уменьшить базу обложения, т. е. вычесть из нее.
  • База — это сумма, с которой уплачивается 13%.

Размер имущественного вычета для всех граждан одинаковый и, согласно 220-ой статье Налогового кодекса России, равен 1 000 000 рублей.

Таким образом, при продаже жилплощади за 3 000 000 рублей, базой будут только 2 000 000 рублей, а размер НДФЛ — 260 000 вместо 390 000.

Дарение доли

Другой законный способ уменьшения суммы к уплате в бюджет — подарить долю/доли близким родственникам или членам семьи. Дарение таким лицам не налогами облагается.

После такой операции нужно оформить обособленные договоры купли-продажи с покупателем — каждый дольщик заключает с ним сделку для продажи своей доли.

Согласно разъяснениям Минфина доля, продаваемая отдельным договором, признаётся отдельным объектом, на который предоставляется полноценный имущественный вычет.

Пример — собственник подарил своему ребёнку половину квартиры. Каждый заключил договор с покупателем, стоимость ½ объекта равна 1 500 000 рублей. После использования вычетов у каждого база обложения равна 500 000 рублей.

НДФЛ с каждой доли: 500 000 * 13% = 65 000 рублей. В итоге — 130 000 рублей.

Но лучше при таком способе оставить промежуток между операциями дарения и продажи долей, чтобы инспекторы не отказали в предоставлении вычета, мотивируя отказ выявлением факта уклонения от уплаты налога.

Риски купли-продажи квартиры, полученной в наследство

Недвижимость, перешедшая в порядке наследования, имеет риски как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя

Покупателю нужно тщательно изучить документы на жильё и убедиться, что после покупки к нему не заявятся люди, претендующие на долю в имущественной массе покойного.

Какие документы нужно изучить:

  1. Выписка из ЕГРН;
  2. Справка о составе семьи — чтобы узнать, кто прописан в объекте;
  3. Архивная выписка из домовой книги — чтобы узнать, кто был когда-либо прописан в объекте;
  4. Технический план;
  5. Кадастровый паспорт или универсальная выписка из ЕГРН. Важно требовать от продавца свежую выписку — чтобы увидеть информацию о наличии или отсутствии обременений и ограничений;
  6. Свидетельство о праве на наследство;
  7. Регистрационные документы;
  8. Справка из лицевого счёта о состоянии долгов;
  9. Справки из психиатрического и наркологического диспансеров (иногда это необходимо, чтобы убедиться в адекватности продавца);
  10. Разрешения на продажу от супруга — если собственность совместная;
  11. Разрешения органов государственной опеки — если среди собственников есть дети или недееспособные.

Важно обратить внимание на наличие жильцов с правом пожизненного проживания или иждивенцев с бессрочным содержанием.

Для надёжности стоит посетить нотариуса, занимавшегося делом и навести справки о недвижимости. Не стоит соглашаться на преддоговор с задатком, максимум — авансовое соглашение. Лучше всего заключить договор при помощи нотариуса или хорошего юриста.

Для продавца

  • Первый риск — это НДФЛ.
  • Второй — вероятность появления иных наследников, которые через суд добьются признания договора недействительным или ничтожным с привлечением продавца и покупателя к ответственности и дальнейшими последствиями.

Поэтому рекомендуется выждать время и дождаться окончания всех сроков для вступления в наследство и только потом продавать объект, тогда и налог не нужно будет платить.

Дополнительная информация о правильном оформлении прав на квартиру по наследству:

Бизнес и закон
Добавить комментарий