Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, необходимые документы и порядок действий

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица — минимизация рисков

Покупка недвижимости (квартиры) у юридического лица чаще всего сопряжена с некоторыми рисками. Процедура такой сделки – довольно сложный процесс, так как необходимо истребовать и проверить объемный пакет документов.

Еще одним немаловажным фактом в таком процессе является соблюдение всех нормативных правовых актов, так как покупка ценного имущества у юридического лица согласно статье 46 ФЗ-14 считается крупной сделкой и требует соблюдения порядка действий регламентированного в этом федеральном законе.

Не обладая познаниями в юриспруденции, простому смертному будет трудно понять все нюансы покупки квартиры у юридического лица.

В чем особенность такой сделки?

Как уже упоминалось выше покупка недвижимости у контрагента, имеющего статус юридическое лицо, осложнена целым рядом нюансов отличных от привычной процедуры между физическими лицами. Так для обществ с формой правления «АО» или «ООО» (далее – «Общество») законодатель предусмотрел индивидуальный порядок заключения сделок купли-продажи с имуществом таких юридических лиц.

В случаях, когда имущество является ценным (стоимость его равна 25% от всего капитала (активов) или выше), сделка будет считаться крупной. Также к крупным операциям с ценным имуществом может быть приравнена и продажа квартиры (это решение должно быть закреплено в Уставе организации).

Прежде всего, перед совершением крупной сделки по продаже ценного имущества «Общества» гендиректор должен заручиться одобрением всех акционеров на совершение такой процедуры. Такое решение должно быть принято на собрании акционеров либо на совете директоров в зависимости от формы правления.

Почему все так сложно? Необходимо понимать, что гендиректор не является стопроцентным держателем всех акций «Общества», а соответственно решать такой вопрос единолично он не вправе. Это своего рода страховка, чтобы решение одного человека не привело «Общество» к банкротству.

Такое согласие должно быть скреплено протоколом заседания (собрания), где должны стоят все подписи согласных, после чего он предается контрагенту-покупателю.

Отсутствие обоюдного решения может привести к признанию сделки недействительной.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

В случае если объект недвижимости не является ценным имуществом для «Общества», соответственно сделка не является крупной, покупателю также необходимо истребовать подтверждение этого.

Необходимые документы для сделки

Чтобы избежать мошеннических схем со стороны недобросовестного продавца в первую очередь стоит истребовать следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий личность контрагента-продавца (либо подтверждения личности доверенного лица, действующего на основании доверенности;
• действительный в момент сделки пакет учредительной документации вместе с выпиской из ЕГРЮЛ;
• документ, подтверждающий согласие остальных акционеров на процедуру отчуждения (протокол совета директоров, акционеров и т.д.);
• вписка из ЕГРН (с января 2017 года ЕГРП и ГНК), являющаяся с 2016 года единым документом подтверждающим право собственности (если недвижимость приобреталась до 2016 года, то продавцу необходимо предоставить свидетельство прав на собственность);
• выписка из домовой книги;
• подтверждение отсутствия задолженности по ЖКХ;
• при безналичном способе расчета продавцу необходимо предоставить реквизиты счета, куда покупатель будет перечислять денежные средства.

Этот пакет документов является общим для всех проводимых процедур с недвижимостью. Но стоит помнить, что каждый прецедент имеет индивидуальный характер.

Покупка квартиры через третьих лиц

Чаще всего «Общества» реализующие недвижимость не занимаются этим лично (тем более, если это крупный строительный холдинг), а передают полномочия по продаже доверенным лицам – юристам компании, риэлтерским агентствам, либо представителям своих многочисленных филиалов.

Рассчитываться наличными средствами с доверенным лицом стоит только в том случае, когда убедитесь что в генеральной доверенности (обязательно заверенной нотариально) есть соответствующий пункт, указывающий на вверенные ему для такой сделки полномочия.

Нередки и такие случаи, когда предстоит покупка квартиры у юридического лица, приобретшего ее по договору цессии (уступки права требования). В данной ситуации договор цессии должен содержать пункт, где указана ссылка на предыдущий договор, по которому отчуждаемая недвижимость была передана новому (нынешнему) владельцу.

Договор цессии в обязательном порядке должен иметь нотариальное заверение.

Приобретение квартиры в ипотеку

Самым распространенным и безопасным способом покупки квартиры у юридического лица является предоставление этой компанией жилья в ипотеку через кредитные организации находящиеся в партнерских отношениях с фирмой-застройщиком. В таких ситуациях риски и временные затраты покупателя сведены к минимуму, так как проверкой чистоты объекта и предоставляемых компанией-застройщиком документов занимается само банковское учреждение.

Если фирма-застройщик не имеет партнерских отношений с банками и не может предложить ипотечное кредитование, то стоит задуматься легальная ли это сделка? И не является ли мнимое юридическое лицо обыкновенным мошенником?

Не стоит опасаться фирм-застройщиков, имеющих в партнерах банки, которые просят внести первый взнос.

Возможные риски при покупке квартиры у юридического лица

Есть множество мошеннических схем и уловок, к которым прибегают не чистые на руку как юридические, так и физические лица, представляющиеся по поддельным документам доверенными лицами той или иной компании.

Таких «учтивых добродетелей» предлагающих от лица фирмы-продавца самое комфортабельное жилье распознать очень сложно. А вернуть деньги – невозможно.

Другое дело если сотрудник действующей компании решил за счет фирмы неосновательно обогатиться, подделав следующие документы:

• решение, закрепленное в протоколе заседания акционеров (директоров), подделав подписи (чтобы избежать этого, можно попробовать добиться разрешения присутствовать на нем);
• доверенность, возможно «Общество» не давало полномочия посреднику на получения денежных средств;
• предоставив ложные сведения о том, что квартира «чиста» во всех отношениях и в ней никто не прописан, предоставив вписку из ЕГРН в последний момент.

Но и в этом случае получить назад свои деньги очень сложно, после того как один из учредителей (или несколько) подал исковое требование в судебную инстанцию о признании процедуры отчуждения недействительной.

Чтобы избежать любых рисков при покупке квартиры у юридического лица необходимо тщательней проверять и перепроверять все имеющиеся документы на объект. А лучшим решением данной проблемы станет обращение к юристу специализирующемуся в данной сфере права.

Отличия процедуры покупки юридическим лицом от сделки между физическими лицами

Процедура покупки недвижимого объекта юридическим лицом от оформления сделки между физическими лицами особых отличий не имеет. Единственное различие между ними это налогообложение (в процентном соотношении).

Приведем простой пример:

Один из соучредителей ООО решил приобрести жилой объект от имени этого «Общества». В этом случае основным требованием является заключение договора купли-продажи между компанией и физическим лицом. Далее «Обществу» необходимо зарегистрировать право собственности в Россреестре.

Допустим, что данный акционер в последствие решил этот объект переоформить на физическое лицо (на себя). Законом это не запрещено.

Для этого нужно также заключить договорное соглашение о продаже имущества, но с приложением дополнительных документов, касающихся покупки квартиры у юридического лица (согласие второго соучредителя и т.д.).

Такой «обмен» можно совершить в один день через многофункциональный центр или напрямую в Россреестре.

Единственное, что нужно учесть «Обществу» – это прозрачность сделки, чтобы в последствие не было проблем с налоговой инспекцией. Лучше проконсультировать с опытным специалистом, чтобы выбрать  оптимальный вариант для обеих сторон, с минимальной налоговой ставкой.

В любом случае кем бы вы ни были продавцом или покупателем, юридическим либо физическим лицом сделки с недвижимостью всегда сопряжены с большими рисками.

В большинстве ситуаций разобраться самостоятельно во всех аспектах договорных отношений, юридических терминах и нормативной базе самостоятельно не представляется возможным.

Чтобы обезопасить себя обратитесь за экспертной помощью. Будьте бдительны.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa

Договор купли-продажи квартиры юридическому лицу: требования, регистрация, риски

Юридические лица часто приобретают жилые объекты для проживания в них своих работников. Покупка квартиры на имя предприятия в принципе ничем не отличается от покупки на имя физического лица. Все же есть некоторые нюансы, которые могут возникнуть при оформлении сделки.

 Как оформляется покупка 

Приобретение квартиры юридическим лицом документально оформляется договором купли-продажи. Продавцом может выступать собственник – физическое лицо, а может такое же юридическое лицо.

Для сделки понадобится следующий пакет документов, если собственником является гражданин:

• Документ о праве собственности;
• Технический паспорт помещения;
• Справка о количестве прописанных лиц;
• Нотариальное согласие супруга на продажу;
• Разрешение органов опеки на сделку (если на квартиру имеет права несовершеннолетнее лицо).

От юридического лица – покупателя потребуется:

• Устав;
• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Справка о постановке на учет в ФНС;
• Доверенность на лицо, уполномоченное проводить сделку;
• Приказ о назначении уполномоченного лица на должность;
• Протокол учредителей о согласии на покупку.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо собрать аналогичный пакет документов. Договор между физическим и юридическим лицом подлежит нотариальному удостоверению. Договор между двумя юридическими лицами не обязательно заверять у нотариуса.

 Правила составления договора 

Оформление покупки жилья между юридическим лицами – более сложная процедура, чем простая сделка между гражданами. Поэтому необходимо грамотно составить договор и предусмотреть в нем все важные моменты. Договор можно условно разделить на части:

Преамбула

• Дата договора;
• Место составления;
• Сведения о сторонах:

– для физических лиц – это полные ФИО, адреса проживания, паспортные данные;

– для юридических – полное и сокращенное наименование предприятия, юридический и фактический адреса, ИНН, ОРГН).

Основная часть

• О предмете договора (адрес, площадь, технические параметры объекта);
• Стоимости;
• Порядке оплаты;
• Правах и обязанностях участников;
• Ответственности сторон;
• Порядке расторжения договора;
• Расходах сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Указываются ФИО сторон, реквизиты для оплаты, личные подписи. Договор купли-продажи подразумевает переход права собственности на объект покупателю. Однако вступить в полные права владения лицо сможет только после регистрации договора в Росреестре.

 Регистрация договора с юр. лицом в Росреестре 

Гос. регистрация прав на квартиру проводится регистраторами Росреестра. При обращении в орган необходимо иметь при себе договор купли-продажи и все документы, на основании которых проводилась сделка.

За регистрацию юридическому лицу придется внести платеж: госпошлину в сумме 22 000 рублей. Сумма не маленькая, но без ее уплаты регистратор не вправе производить регистрационные действия. Если не будет предоставлена квитанция об оплате, право собственности не будет зарегистрировано.

 Квартира как собственность юридического лица 

Юридические лица, приобретающие недвижимость, задаются вопросом: как в дальнейшем можно распоряжаться собственностью? В результате сделки покупки юридическое лицо становится владельцем квартиры.

Объект ставится на баланс предприятия. Такое имущество принадлежит учредителям пропорционально долям, вложенным в уставной капитал предприятия. Дальнейшая продажа любым другим лицам будет происходить от имени предприятия.

 Риски при покупке недвижимости 

Для покупателя, желающего приобрести квартиру у предприятия, сделка представляет некоторые риски. В частности должны быть подготовлены все документы для продажи, а именно важно, чтобы было получено согласие всех учредителей на сделку.

Если продажа была проведена без ведома хотя бы одного учредителя, квартира может стать предметом судебного разбирательства. Покупатель рискует лишиться денег, так и не получив квартиру.

Кроме того, имущество юридических лиц часто имеет обременения – запрет на продажу. Это может быть арест суда или пребывание объекта в залоге. Покупателю необходимо удостоверится в юридической «чистоте» объекта недвижимости.

Перед сделкой следует проверить объект в специальных реестрах. Для этого можно обратиться к нотариусу, поскольку он имеет доступ к базам данным, содержащим сведения об обременениях имущества.

На практике купля-продажа квартир у предприятий не сильно распространена. Но иногда можно выгодно купить недвижимость у юридического лица, например, если предприятие приняло решения о ликвидации и распродает имущество. Есть все шансы купить квартиру на хороших условиях.

: как купить квартиру у юридического лица

Источник: http://3d-dom.com/journal/zhilaya-nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-yuridicheskomu-litsu:-trebovaniya,-registratsiya,-riski-45

Порядок покупки квартиры у юридического лица

Покупатель, являясь физическим лицом, имеет право купить недвижимость у любого продавца, вне зависимости от его формы собственности.

Заключая договор купли-продажи следует владеть дополнительными нюансами таких сделок и остерегаться неоправданных рисков.

Фактически договоренность с юридическими представителями мало чем отличается от равноценной сделки между гражданами, но все же имеет ряд важных отличий.

Как правильно купить квартиру у юридического лица?

Заключить договор купли-продажи жилья, принадлежащего организации, можно по общей установленной схеме:

• Выбирается подходящий объект;
• Достигается первичная договоренность о приобретении;
• Обеими сторонами подготавливаются документы для сделки;
• Заключается договор;
• Происходит передача денег;
• Производится государственная регистрация нового владельца.

Важным аспектом является факт передачи денег. Денежные суммы можно отдать только по безналичному расчету, либо методом аккредитива.

Список документов для покупки квартиры у юридического лица:

• Удостоверение личности;
• Приобретение в кредит потребует от него бумаг, которые подтвердят его доход и платежеспособность;
• При наличии оформленных брачных отношений, потребуется согласие на покупку второго супруга.

Фактически одинокому покупателю, у которого в наличии есть достаточная сумма средств, не нужно иметь ничего кроме паспорта.

В ипотеку

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку включает в оформлении сделки и третью сторону – банк.

Особенности такого оформления имеют также свои нюансы:

• Покупатель должен иметь стабильную работу. Его доходы должны позволять такое приобретение;
• Банк предварительно изучает документацию обеих сторон и выносит решение о предоставлении ипотеки или отказа в ней;
• Перед оформлением проводится экспертиза, которая дает оценку стоимости жилья.

Договор купли — продажи будет составляться между юридическим и гражданином представителями. С банком у покупателя будет составлен дополнительный документ о залоге приобретенной в кредит квартиры.

По переуступке

Покупка квартиры у юридического лица по переуступке чаще всего требует участия в сделке третьих лиц. Покупка квартиры на правах переуступки это такой вид сделки, который проводится до момента фактического владения недвижимостью.

В этом случае продавец не может продать помещение, так как документы на него еще не могут быть оформлены. Такие жилые помещения находятся еще на стадии строительства.

Чем ближе сдача объекта в эксплуатацию, тем выше стоимость жилья по переуступке.

Застройщики зачастую документально имеют право на одобрение сделок по переуступке. Этот вопрос важно уточнить до момента оформления купли-продажи. Застройщик имеет полное право запретить заключение договора и фактическую смену собственника, либо потребовать свои комиссионные за его оформление. При покупке квартиры в ипотеку участие в заключении договора примет еще и банк — заемщик.

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом

При любой продаже с участием юридического лица необходимо заключать договор.

В тексте договора необходимо указать:

• Полные данные организации, с указанием платежных реквизитов;
• ФИО покупателя;
• Описать технические характеристики продаваемого объекта;
• Указать условия передачи денег. По согласию сторон оплата может производиться единожды или частями, либо покупка производится в кредит;
• Приложить согласия от всех учредителей на продажу квартиры.

Договор заверяется нотариально после проверки предоставленных документов и данных.

Скачать образец договора 

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/poryadok-pokupki-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html