Перевод здания из нежилого здания в жилое: процедура и требования

Перевод нежилого помещения в жилое

Переоформление нежилых помещений в дома и квартиры сегодня набирает все большую популярность, так как доступного жилья в крупных городах нашей станы не хватает. Обычно под жилье перепрофилируют дачные домики и другие подобные постройки.

На сегодняшний день порядок перевода построек в жилые дома и помещения значительно упрощен и определяется предписаниями жилищного законодательства, столь же прост обратный порядок — перевод жилого помещения в нежилое.

Это означает, что определен четкий перечень требуемых документов и условий для перевода нежилой недвижимости в жилье.

Условия перевода зданий и строений в жилые помещения

Согласно части 4 статьи 22 Жилищного кодекса РФ для осуществления переоформления нежилого помещения в жилье необходимо, чтобы данное помещение отвечало необходимым требованиям, то есть было обустроено, пригодно для проживания и обеспечено минимальными бытовыми удобствами. Среди юристов процесс перевода нежилых помещений в жилье именуется их признанием пригодными для проживания. Соответственно и вся процедура направлена на признание пригодности помещения для проживания.

Стоит помнить, что переводимое помещение должно быть свободно от претензий со стороны третьих лиц, то есть не быть объектом залога, взыскания, быть свободным от ареста и т.д.

Конкретный перечень технических требований, которым должно соответствовать будущее жилье, перечислен в разделе II соответствующего Положения, принятого Постановлением Правительства РФ № 47 (редакция на 28 января 2006 года). Текст

Постановления доступен в Интернете, поэтому проблем с его поиском не возникает. Данные требования носят технический характер, поэтому перед началом процедуры перевода необходимо их внимательно изучить и привести помещение в состояние в соответствие с ними.

В том случае, если для выполнения перечисленных требований требуется перепланировка или реконструкция, то данные работы проводятся перед осуществлением перевода в жилое помещение. Так как согласно пункту 43 указанного Положения комиссия оценивает фактическое состояние помещения на момент проведения соответствующей проверки.

Еще один аспект, заслуживающий внимания – это желание ряда граждан перевести дачи в жилые помещения, которые расположены за чертой населенных пунктов. Согласно нормам Земельного кодекса РФ подобный перевод не допускается, так как такие дачи построены на землях сельхозназначения, строительство жилья на которых запрещено.

Порядок перевода нежилых помещений в жилье

В том случае, если перечисленные требования, закрепленные в указанном Положении, соблюдены (либо их можно выполнить в результате перепланировки), можно приступить к осуществлению формальной процедуры перевода помещения в жилье.

Для этого заявителю необходимо обратиться в муниципалитет по месту нахождения нежилого помещения и подготовить следующий набор необходимых бумаг:

• Заявление на проведение перевода;
• Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности, документы технического (кадастрового) учета);
• План этажа дома, где расположено помещение;
• Проект предполагаемой перепланировки (переустройства), если таковые необходимы для соблюдения установленных требований и призваны сделать помещение пригодным для проживания;
• При этом если права на постройку зарегистрированы в ЕГРП, то от заявителя требуется предоставление лишь заявления и проекта перепланировки при необходимости ее проведения.

Перечисленные документы направляются в компетентный орган напрямую либо через многофункциональные центры. При получении документов принявшим их сотрудником оформляется расписка с указанием даты и состава сданных документов.

Далее начинается практический этап перевода. Он регламентируется пунктами 43-45 Положения и осуществляется в следующем порядке.

Поступившие в муниципалитет документы передаются на рассмотрение специальной комиссии, которая формируется при муниципальном органе власти.

Данная комиссия рассматривает поступившие документы и вправе затребовать у заявителя еще один дополнительный документ – заключение проектно-изыскательской организации на предмет соответствия градостроительным требованиям несущих и ограждающих конструкций переводимого помещения.

Обращаем внимание, что данный документ не предусмотрен статьей 23 Жилищного кодекса РФ, а потому его требование является незаконным. Тем не менее, без наличия данного документа вопрос признания пригодным жилого помещения повисает в воздухе, так как выполнить проверочные мероприятия самостоятельно комиссия не сможет.

Поэтому вопрос о предоставлении этого документа может решаться в индивидуальном порядке и в специально установленные сроки.

Что касается заключений иных органов – Госсанэпиднадзора и пожарного надзора, то комиссия при необходимости должна запросить их самостоятельно. Требовать их от заявителя комиссия не вправе, однако при желании заявитель сам может пройти данные процедуры согласования.

К сожалению, российское законодательство отличается подобной безграмотностью и неоднозначностью, поэтому на практике некоторые комиссии требуют такие заключения от заявителей, что опять же незаконно, но частенько встречается.

После проверки документов комиссия вправе обследовать помещение на месте (пункт 44 Положения о признании помещения жилым помещением), что опять же не предусмотрено Жилищным кодексом РФ. После проведения такой проверки, если она будет проведена, комиссия должна принять одно из решений:

• Признать жилье пригодным для проживания;Направить мотивированный отказ с указанием причин.

В качестве таковых могут быть:

• Несоблюдение технических требований, предъявляемых к помещению, то есть не выполнение требований Положения о порядке признания помещения жилым помещением;
• Не предоставление требуемых документов,
• Направление документов не в уполномоченный орган.

Приведенный перечень причин для отказа является исчерпывающим.

На всю процедуру Жилищный кодекс РФ отводит 45 дней с момента сдачи документов до направления заявителю окончательного решения. При этом комиссия должна провести все мероприятия еще быстрее – в течение месяца.

В том случае, если для перевода не требуется перепланировка, либо она уже проведена, то заключение комиссии о признании помещения пригодным для проживания является окончательным документом. Какие-либо другие документы заявителю больше не требуются. Соответственно, заключение комиссии направляется в органы кадастрового учета для оформления нового техпаспорта на уже жилое помещение.

В том случае если имеется проект перепланировки, то выдается разрешение на ее проведение. А после проведения проводится проверка пригодности помещения для проживания специальной комиссией.

Процедура признания пригодности помещения для проживания после перепланировки аналогичная. То есть, осуществляется  выезд приемочной комиссии и составление заключения о признании помещения пригодным для проживания.

В этом случае такой документ также становится завершением процедуры.

Стоит почитать

Источник: http://about-realty.net/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe.html

Как перевести нежилое помещение в жилое: основания и порядок перевода

Проблема переоформления нежилого помещения в жилое актуальна для многих владельцев недвижимости. С нежилыми объектами вы не имеете права совершать некоторые действия регистрационного характера или проводить процедуру отчуждения. Не говоря уже о том, что нежилые строения не предназначены для постоянного и временного проживания в них.

В статье вы найдете ответ на вопрос, можно ли перевести нежилое помещение в жилое и узнаете, на каких основаниях проводится такая процедура.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Как перевести нежилое помещение в жилое

Нежилыми строениями считаются помещения коммерческой и вспомогательной направленности. Территории для торговли, объекты производства, флигель домов, чердачные помещения — все это и многое другое признается объектами нежилой недвижимости.

Под эту категорию также подпадают также постройки, размещенные на земельных участках.

Важно. Частные дома, расположенные за чертой города и иных населенных пунктов, не подлежат переоформлению в жилые помещения, если они закреплены за землями сельскохозяйственного назначения.

К примеру, после закрытия бизнеса у вас остается площадь, некогда используемая под офис. Она больше не находит никакого практического применения. Вместо того, чтобы сдавать ее в аренду, вы хотите переделать имеющуюся в вашем распоряжении площадь под квартиру для проживания.

Прежде, чем это сделать, владелец сталкивается с двумя основными условиями.

Так, территорию, непригодную для проживания, нельзя сделать жилой, если:

• она не подходит под установленные законом требования и соответствие этим требованиям невозможно осуществить;
• если право собственности осложняется участием третьих лиц.

В остальных случаях процедура возможна, но необходимо разобраться, как правильно перевести дом из нежилого в жилой.

Основные требования

Вопрос о том, может ли нежилое помещение перейти в категорию жилого, решают местные органы самоуправления.

Если объект недвижимого имущества находится в залоге. В таком случае вы не сможете изменить его статус. То же самое касается случаев, когда вы не полностью выплатили кредит в банке за недвижимость. Поэтому нежилое имущество обязательно должно находиться в полной и безоговорочной собственности лица, желающего преобразовать его в жилой объект.

Внимание. Арендатор помещения не вправе претендовать на изменение статуса жилья вне зависимости от того, на какой срок оно ему принадлежит по договору аренды.

Чтобы у органов местной власти не было вопросов к переоформлению, помимо наличия всех справок о праве владения, должны соблюдаться следующие пункты:

1. Нежилое имущество строго соответствует утвержденным санитарным и техническим требованиям, присутствуют минимальные бытовые удобства. Немаловажное значение отводится противопожарной оснащенности.
2. Объект нежилого фонда находится на территории жилой зоны с инфраструктурой для проживающего в нем населения. Например, наличие электро- и газоснабжения, канализации, водопровода, доступного входа в здание.
3. Безопасная прилегающая к объекту недвижимости территория.

Невыполнение какого-либо из указанных выше требований приведет к отклонению решения органов местного самоуправления о переоформлении.

Даже такие мелочи, как система защиты от утечки воды при бытовом использовании могут повлиять на решение комиссии в отрицательную для собственника сторону.

Сам владелец тоже понимает, что, к примеру, талая и дождевая вода принесет немалый дискомфорт как ему самому, так и соседям в доме, если речь идет о многоквартирном строении.

Справка. Объект не может претендовать не преобразование его в жилой фонд, если находится в аварийном состоянии: угрожает состоянию здоровья потенциальных соседей и самим владельцам аварийного помещения.
Более того, в таких случаях велика вероятность перевода жилого объекта недвижимости в помещение, не предназначенное для жилья по причине признания его аварийным.

Дополнительные условия

До соблюдения всех условий заняться переоформлением документов на помещение не получится. В некоторых ситуациях необходимы реконструкция, ремонтные работы или перепланировка, после которых фактическое состояние нежилого имущества будет признано достаточным для перевода в жилое.

Чем меньше у комиссии будет вопросов к состоянию принадлежащей вам территории недвижимости, и, соответственно, чем меньше будет работ для его перестройки, тем быстрее пройдет порядок переоформления объекта недвижимости в новый статус.

Чтобы добиться преобразования вашего помещения в состояние, соответствующее всем критериям жилого объекта, вам может потребоваться переустройство вашей недвижимости. Согласование перепланировки будет зависеть от того, что именно вы хотите изменить в техническом плане постройки.

Справка. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ЖК РФ) переустройством помещения называется любое вмешательство, результат которого отражается на техническом плане объекта недвижимости.

Если перепланировка затрагивает общее имущество собственников здания, инициатор вправе провести внеочередное собрание всех владельцев многоквартирного дома.

Решение, принятое в ходе совещания большинством присутствующих, обязательно для всех собственников дома, независимо от того, принимал человек участие в собрании или нет.

Смена статуса квартиры в многоэтажном доме проводится только в том случае, если квартира находится на первом этаже или выше первого этажа здания. Помещения, располагающиеся непосредственно под квартирой, переводимой в жилой объект недвижимости, не считаются жилыми.

Примечание. Нередко у собственников возникает вопрос, возможно ли осуществить перевод жилого помещения в здание, непригодное для жилья. Такая ситуация встречается гораздо реже, однако сделать это тоже возможно при соблюдении норм законодательства.

Порядок перевода

Процедура проводится согласно главе третьей ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ).

Для начала вам потребуется собрать пакет документов для органа местного самоуправления.

Сама процедура перевода состоит из следующих стадий:

• исследование объекта, в ходе которого определяется возможность перевода недвижимости в жилой фонд;
• разработка документов проектного назначения;
• оформление разрешения.

Как правило, заявление рассматривается в течение 45 дней с момента его принятия, после чего собственник получает официальный ответ: согласие или отказ в изменении статуса объекта недвижимости.

Внимание. Может случиться так, что вы не согласны с отрицательным решением органов местной власти в отношении процедуры перевода нежилого объекта в жилой. Вы вправе обратиться в судебную инстанцию в течение трех месяцев.

Преобразование нежилого помещения в жилой фонд – задача непростая, занимающая по времени больше месяца. При наличии всех достаточных оснований органы муниципалитета не имеют права отказать вам в переоформлении документов.

Необходимые документы

Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.

В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:

• документ, удостоверяющий личность;
• оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
• проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
• заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
  • из организации технического учета и инвентаризации;
  • из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
  • из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.

• другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.

Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.

Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.

Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.

Для этого вы также собираете необходимый пакет документов:

• заявление;
• копию паспорта;
• свидетельства, подтверждающие право собственности;
• справки из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• квитанцию об уплате государственной пошлины.

Куда подавать

Пакет документов предоставляется по месту регистрации недвижимого объекта в многофункциональный центр (МФЦ). Ответственный за принятие документов работник фиксирует его, после чего выдает соответствующую справку с подписью заявителю.

При соблюдении всех требований последует процедура оформления нового свидетельства на право собственности.

Заявление на него также подается или в МФЦ, или в Росреестр. Около десяти дней оформляется новая регистрация.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/perevesti-nezhiloe-pomeschenie-v-zhiloe.html

Как перевести нежилое помещение в жилое помещение по кодексу?

Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.

Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.

Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).

Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда.

Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.

Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.

1. Лицо, изъявляющее желание изменить статус помещения, должно быть собственником этой площади. Не будут даже рассматриваться заявления на перевод от лица, не владеющего помещениями, а, например, арендующего их. Срок аренды в данном случае значения не имеет. Кроме этого, нежилые площади не должны быть в залоге. В случае если они приобретались в кредит или ипотеку, то последние должны быть полностью погашены.
2. Помещение должно соответствовать установленным нормам (санитарным и техническим) и правилам пожарной безопасности. Санитарные нормы для жилых помещений разрабатываются и утверждаются Главным санитарным врачом РФ, противопожарные правила основываются на приказах и распоряжениях МЧС РФ. Если какие-нибудь требования норм и правил не выполняются перевод будет невозможным.
3. Помещение, предполагаемое к переводу в жилой фонд, должно располагаться в городской зоне, предназначенной для проживания людей и имеющей развитую инфраструктуру (водопровод, электрические и газовые сети, канализация, теплоснабжение).
4. Помещение обязано быть технически исправно, все его конструкции не должны иметь деформаций или повреждений, снижающих эксплуатационные характеристики. Оно не должно представлять опасности для людей, которые в нём будут проживать и для других жильцов. Кроме этого, должна быть безопасна и прилегающая к такому помещению дворовая территория, лестничные пролёты, подъезды.

Документы, предоставляемые при смене статуса помещения.

Все вопросы решаются жилищной комиссией при органах местной власти. Для этого собственник объекта должен предоставить пакет документов. На основании этих документов комиссия и выносит решение о возможности или невозможности смены статуса помещения.

• Заявление. Составляется собственником и адресуется в соответствующий комитет. В нём формулируется просьба о рассмотрении вопроса об изменении принадлежности к нежилому фонду.
• Документы, дающие право собственности на данное помещение. Допускается предоставление копий, но в этом случае эти копии должны быть нотариально заверены. Документы на право собственности должны быть на имя лица, подающего заявление о смене статуса помещения.
• Технический паспорт на данное помещение. Он выдаётся при оформлении права собственности и отражает подробное техническое описание объекта. В случае если на данной площади проводились какие-нибудь работы, например, связанные с перепланировкой, то в техническом паспорте эти изменения должны быть отражены. В противном случае технический паспорт будет считаться неактуальным и к рассмотрению приниматься не будет.
• План дома по каждому этажу отдельно. Его можно взять в жилищно-эксплуатационном участке. С его помощью специалисты получат полные и всесторонние сведения о том, что повлечёт за собой смена статуса помещения для всего дома.
• В случае необходимости может потребоваться проект переустройства объекта. Как правило, это необходимо в тех случаях, когда переоформляемая площадь не соответствует нормам для жилого помещения и для придания ей этого соответствия необходимы строительные или ремонтные работы.
• Согласие соседей. Оно должно быть письменным и собственноручно ими подписанным.

Данный перечень документов является окончательным и жилищные комиссии, в ведении которых находится рассмотрение вопросов о смене статуса помещений, не вправе требовать предоставления каких- либо других документов.

При отказе принять данный пакет или требовании представить документы, не отражённые в перечне, любой гражданин может обратиться в судебные инстанции с соответствующим заявлением.

Процедура перевода помещения в жилой фонд.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

• Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения.
• Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
• Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
• Получение разрешения.
• Изменение данных в базе ПИБ.
• Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.

Любой отрицательный ответ должен содержать основание для отказа с подробным перечнем нарушений норм и правил. В случае если заявитель не согласен с доводами, он может обратиться в суд.

Помощь юристов при изменении статуса помещения.

Самостоятельное выполнение всего комплекса работ по смене статуса помещения повлечёт за собой большие затраты времени и сил. Особенно это будет заметно на этапе составления и согласования проектной документации.

Если потери времени и материальные затраты (разработка любого проекта и его согласование удовольствие не дешёвое) не являются определяющим фактором, то можно попытаться выполнить всю процедуру перевода самостоятельно, не прибегая к услугам юристов.

Юридические фирмы выполнят ту же работу своими силами. За свои услуги они естественно возьмут плату (и не маленькую), но заявитель будет избавлен от необходимости тратить время в проектных организациях, на согласования и сбор различных документов.

Минимальная стоимость юридического сопровождения перевода нежилого помещения в жилое составляет 300000 – 350000 рублей.

Помощь юристов удобна ещё и тем, что в этом случае будут учтены все тонкости смены статуса помещения.

По желанию заказчика юридическая фирма может выполнить не весь комплекс работ по переводу нежилого помещения в жилое, а только определённые его этапы. Например, те из них, которые представляют наибольшие затруднения для большинства обычных граждан – составление проектной документации и её дальнейшее согласование.

(1 votes, average: 5,00 5)

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/perevod-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe