Нотариальное удостоверение. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению

Когда договор требует нотариального удостоверения – НалогОбзор.Инфо

Нотариальное удостоверение. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению

В отдельных случаях заключаемый договор требует нотариального удостоверения.

«Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., С. 472).

Нотариальная форма договора, в отличие от требования о государственной регистрации, может быть установлена не только законом, но и соглашением сторон.

Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации).

2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).

3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО).

9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).

10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).

16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Нотариальная форма договора предусмотрена соглашением сторон

Стороны могут предусмотреть в любом договоре, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Такое условие никак не связано с наличием или отсутствием необходимости последующей регистрации договора.

Плюсы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора:

  • нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус может специально обратить на это внимание;
  • нотариальное удостоверение договора служит дополнительной гарантией от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не был подписан, или на то, что подпись была подделана и т. п.;
  • нотариус, который занимается частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1).

Минусы условия об обязательном нотариальном удостоверении договора заключаются в дополнительных расходах, а также в затратах времени. Ведь нотариус должен будет проверить правоспособность сторон и полномочия лиц, подписывающих договор. А для этого они должны лично явиться к нотариусу.

Пример условия об обязательной нотариальной форме договора

«Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его нотариального удостоверения».

Последствия несоблюдения нотариальной формы договора

Несоблюдение нотариальной формы договора (в тех случаях, когда она обязательна) влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожной сделкой (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным.

В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Пример из практики: суд отказался признать недействительным договор дарения, поскольку он не был нотариально удостоверен по вине самого истца 

Истец (даритель) обратился в суд с иском к ответчику (одаряемому) о признании недействительным договора дарения бездокументарных именных акций ЗАО.

В обоснование иска истец указал, что условиями оспариваемой сделки установлена ее нотариальная форма, которая не соблюдена. В связи с этим договор должен быть признан недействительным.

Ответчик заявил встречный иск о признании оспариваемого договора дарения действительным ввиду того, что данный договор исполнялся ответчиком и не был удостоверен нотариально по вине самого истца.

Суды трех инстанций в первоначальном иске отказали и удовлетворили встречный иск. Суды мотивировали принятые акты следующим образом.

В оспариваемом договоре стороны предусмотрели нотариальную форму совершения данной сделки. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Суды установили, что с целью исполнения требования о нотариальном удостоверении договора ответчик обращался к нотариусу и направлял в адрес истца требования о необходимости явки к нотариусу.

На основании этого суды пришли к выводу о доказанности факта уклонения истца от нотариального удостоверения спорной сделки. Суды также установили, что оспариваемый договор исполнялся ответчиком.

Об этом, в частности, свидетельствуют его действия по подписанию передаточного распоряжения и по обращению к регистратору с требованием о регистрации за ним прав на приобретенные акции.

Установив, что истец уклонялся от нотариального удостоверения договора, притом что этот договор исполнялся другой стороной, суды сделали вывод о наличии оснований для признания оспариваемого договора действительным и для отказа в первоначальном иске.

Суды также отклонили ссылку истца на то, что договор с его стороны не исполнялся, поскольку для признания договора действительным достаточно его исполнения хотя бы одной из сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 февраля 2011 г. № Ф03-9084/2010 по делу № А51-2607/2010).

Срок исковой давности по требованиям о признании действительной сделки, которая не была нотариально удостоверена, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора (п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от нотариального удостоверения договора, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Источник: http://NalogObzor.info/publ/dogovornoe_pravo/obshhie_pravila/kogda_dogovory_trebujut_notarialnogo_udostoverenija/124-1-0-3146

Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению (стр. 1 из 8)

Нотариальное удостоверение. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению.

( Черновик, часть дипломного проекта).

Студентки 6 курса юридического факультета

Калининградского Государственного Университета

Бортник Наталии Юрьевны

Сдается в 2001 году.

План:

1. Ведение: нотариат.

2. _______А. Рента.

Б. Доверенность.

В. Залог, ипотека

Г. Завещание.

Д. Уступка требования и перевод долга.

Е. Брачный контракт.

Ж. Алиментное соглашение.

З. Сделки с недвижимым имуществом.

В статье 35 Основ содержится полный список нотариальных действий, совершаемых частнопрактикующими нотариусами, и первым пунктом в этом списке значится удостоверение сделок, то есть удостоверение действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере обязательственных правоотношений, заключении и исполнении в основном имущественных сделок.

Статья 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, для которых непосредственно законом установлена данная форма и в случаях предусмотренных соглашением сторон, также эти положения изложены в 163 статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу ее содержания и факта ее совершения. Нотариальное удостоверение сделки обеспечивает возможность доказывания определенных фактов в суде.

Нотариусы обеспечивают правильное заключение договора, беспристрастны в отношениях между сторонами, разъясняя им применяемое право в каждом конкретном случае, также разъясняя последствия совершения действий, и дают возможность действовать в рамках закона по заключенному, имеющему юридическую силу договору.

Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц.

Роль нотариата по отношению к гражданско-правовым сделкам состоит в содействии их совершению, а также закреплении их в надлежащей юридической форме, вследствие чего имеется гарантия их законности и высокой степени достоверности; в случае утраты документов, в которых эти сделки выражены, они могут быть легко восстановлены.

Сделка – разновидность юридического факта, а не событие. В ней проявляется воля участников, направленная на достижение определенных результатов, имеющих правовой характер.[1] Наличие воли лица вступающего в правоотношения один из основных элементов существования сделки.

Эту волю обычно называют ''внутренней волей''[2], ''истинными намерениями''[3], ''идеальной волей''[4] или ''действительной волей''. Под такой действительной волей понимается желание лица совершить сделку. Реализация же воли во внешнем мире осуществляется посредствам волеизъявления.

Условно можно сказать, что воля является содержанием, сущностью данного явления, а волеизъявление – формой его проявления.

Однако совершенно очевидно, что возможен и другой вариант, когда форма выражения воли непонятна и не ясен ее смысл, или он вызывает сомнения.

Гражданский кодекс иерархической двухступенчатой системы толкования, где приоритет отдается буквальному толкованию, а действительная воля выясняется лишь при невозможности буквального и систематического толкования.

Такой подход повышает значение текста договора (а не идеальной воли сторон) в регулировании гражданских обязательств и ориентирует участников частноправовых отношений на необходимость тщательной обработки всех условий заключаемых договоров.[5]

Для устранения таких коллизий нотариус сам составляет проект сделки или же удостоверяет готовый проект клиентов, предварительно проверив его правомерность. Долгое время эта область нотариальной деятельности находилась в забвении.

Юридическое осмысление специфики совершаемых гражданами сделок было более чем примитивным. Были разработаны образцы проектов сделок. Вписав в такой проект документа немного данных, сторонам оставалось только подписать его, и сделка считалась состоявшейся.

Сейчас авторы каждой сделки – нотариус и клиент.

Нотариус, подготавливая проект сделки, определяет положение сторон, уточняет юридические детали.[6]

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, но по желанию сторон нотариус может удостоверить и другую сделку.

Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи (статья 163 ГК РФ). Такой документ выражает содержание сделки и подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, либо их представителями.

Иногда закон, иной правовой акт может устанавливать дополнительные требования, которым должен соответствовать удостоверяемый документ.

К примеру, договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен на бланке типового договора купли-продажи (купчей) земельного участка, утвержденном Роскомземом 02.06.93.

В целях осуществления контроля над законностью совершаемых сделок и повышения степени достоверности документа, в который оно облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.[7]

А. Рента

В статье 163 ГК Российской Федерации говорится, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В частности к таким случаям относится договор ренты, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Само слово ''рента'' происходит от латинского ''reddita'', что значит ''возвращенная''. Рента – регулярный доход в форме процентов, получаемый с капитала, имущества или земли.[8]

Получателем ренты может быть лишь собственник передаваемого в ренту имущества, но не субъект права хозяйственного ведения.

Это дееспособные граждане, а также некоммерческие организации, если получение ренты не противоречит их специальной правоспособности и существу рентного обязательства.

К примеру, получателем пожизненной ренты может быть только гражданин (статья 589 ГК Российской Федерации).

Плательщик ренты получает имущество в собственность. Безусловно, в качестве последних могут выступать и граждане и юридические лица. Исключением здесь являются унитарные предприятия, для которых это право ограничено.

Плательщик ренты именно периодически либо выплачивает получателю ренты денежную сумму, либо предоставляет последнему средства на его содержание в другой форме (например, одежду, пропитание, топливо, ухаживает при болезни). Периодичность выплаты ренты зависит от вида договора ренты.

[9] По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.[10] Постоянная рента выплачивается по окончании квартала (календарного квартала).

[11] В отличие то постоянной ренты пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца и именно по окончании календарного месяца, если стороны не договорились о другом (при этом должна соблюдаться периодичность выплат).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила пожизненной ренты, так как договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненного содержания

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты заплату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК Российской Федерации), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК Российской Федерации) постольку, поскольку иное не установлено правилами о ренте и пожизненном содержании с иждивением (глава 33 ГК Российской Федерации) и не противоречит существу договора ренты. В соответствии со статьей 586 ГК Российской Федерации рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, предавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, если Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.[12]

Согласно статье 584 ГК Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.[13]

Б. Доверенность

К ряду сделок требующих обязательного нотариального удостоверения законодатель причисляет и доверенность.

Источник: http://MirZnanii.com/a/185201/sdelki-podlezhashchie-notarialnomu-udostovereniyu

Бизнес и закон
Добавить комментарий