Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере: советы юриста и меры предосторожности

Как не потерять квартиру? Или 10 схем мошенничества с недвижимостью

Мошенничество с недвижимостью – это незаконные манипуляции с имущественными объектами, в результате осуществления которых одна сторона теряет право владения объектом или денежные средства для его приобретения.

Тогда как злоумышленник нечестным путем обогащается за счет совершенной сделки, а также вступает в имущественные права. Впоследствии такие сделки признаются недействительными.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (499) 653-52-46 Москва
+7 (812) 313-26-17 Санкт-Петербург

• 10 схем афер в этой сфере
• Как обезопасить себя при продаже или покупке имущества?

Квартиры     Земли     Частного дома     Другого недвижимого имущества    

• Ответственность
• Срок исковой давности
• Куда обращаться, если был выявлен факт преступления?

10 схем афер в этой сфере

1. Заключение ничтожных сделок. В силу ограничений их оформлять нельзя, но при использовании продавцами фальшивых документов, показывающих отсутствие обременений, сделки проходят регистрацию, вплоть до выдачи свидетельства о наличии имущественных прав новому хозяину.
2. Мульти-продажи.

   Представляют собой неоднократную продажу одного и того же объекта недвижимости. Сделки оформляются в один день, но в разных местах – регистрирующем органе и у нотариусов. При этом юридической силы у нотариально заверенного договора не будет, ввиду первоочередности сделки, первой оформленной в Росреестре.

3. Получение задатка.

   Одновременно берется задаток у нескольких претендентов, которых привлекла более низкая цена, по сравнению с другими предложениями на рынке недвижимости.

4. Фальшивое улучшение жилищных условий.

   Мошенники находят опустившегося субъекта и убеждают его в необходимости смены места жительства, обещая за это деньги, погашение задолженности за коммунальные платежи или улучшение условий проживания, в виде увеличения жилой площади.

   В итоге доверчивых граждан переселяют в жилье, непригодное для проживания, или удаленное от инфраструктуры, и выдают им небольшую денежную компенсацию.

5. Ненастоящие родственники.

   Они появляются у одиноких пожилых людей, не оставивших после себя завещание на квартиру, по отношению к которой никто не заявлял право на наследование.

   Благодаря связям в паспортном столе и пользуясь неосведомленностью регистрирующих органов, мошенники успешно оформляют фальшивые документы о родстве, а далее предъявляют их и имущество оформляют в собственность на правах наследства.

6. Реализация декораций.

   В данном случае мошенничество заключается в том, что покупателю показывают квартиру, имеющую отличный вид и месторасположение. Для этого осуществляют подмену номеров квартир и вывесок с наименованиями улиц по пути следования.

   Продаваемый объект фактически имеет рыночную стоимость намного ниже демонстрируемого, и может находиться в доме, предназначенном под снос или находящемся в аварийном состоянии.

7. Фальшивые документы. Некоторые «умельцы» предоставляют решения судов с подписями и печатями, а также завещания и свидетельства о праве собственности и наследования.
8. Недобросовестный нотариус. Для того чтобы завещание имело правовую силу, оно должно быть одобрено нотариусом. Поэтому федеральная нотариальная палата периодически лишает полномочий большинство нотариусов, подозреваемых в незаконной деятельности.

   Но все еще попадаются специалисты, незаконно удостоверяющие завещание. Документ удостоверяют «задним числом», в отсутствие завещателя, с его искусно подделанной подписью.

9. Поддельные и отсутствующие документы на земельные участки. Это самый простой способ мошенничества, так как современные технологии позволяют подделать почти любой документ. Конечно, проверить их достоверность можно с помощью выписки из ЕГРН. А указанные в ней данные позволяют проверить подлинность документов на землю.

   Лучше выписку получить самостоятельно, не доверяя варианту, предоставленному самим собственником. Чаще всего мошенники подделывают акт согласования границ земельных участков с владельцами смежных наделов.

10. Неверные размеры и координаты. Невнимательный покупатель может приобрести земельный участок меньшей площади или расположенный в другом месте, чем тот, который был продемонстрирован продавцом-мошенником покупателю. Например, уже после покупки выясняется, что площадь участка, зафиксированная в кадастровом плане, с реальной не совпадает. Иными словами, границы не соответствуют заявленным в документах. Этим пользуются мошенники.

    Они прибавляют участку лишние квадратные метры, от земли, принадлежащей другим собственникам. Кроме того, покупателю могут показать участок в живописном месте, и человек соглашается на покупку. Но после заключения сделки купли-продажи выясняется, что договор заключен на другой участок, расположенный неподалеку, и он не так интересен и живописен.

Квартиры

Должна насторожить низкая цена на недвижимость. Особенно касается это унаследованных объектов. Все покупатели должны понимать, что лица, незаконно получившие наследство, стараются от него избавиться. В любое время может появиться законный наследник или может вскрыться мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи цену устанавливают намного ниже рыночной. Поэтому от покупки лучше отказаться, если на протяжении последних трех лет более двух раз переходило право собственности на объект.

У продавца нужно посмотреть документы, чтобы обезопасить сделку. К стандартному набору документов относятся:

• Свидетельство о праве собственности.
• Договор, свидетельство о праве на наследство.
• Согласие супруга на сделку.
• Дополнительный набор документов.

Также у продавца желательно запросить справку о переходе прав по отношению к приобретаемому жилью. Выдают ее в Росреестре. Получает собственник объекта недвижимости.

Если квартира собственнику перешла по наследству, следует обратить внимание на сроки владения имуществом. Если они менее 3 лет, то нужно ознакомиться с материалами наследственного дела. Оно находится у нотариуса и предоставляется наследнику.

Также нужно запросить технический паспорт БТИ. Он поможет понять, осуществляются ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Желательно, чтобы все выписки и справки получались в присутствии потенциального покупателя или доверенного лица.

О мошенничестве при продаже или покупке квартиры написано тут, а об обмане при аренде квартиры говорится здесь.

Земли

Чтобы не пострадать от мошенников, нужно внимательно проверить сведения, предоставляемые продавцом участка. Проверить информацию о категории земли, разрешенном использовании участка, его площади, правообладателе, границах. Также нужно узнать о кадастровой стоимости участка и об ограничениях в использовании надела.

Для этого обратиться с заявлением в территориальное отделение Росреестра.

Можно пойти в отдел архитектуры администрации муниципального района, где расположен участок, и получить там информацию о планируемом размещении автодорог, промышленных зон и других объектов.

А также сведения о вероятных ограничениях в использовании земли для муниципальных и государственных нужд, значительно влияющих на стоимость участка.

Проще всего – заказать выписку из ЕГРН, там будет много полезной информации которая поможет в определении мошенничества.

О мошенничестве при сделках с земельными участками рассказано тут.

Частного дома

В первую очередь, покупателю нужно убедиться, что у продавца правильно оформлены и зарегистрированы права собственности на дом и на землю. Довольно часто происходит ситуация, когда покупатель не обращает внимания на то, что земля принадлежит продавцу не на праве собственности, а на праве пожизненно наследуемого дарения.

Согласно законодательству, новый хозяин не сможет распоряжаться этим участком в дальнейшем, к примеру, продать его. Сам договор купли-продажи дома на земле могут не зарегистрировать.

Иногда случается обратная ситуация. Покупатель согласен приобрести дом посредством заключения договора купли-продажи земли, на которой расположено строение. Но дом продавцом не зарегистрирован и не оформлен, и он считается самовольной постройкой. У новых владельцев появятся проблемы с регистрацией.

Нередко наделы и земельные участки продают по поддельной доверенности. В этом случае необходимо проверять подлинность документа у нотариуса, и убеждаться в реальном существовании доверителя: жив ли он, действительно ли выдавал доверенность.

В обязательном порядке нужно смотреть на документы:

• Правоустанавливающие на дом.
• Технический паспорт.
• Выписка из домовой книги.
• Правоустанавливающие документы на землю.
• Кадастровый план участка.

Только убедившись в отсутствии мошеннических действий со стороны продавца, можно покупать индивидуальный жилой дом.

Во всех случаях при покупке недвижимости нужно смотреть документы, подтверждающие право собственности. Наиболее распространенной ошибкой является передача денег без соответствующей расписки. Благодаря ей можно избежать банального мошеннического трюка, когда злоумышленники получают деньги, но впоследствии отрицают этот факт.

При заключении сделки должны присутствовать свидетели. Они ставят подписи в расписке. В противном случае суд может их показания проигнорировать.

Ответственность

Согласно ст.159 УК РФ, за совершение мошенничества наступает ответственность. Меры наказания следующие. Обычное мошенничество без квалифицирующих признаков наказывается:

• штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года;
• либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов;
• либо исправительными работами на срок до одного года;
• либо ограничением свободы на срок до двух лет;
• либо принудительными работами на срок до двух лет;
• либо арестом на срок до четырех месяцев;
• либо лишением свободы на срок до двух лет.

Более серьезные наказания устанавливаются исходя из квалифицирующих признаков описанных в ч.ч. 2-7 ст. 159 УК РФ.

Срок исковой давности

В России срок давности по мошенничеству по умолчанию составляет три года с верхней границей в 10 лет с даты совершения деяния. Этот срок давности принято называть общим.

Куда обращаться, если был выявлен факт преступления?

В первую очередь, заявление о мошенничестве подается в любое отделение полиции. При этом сотрудники дежурной части должны его зарегистрировать. Если в полиции отказали в возбуждении уголовного дела можно обратиться в прокуратуру.

Чтобы не попасться на уловки мошенников в сфере недвижимости, нужно соблюдать меры предосторожности. Не отдавать документы на недвижимость малознакомым людям. При покупке жилья желательно пообщаться с собственником для получения ответов на возникающие вопросы.

Перед покупкой дома или земельного участка желательно узнать у соседей о предыдущих хозяевах. При расчете за приобретаемое жилье пользоваться услугами известных банков. Если есть сомнения в своих возможностях, лучше обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Источник: https://pravovoi.center/ugolovnoe-pravo/ehkonomika/prestuplenie-sobstvennost/moshennichestvo-159-uk-rf/v-sfere-nedvizhimosti

Мошенничество с недвижимостью при продаже квартиры: способы, статистика, схемы, срок исковой давности

Самой дорогостоящей собственностью большинства жителей нашей страны является квартира, которая представляет собой личный или семейный капитал, сопоставимый, а подчас и превышающий, по своей стоимости все остальное имущество, в том числе счета в банке. Для предпринимателя недвижимые объекты представляют собой гарантию его платежеспособности и определяет размер кредита, который ему захотят предоставить финансовые организации для текущей деятельности и роста бизнеса.

Важность и стоимость недвижимости, как для простых людей, так и для организаций очень велика, а алгоритм перехода и оформления имущественных прав имеет множество нюансов, что и делает ее чрезвычайно популярной у различного рода обманщиков и нечистоплотных дельцов.

Характеристика злодеяния

Проецируя общепринятую формулировку мошенничества, подразумевающую овладение чужими денежными ресурсами или имуществом, путем обманных действий и т.п. на сделки при оформлении которых появляются, переходят или ликвидируются имущественные права на недвижимость, можно сформулировать понятие подобного противоправного деяния.

Мошенничество с недвижимостью – это любые противозаконные манипуляции с недвижимыми имущественными объектами, в результате которых одна из сторон теряет право владения таким объектом или денежные средства на его приобретение, в то время как злоумышленник, в свою очередь, нечестным путем вступает в имущественные права или обогащается за счет ничтожной сделки, признаваемой впоследствии недействительной. О том, какая статья УК РФ отвечает за подобное злодеяние, читайте далее.

Статья

Мошенничество с недвижимостью попадают в общем случае под действие статьи 159 УК РФ и классифицируется, как уголовно наказуемое. Однако ракурс восприятия может быть смещен при наличии состава преступления, подлежащего рассмотрению по другой статье. Примерами подобной двойственности мошенничеств с недвижимостью можно считать:

• договора, подразумевающие переход имущественных прав на недвижимость, заключаемые между предпринимателями и подпадающие под действие статьи 159.4 УК РФ;
• привлечение кредитных средств для покупки жилья по ничтожной сделке, при условии, что кредитор, являющийся в то же самое время покупателем квартиры, был осведомлен о неправомерности оформления договора купли-продажи, переводящее мошенничество под действие ст. 159.1.

Далее мы раскажем вам о сложившейся в РФ статистике по мошенничеству с недвижимостью в жилищной сфере.

Статистика

По неофициальной статистике каждая 10 – 12 сделка с жилыми объектами имеет признаки противоправного деяния с использованием обмана второго субъекта и/или федерального органа регистрации. В зависимости от выбранного способа поиска вариантов и оформления сделки, вероятность обманных действий может варьироваться, составляя для сделок:

• между частными лицами порядка 9%;
• с участием маклера-частника в районе 10%;
• сопровождаемых агентством недвижимости – 3,5%.

О том, какие виды, схемы и способы мошенничества при продаже квартиры и других сделках с недвижимостью существуют, вы узнаете далее.

Способы обмана

В зависимости от применяемых механизмов нечистоплотные сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие виды:

1. Заключение ничтожных сделок, которые в силу ограничений не должны быть оформлены, но по причине использования поддельных документов, свидетельствующих об отсутствии каких-либо обременений проходят регистрацию, вплоть до выдачи свидетельства о наличии имущественных прав новому владельцу.
2. Мульти продажи, представляющие собой многократную продажу одного и того же объекта недвижимого имущества с оформлением сделки в один день, но в разных местах – регистрирующем органе и у нотариуса или нотариусов, если количество сделок превышает две. При этом нотариально заверенный договор, подразумевающий самостоятельную регистрации прав на объект недвижимости, юридической силы иметь не будет, ввиду приоритетности сделки, оформленной в Росреестре первым. Разновидностью является получение задатка от нескольких претендентов, которых привлекла более низкая, по сравнению с другими предложениями, цена.
3. Псевдоулучшение жилищных условий, состоящее в поиске опустившегося, нуждающегося или плохо информированного субъекта и убеждение его в необходимости смены места жительства для получения суммы денег, погашения задолженности или улучшения условий проживания, в виде увеличения жилой площади. Итогом является переселение доверчивых граждан в, зачастую непригодные для жизни или удаленные от инфраструктуры, жилые помещения с существенно более низкой рыночной стоимостью и небольшая денежная компенсация.
4. Фальшивые родственники, могут появиться у одиноких граждан, не оставивших после себя завещания на квартиру, по отношению к которой никто не предъявил претензий на наследование. Имея связи в паспортном столе и пользуясь неосведомленностью и пассивностью регистрирующих органов, мошенники оформляют поддельные документы о родстве, предъявляют их и оформляют имущество в собственность на правах наследства.
5. Манипулирование юридической безграмотностью, заключается в убеждении владельцев жилья, что для того, чтобы они могли получить необходимые им услуги (например, пожизненную ренту или залог под недвижимость) следует временно переоформить собственность на благодетеля, путем подписания договора купли-продажи или дарственной (такое мошенничество с недвижимостью весьма популярно в России). Подобная необходимость обосновывается мнимыми требованием российского законодательства, вплоть до «цитирования» соответствующих статей.
6. Продажа «декораций», заключается в том, что покупателю показывается квартира, находящаяся по отличному от продаваемой адресу, имеющая приглядный вид и расположение, для чего производится подмена номеров квартир и даже вывесок с названиями улиц по пути следования. Фактически продаваемый объект имеет несопоставимо более низкую рыночную стоимость и может находится в аварийном или предназначенном под снос доме.

Следующее видео посвящено рассмотрению схем мошенничества в области недвижимости и способам обезопасить себя:

Опасность при продаже квартиры

Нечистоплотные действия при оформлении сделок с недвижимостью, ввиду их высокой доходности, являются искушением для всех участников, каждый из которых в силу своей причастности пытается извлечь наибольшую личную выгоду. При этом неправедное поведение может быть свойственно, как одному, так и нескольким участникам сделки, находящимся в сговоре (например, риелтор и продавец или риелторы обоих сторон без их ведома).

О том, какого стоит опасаться мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя, читайте ниже.

От покупателя

Следует опасаться следующих манипуляций со стороны покупателя:

• передачи фальшивых банкнот или куклы, поэтому предпочтительнее получать оплату банковским переводом или проверять на подлинность;
• неполной оплаты при оформлении сделки у нотариуса, заверений в скорой оплате и передаче своего экземпляра договора в качестве гарантии, дубликат которого впоследствии оформляется у нотариуса и используется для регистрации прав собственности;
• внесения задатка одним «покупателем» с последующим более выгодным предложением от его соучастника, чтобы вынудить продавца вернуть удвоенный задаток и исчезнуть.

О том, возможно ли мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца, вы узнаете далее.

От продавца

Помимо рассмотренных выше алгоритмов обмана, возможна распространенная просьба об уменьшении цены по договору для уменьшения налогооблагаемой базы, мотивируемая снижением стоимости квартиры. После подписания такого договора и полной оплаты, продавец меняет решение, возвращая при этом только сумму, которая указана в тексте соглашения о купле-продаже объекта недвижимости.

Про мошенничество риэлторов при продаже квартиры мы расскажем далее.

От риелторов

Набор инструментов обмана агентов по недвижимости достаточно широк:

1. «Кабальный» договор на оказание услуг, который не позволяет его расторгнуть или обратиться к другому посреднику, до истечения определенного периода времени кроме как путем оплаты половины процента от рыночной стоимости продаваемого объекта.
2. Скупка недвижимости у собственников с большими задолженностями, путем их переселения в бюджетной жилье в сельской местности или малых населенных пунктах.
3. Двойная оплата услуг, как со стороны покупателя, так и от продавца в виде процентов от стоимости продажи.
4. Продажа квартир по цене превышающей запросы продавца и присвоение разницы.

Следующее видео содержит консультацию специалиста в области недвижимости по вопросу мошенничества риэлторов:

Наказание и срок исковой давности по мошенничеству с недвижимостью

Период времени, в течение которого злоумышленника могут осудить за мошенничество с недвижимым имуществом, устанавливается в зависимости от тяжести преступления, определяемого тюремным сроком, предусмотренным статьей 159 УК РФ:

1. При ущербе от 250 тыс. рублей до миллиона, что возможно при продаже дачи или гаража, наказание может заключаться в:
   • наложении разового штрафа от ста тысяч до полумиллиона или постепенной компенсации путем удержания зарплаты за период от года до трех лет;
   • назначении принудительных работ, которые могут продолжаться до пяти лет и сопровождаться последующим надзором со стороны полиции по месту жительства сроком до 2-х лет;
   • заключении под стражу на срок до шести лет, сопровождаемом штрафом в размере 80 тыс. рублей или полугодовой зарплаты, а также полицейским надзором не протяжении еще полутора лет после освобождения.
2. Если сумма махинаций с недвижимостью превысила миллион, наказание ужесточается и состоит в заключении в тюрьму на срок до 10 лет, а также может сопровождаться штрафом до миллиона или трехлетней зарплаты, а также следующим за освобождением ограничением свободы сроком до 2-х лет.

Следующий видеосюжет содержит еще больше полезной информации и консультацию известного юриста в отношении того, как защитить себя от мошенничества в сфере недвижимости:

Источник: http://ugolovka.com/prestupleniya/sobstvennost/moshennichestvo/s-nedvizhimostyu.html

Читать онлайн Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации страница 1. Большая и бесплатная библиотека

Автором подробно рассмотрены понятие общего состава мошенничества и способы его совершения в жилищной сфере. Наряду с этим анализируются новеллы уголовного закона в части ответственности за специальные виды мошенничества, в том числе за мошенничество, повлекшее лишение гражданина прав на жилое имущество.

Рассматриваются проблемы квалификации мошеннических действий при купле-продаже жилой недвижимости, аренде жилых помещений, долевом участии в жилищном строительстве и иных незаконных действиях в жилищной сфере.

Вопросы исследуются с учетом исторических позиций законодательства зарубежных стран, доктринальных представлений и судебного толкования.

Пособие рекомендуется для работников правоохранительных органов, практикующих юристов, курсантов и слушателей вузов МВД России, а также студентов, аспирантов и преподавателей юридических вузов.

Введение 1

Глава 1. Уголовно-правовая характеристика мошенничества по УК РФ 1

§ 1. Объективные признаки мошенничества 1

§ 2. Субъективные признаки мошенничества 8

§ 3. Отношения по поводу недвижимости в жилищной сфере как особый объект уголовно-правовой охраны 13

§ 4. Особенности ответственности за мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере в законодательстве Российской Федерации и зарубежных стран 18

Глава 2. Способы совершения мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере и проблемы квалификации 21

§ 1. Особенности мошенничества при купле-продаже жилой недвижимости 21

§ 2. Способы мошеннических действий при аренде жилых помещений 26

§ 3. Особенности мошенничества в сфере жилищного строительства 29

§ 4. Вопросы квалификации различных вариантов мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере и отграничения от смежных составов преступлений 33

Заключение 38

Список рекомендуемой литературы 38

Нормативные правовые акты 38

Постановления и определения судебных органов 39

Научная и учебная литература 39

Примечания 40

Введение

Собственность различных видов на протяжении всего процесса развития общества являлась естественным способом регулирования производства, распределения, перераспределения и потребления материальных и нематериальных благ. Часть 2 ст.

8 Конституции РФ провозглашает, что “в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности”. Однако нельзя сказать, что охрана данной сферы общественных отношений находится на должном уровне.

Преступные посягательства на отношения собственности занимают в структуре преступности ведущее место (почти 60 %). 55 % всех зарегистрированных преступлений составляют хищения .

Особое место среди хищений занимают деяния, совершаемые путем обмана или злоупотребления доверием (мошенничество). Это преступление проявляется в различных сферах, постоянно модернизируется и обновляется по способам и характеру преступных действий.

По данным Верховного Суда РФ, ежегодно за совершение мошенничества в целом по Российской Федерации осуждается более 25 тыс. лиц.

Очевидно, что данное преступление является одним из наиболее распространенных посягательств в различных сферах экономической деятельности .

О специфике данного преступления еще в XIX в. писал выдающийся русский ученый юрист И. Я.

Фойницкий: “как человек времен первоначальных прибегал для похищения имущества главным образом к топору и кистеню, а человек нашего времени к тайному взятию чужого, то вскоре – что уже весьма заметно теперь – преобладающее место этих способов заменит орудие интеллектуальное, хитрость, обман; следовательно, социальная сторона мошенничества очень заманчива” .

Интенсивное развитие в нашей стране собственности как основной формы вещного права, а также связанных с ней рыночных правоотношений, не обошло вниманием жилищную сферу, объекты недвижимости которой имеют важное значение для каждого гражданина и для всего общества в целом.

Быть собственником жилого помещения, владеть им и распоряжаться по своему усмотрению – одно из важнейших прав, закрепленных Конституцией РФ и Жилищным кодексом РФ. Более того, можно говорить о том, что в части мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере норма УК РФ имеет скрытую бланкетность, т. к.

требует дополнительного изучения целого ряда нормативных актов иных отраслей права .

Несмотря на важность жилищной сферы, можно констатировать, что в последние 10 лет наметились тенденции увеличения мошенничества в данной области. Преступники используют несовершенство закона в части прозрачности сделок, в том числе и при их последующем оформлении.

Во многих случаях факты мошенничества подобного рода связаны с другими преступлениями (против личности, против собственности, против порядка управления и т. п.).

Это отражается на результатах правоприменительной практики, субъекты которой допускают ошибки в квалификации преступлений подобного рода, не осуществляют в полной мере требования по дифференциации ответственности и индивидуализации наказания.

Актуальность изучения способов совершения и проблем квалификации мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере обуславливается недостатками действующего уголовного законодательства, связанными с отставанием существующих регулятивных и охранительных норм от социально-экономических реалий, что негативно сказывается на эффективности правоприменительной практики.

Законодатель усилил ответственность за мошенничество в жилищной сфере. В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2012 № 207-ФЗ ч. 4 ст. 159 УК дополнена новым квалифицирующим признаком: “мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение”.

Однако до настоящего времени в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. № 51 “О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате” отсутствуют разъяснения, касающиеся специфики мошенничества с недвижимостью в жилищной сфере.

В настоящем пособии рассматриваются вопросы уголовной ответственности за мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Особое внимание уделено способам совершения подобных преступлений, проблемам их квалификации и отграничения от смежных преступлений.

§ 1. Объективные признаки мошенничества

В ст. 35 Конституции РФ закреплено: Право частной собственности охраняется законом (ч.

1); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2). Часть 1 ст.

209 Гражданского кодекса РФ раскрывает содержание правомочий собственника: “собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом”.

Значимость права собственности диктует особые меры охраны, в том числе и с помощью уголовно-правовых норм. Как отмечает Е. А.

Суханов, правовое регулирование отношений собственности складывается из правил (норм) поведения, в которых устанавливается сама возможность (или невозможность) принадлежности материальных благ определенным лицам (или коллективам), определяются пределы их правомочий, а также правовые способы защиты от посягательств на охраняемые возможности хозяйственного господства над имуществом .

Статьи главы 21 УК РФ направлены на защиту прав собственников и иных владельцев имущества и предусматривают меры уголовной ответственности за преступления в данной сфере. Однако нельзя сказать, что уголовно-правовая охрана собственности осуществляется на должном уровне.

Источник: https://dom-knig.com/read_160531-1

Мошенники риэлторы: схемы мошенничества с недвижимостью и как обезопасить себя

Покупатели недвижимости часто попадаются на удочку отлаженных схем мошенников. Согласно ст. 159 УК РФ под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или переход прав собственности на него посредством обманных действий, злонамеренного вхождения в доверие физическому лицу.

Недвижимость предполагает оборот крупных сумм денег, именно поэтому мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана. С целью предотвращения попадания в список «жертв» нужно знать какие махинации с квартирой наиболее распространены.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

+7 (499) 703-52-27

Это быстро и бесплатно!

Виды мошенничества при продаже квартиры

На данный момент известны наиболее распространенные схемы мошенничества с квартирами, помогающие определенным лицам получить нужный результат.

Фальшивые бумаги

В первую очередь покупатель обращает внимание на наличие документов, подтверждающих собственность продавца. Здесь существуют варианты фальшивок, о которых нужно знать каждому приобретателю:

1. Дубликат. Квартирные мошенники часто имеют на руках такие юридически правомочные документы и совершают несколько продаж.
2. Подделка. Происхождение таких документов ненастоящее, обычно на лицо преступный сговор. До момента его обнаружения подписываются несколько договоров купли-продажи.
3. Отсутствие штампа «погашено». Номинально действующий документ помогает мошенникам провести несколько сделок.
4. Генеральная доверенность. В данном случае стороной сделки выступает лицо, имеющее отозванную доверенность или уже умершего человека.

Перепродажа

Осуществление быстрых сделок – еще один вид обмана, входящий в группу «мошенничество с квартирой».

Псевдо-продавцы выстраивают такую цепочку: покупают жилье у частично или полностью недееспособных лиц, перепродают ее другому лицу (сообщнику) и затем оформляют сделку с потенциальным покупателем.

В итоге при расследовании дела выявляется факт незаконной первоначальной продажи и договор с «последним» собственником просто аннулируется.

Другая недвижимость

Мошенничество с жильем по другому адресу – очень распространено среди приезжих граждан. Жилищные злоумышленники снимают и показывают одну квартиру, а продают совершенно другую или вовсе несуществующую.

Для убедительности улицы выбираются со схожими названиями, а иногда даже специально подменяют номер домов и квартир. Выясняется все уже после регистрации договора купли-продажи.

После смерти владельца

Как правило, после смерти человека остаются наследники. Этот факт не остался без внимания участников мошенничества в сфере недвижимости. Используются следующие варианты действий:

1. Выморочная собственность. Когда умирает человек, не имеющий наследников, мошенники объявляют себя таковыми и продают то, что им не принадлежит.
2. До факта наследования. Вступление в наследство происходит в течение полугода, именно за этот срок желающие наживы реализуют квартиры. Когда появляется настоящий наследник он, естественно, оспаривает сделку.
3. Махинации наследников. Нередко законные получатели после смерти владельца жилья заключают договоры купли-продажи без ведома других участников спора. Разумеется, такие договоры также подлежат обжалованию.

Занижение цены

Мошеннические схемы при продаже квартиры в виде искусственно заниженной стоимости являются очень популярными. На низкую стоимость всегда существует больший спрос, а это позволяет продать одну квартиру несколько раз, нажившись только на авансах от покупателей. Этот вид обмана используется так же в случае желания избежать налоговых обязательств продавцу.

Внимание: детский вопрос

С появлением сертификата «материнский капитал» увеличилось число мошеннических инцидентов по продаже имущества с непрописанными долями детей.

Другими словами покупатель приобретает новую квартиру, но не успев порадоваться новому жилью, ему сообщают органы опеки, что все недействительно.

Доли детей не были выделены продавцами, а значит права несовершеннолетних нарушены. Все будет возвращено на свои места, что доставит немало хлопот приобретателю.

Долевое строительство

Еще один вид мошенничества с жильем заключается еще в первоначальной стадии застройки: покупатель вступает в долевое строительство, а компания  поручает строительство дома другой фирме, которая, в свою очередь, переносит полномочия на третью.

В итоге первая фирма исчезает с деньгами, а претензии от граждан к третьему лицу считаются недействительными.

Махинации на  Avito

Этот способ обмана с недвижимостью встречается нечасто, но случаи были зафиксированы. Продавец квартиры выставляет отличные фото и сообщает о срочной продаже по низкой цене. При этом в контактах указан e-mail или номер иностранного оператора. После перечисления залога, преимущественно, крупной суммы, все связи обрываются.

Мошенничество при покупке квартиры

Мошенничество на рынке недвижимости может быть и со стороны покупателей. В основном это касается предложения задатка, распространены такие варианты:

1. В случае промедления с оформлением документов покупатель требует двойного возврата суммы.
2. Существует сговор между двумя «покупателями», которые перебивают задаток друг у друга, тем самым требуя вернуть его в двойном размере и запугивая продавца перепродажами.
3. Задаток в договоре меняется на залог, что может запутать несведущего человека. В результате продавец оказывается должником.

Методы защиты от афер с недвижимостью

Мошенники при покупке или продаже квартиры прибегают  к десяткам разнообразных схем и ловушек. Для того, чтобы обезопасить себя от уловок и не оказаться «пойманным» на доверии, юристы рекомендуют выполнять следующие действия:

1. Тщательно проверять все документы продавца и покупателя, просить только оригиналы паспорта, доверенностей, розовых свидетельств и остальных.
2. Заказать выписку из ЕГРП, где будут указано наличие или отсутствие обременения.
3. Получить информацию о статусе продавца в специальных диспансерах, органах опеки.
4. Выяснить семейное положение, есть ли у продавца дети и документы, дающие « зеленый свет» на продажу.
5. Проверить все ли в порядке с материнским капиталом, не будут ли нарушены права ребенка.
6. Выяснить сроки вступления в наследство и наличие других наследников;
7. Не переводить деньги, не убедившись в реальности собственника и только после личной встречи.
8. Внимательно смотреть на все подписываемые бумаги, сверяя адреса, термины, паспортные и иные данные.
9. Определить есть ли прописанные граждане в квартире, особенно отбывающие наказание или проходящие военную службу по контракту.

Если избежать мошенничества не удалось

Когда не удалось защитить себя от обмана и сделка оказалась проблемной необходимо в срочном порядке обратиться в соответствующие органы:

• любое отделение полиции;
• прокуратура;
• суд.

При этом нужно найти все подтверждения, касающиеся сделки, особенно доказательства факта передачи денежных средств.

Заключение

Аферисты пользуются широким арсеналом ложных методов покупки или продажи имущества. Любому физическому лицу нужно быть начеку, не стесняться требовать все документы, встречаться лично со второй стороной сделки. Можно воспользоваться услугами риэлтора, которые имеют большой опыт в проверке добросовестности покупателей и продавцов.

Главное — убедиться, что компания давно работает в этой сфере и имеет положительные отзывы. Покупка и продажа квартиры может быть  приятной, если соблюдать все меры предосторожности и знать свои права.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 703-52-27

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://prava.expert/uk/krazha/rieltorov-v-sfere-nedvizhimosti.html

Мошенничество с недвижимостью при покупке, продаже и сдаче квартиры в аренду: схемы правонарушений и порядок борьбы с ними

Сфера недвижимости на сегодняшний день представляет собой сложную структуру, в которой постоянно происходит оборот большого количества объектов недвижимости и, соответственно, большого количества капитала, что делает рынок недвижимости очень привлекательным для большого количества мошенников, которые стремятся получить максимальную выгоду для себя с помощью реализации различных преступных схем.

Какие существуют схемы мошенничества на рынке недвижимости и каким образом можно от них защититься?

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 350-8059.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Понятие мошенничества в сфере недвижимости

Мошенничество как один из видов преступлений, совершаемых на рынке недвижимости, находится в ведении статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Эта статья дает определение того, что следует понимать под мошенничеством в целом.

В соответствии с положениями данной статьи, под мошенничеством следует понимать мероприятия, конечной целью которых является получение чужого имущества, совершенное путем обмана или хищения.

Однако преступление будет считаться оконченным только в том случае, если чужое имущество было получено в собственность мошенника.

Для сферы недвижимости характерно причинение имущественного ущерба в крупном или особо крупном размере. Квалификация за совершение таких преступлений осуществляется по частям 2 и 4 статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Наказание назначается судом по итогам рассмотрения дела, которое осуществляется после проведения всех необходимых следственных мероприятий.

Виды мошенничества

Рынок недвижимости представляет достаточно широкие возможности для получения прибыли, если такое получение осуществляется мошенническим путем.

Наиболее распространенными в данной сфере следует считать следующие виды мошенничества:

• преступления в сфере аренды жилых и нежилых помещений;
• преступные действия в отношении аренды земельных участков;
• мошеннические действия в сфере купли-продажи различных объектов недвижимости, как жилой, так и нежилой;
• мошеннические действия в сфере строительства объектов недвижимости, в том числе при осуществлении долевого строительства;
• деятельность недобросовестных риэлторов при осуществлении оборота недвижимости;
• мошенничество с различными видами жилья, в том числе социального назначения.

Каждый из видов мошеннических действий ставит своей целью либо изъятие денежных средств у того, кто становится жертвой мошенничества, либо завладение его недвижимым имуществом.

Преступления в сфере аренды недвижимости

Аренда недвижимости представляет собой одну из самых популярных для мошенников группу сделок по недвижимости, в которой количество преступлений совершается наиболее часто.

В данной сфере чаще всего совершаются преступления таких типов:

• Аренда жилья, договор которой расторгается по желанию арендодателя по причине «наступления особых обстоятельств», из-за которых владелец жилья не может больше сдавать свое жилье. Данная схема может реализовываться в отношении одного объекта жилой недвижимости неоднократно.
• Аренда квартиры или дома, у которого есть еще владельцы, о которых арендодатель умолчал. После того, как договор аренды был заключен, появляется второй собственник, который требует расторжения заключенного соглашения, так как он против сдачи жилья в аренду (например, в связи с тем, что он не знал о том, что квартира будет сдана в аренду). Договор расторгается, но средства за аренду, как правило, больше не возвращаются.

Данные типы мошенничества с арендой недвижимости являются наиболее распространенными, что чревато возможностью нарваться при заключении договора на такие преступления.

Аренда земельных участков

При осуществлении аренды земельных участков также существуют различные мошеннические схемы, самыми распространенными из которых являются:

• Сдача участка в аренду по договору, в котором указываются не те виды разрешенного использования, а также категории, которые не подлежат использованию в соответствии с целями заключенного договора аренды.
• Кроме того, используются те же схемы, что и при заключении договора аренды жилой и нежилой недвижимости.

Мошенничество при купле-продаже объектов недвижимости

Часть рынка недвижимости, на которой осуществляется процедура купли-продажи различных объектов недвижимости, также, как и часть, посвященная аренде, представляет собой достаточно привлекательную часть для мошенников. Одними из самых распространенных схем являются следующие:

• Сделка по купле-продаже объектов недвижимости, у которых есть пользователь, временно утративший возможность пользования (например, находится в местах лишения свободы или проходит службу в армии). Такая форма мошенничества имеет максимальное распространение при продаже жилой недвижимости, относящейся ко вторичному рынку (для того, чтобы избежать таких проблем при приобретении такого имущества, следует проверить наличие лиц, временно выписанных из квартиры).
• Сделки с приобретением квартиры в ипотеку также часто осуществляются мошенниками. Как правило, такие схемы выполнить достаточно сложно, так как все документы до выдачи ипотечного кредита подробно проверяются банком. Однако в некоторых случаях мошенники могут оформить ипотечный займ на несуществующую жилплощадь или на квартиру, которая в продажу выставлена не была или уже была реализована. Такой способ мошенничества применяется как в отношении физических лиц (на них оформляется ипотечный займ), так и в отношении банков (оформленный займ не будет выплачиваться мошенниками).
• Сделка, которая может быть признана недействительной, является одним из самых распространенных видов мошенничества. Признание недействительной сделки осуществляется в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (например, в силу того, что лицо, подписавшее договор со стороны продавца, не имеет на это юридического права).
• При купле-продаже происходит занижение стоимости реализуемого объекта недвижимости. Осуществляется такое занижение с целью уменьшения суммы налога, который придется заплатить после продажи. Заниженная стоимость указывается в договоре купли-продажи. Потом сделка признается недействительной, и только та сумма, которая была указана в договоре купли-продажи, будет возвращена покупателю, что является существенно меньшей, нежели была заплачена покупателем на самом деле.
• Продавец отказывается выписываться из проданной квартиры, так как у него нет больше других мест для проживания.

Такой способ мошенническим не признается, однако, если собственник не только не выписывается, но и решил заключить семейный союз и родить ребенка, право постоянной прописки у него будет на постоянной основе.

Мошенничество с социальной недвижимостью

Данный вид мошенничества распространён в настоящее время при передаче жилья многодетным или малоимущим семьям. Несмотря на то, что передача такой недвижимости может осуществляться только при контроле сделок со стороны органов опеки и попечительства и социальной защиты, в данной сфере сделок сохраняется большой риск мошеннических действий.

Наиболее распространёнными считаются следующие типы мошенничества:

• Передача многодетным семьям квартир или домов, не предназначенных для проживания, например, в силу расположения за пределами населенных пунктов или вне зоны транспортной доступности. В настоящее время такой механизм мошенничества может быть осуществлён только при взаимодействии с кем-то из сотрудников уполномоченных органов, так как качество приобретаемых квартир проверяется сотрудниками уполномоченных государственных органов.
• Предоставление жилья, которое построено некачественно. Чаще всего такие преступления совершаются при осуществлении специальных государственных программ. В подавляющем большинстве случаев они квалифицируются как мошеннические действия, совершенные группой лиц по предварительному сговору.
• Аналогичная схема может быть реализована при обмене по различным социальным программам, например, реновации жилья на новое, более качественное. Однако ввиду тщательного контроля сейчас такой вид мошенничества реализовать сложнее.

Деятельность недобросовестных риэлторов

Мошенничество, осуществляемое риэлторами, на сегодняшний день имеет несколько форм, которые не касаются в основном непосредственного осуществления сделок по купле-продаже квартир.

К таким формам относятся:

• «Кабальный договор». Данная форма сделки представляет собой заключение между клиентом риэлторского агентства и самим агентством договора, главной целью которого является подбор подходящего под аренду или приобретение объекта недвижимости. Далее есть два пути развития ситуации: либо сотрудники агентства ищут «подходящие варианты», но не могут подобрать ничего из того, что устроило бы клиента (на самом деле такой поиск и не осуществляется), либо тянут время до последнего, ничего не предлагая клиенту. При попытке расторгнуть договор клиента обязывают выплатить неустойку за невыполнение им своих обязательств.
• «Продажа пустых баз». Данный вариант мошенничества выглядит как предложение клиенту к приобретению базы клиентских номеров владельцев объектов недвижимости, которые продаются или сдаются в аренду. Клиент сам прозванивает такую базу и ищет тот вариант, который его устроит. Однако в такую базу внесены номера, которые не существуют либо принадлежат лицам, которые не хотят сдавать свое жилье или продавать его, либо владельцы номеров уже свою недвижимость реализовали или эксплуатируют по своему выбору. После того, как такая база не принесла должных результатов, клиент вынужден обратиться в другое агентство, при этом денег за приобретенную «пустую» базу ему никто не вернет.
• «Подложная сделка». Этот вид мошенничества направлен на неправомерное завладение чужим имуществом с использованием своего служебного положения. Суть такой схемы заключается в том, что клиенту риэлтора предлагается подписать договор оказания представительских услуг, в рамках которого риэлтор берет на себя все заботы о проведении сделки. Параллельно с подписанием договора риэлтор подписывает и генеральную доверенность на распоряжение имуществом, что в последующем выливается в переоформление такого имущества на себя. Доказать мошеннический характер такого действия очень сложно.

Мошенничество при долевом строительстве

В связи с тем, что такое мошенничество в настоящее время распространено очень сильно, Президентом Российской Федерации осенью 2017 года было высказано предложение, оформленное в виде законодательной инициативы, о том, чтобы к 2019-2020 гг. количество объектов недвижимости, возводимых по программе долевого строительства, было сокращено до минимального уровня.

В долевом строительстве реализуется только одна схема, которая направлена на то, чтобы получить максимальное количество денежных средств.

Различается в таком мошенническом процессе только конечный результат – либо стройка замораживается полностью, либо она продолжается, но дольщики теряют все права на ту недвижимость, в которую вложились.

Выглядит такой мошеннический порядок следующим образом:

1. Организуется фирма, которая выступает в качестве фонда сбора денежных средств. От ее имени с теми, кто принял решение участвовать в долевом строительстве в качестве вкладчика, заключается договор о внесении денежных средств в обмен на передачу прав требования приобретенных квадратных метров.
2. Эта фирма заключает договор с подрядной организацией, которая занимается строительством конкретного объекта недвижимости, что будет представлять интересы дольщиков, и передает имеющиеся денежные средства ей.
3. Подрядчик заключает, в свою очередь, договор о возведении рассматриваемого объекта недвижимости с субподрядчиком, который и является застройщиком.
4. Две фирмы-посредника самоуничтожаются (например, через закрытие юридического лица или через реорганизацию). Как результат – вкладчикам в долевое строительство потребовать возмещение вложенных средств не у кого.

Однако, независимо от того, с каким видом мошенничества пришлось столкнуться, есть определенный порядок защиты нарушенных интересов.

Как защититься?

Для защиты от любых видов мошенничества существует специальный порядок действий, итогом которого становится привлечение виновных к ответственности. Выглядит он следующим образом:

• Пострадавшему или группе пострадавших следует составить заявление в органы полиции и следственного комитета по месту проживания заявителя с просьбой провести проверку по факту нарушения прав человека в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Если пострадавших несколько, но это небольшое количество, то каждый пишет самостоятельное заявление. Если речь идет о большом количестве потерпевших, то заявление составляется коллективным способом (с подписями всех заинтересованных лиц).
• К заявлению приложить все документы, выступающие в качестве доказательств того, что был факт мошенничества.
• Кроме того, потребуются также и свидетельские показания, которые также смогут подтвердить факт мошенничества (необходимо указать контактные данные свидетелей).
• Заявление принимается к рассмотрению и в течение двух суток проводится доследственная проверка. Если на ее этапе были выявлены факты мошенничества, а информация, указанная в заявлении, была признана действительной, возбуждается уголовное дело.
• Следственные органы совместно с полицией проводят все необходимые оперативно-розыскные мероприятия и после их завершения направляют дело в суд для вынесения итогового решения.
• В суде потерпевшие либо представляют свои интересы лично, либо с помощью прокурора, выступающего в качестве государственного обвинителя.

Мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно большое количество видов и типов. Однако от них можно защититься, если грамотно и внимательно относиться к составлению всех документов и пользоваться услугами только проверенных и хорошо зарекомендовавших себя специалистов.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/uk-i-koap/protiv-sobstvennosti/moshennichestvo/vidy/v-nedvizhimosti.html