- Покупка квартиры – необходимый пакет документов
- Документы при покупке квартиры
- Покупка квартиры в ипотеку
- Какие документы нужны при оформлении ипотеки — пошаговая инструкция
- Как проходит продажа квартиры через ипотеку для продавца?
- С чего начать покупку квартиры в ипотеку?
- Сколько длится покупка жилья через ипотеку?
- Покупка квартиры через ипотеку: полная схема кредитования
- Общая схема покупки квартиры через ипотеку
- Этап первый: принятие решения и предварительный анализ
- Этап второй: сбор и подача документов в банк, выбор и одобрение квартиры
- Этап третий: документальное оформление всех договоров
Покупка квартиры – необходимый пакет документов
Покупка квартиры — важное событие в жизни каждого человека. Еще бы! Ведь это весьма значительное капиталовложение.
В большинстве случаев для поиска подходящей квартиры или дома, а также для проведения всех необходимых нотариальных процедур люди обращаются в агентства по недвижимости.
Риэлторские агентства осуществляют подготовку нужных документов, занимаются независимой оценкой стоимости недвижимости, а также несут ответственность за безопасность сделки. Но купить квартиру можно и самостоятельно.
Данная статья посвящена вопросу о том, как оформить покупку квартиры без привлечения специалистов из агентств по недвижимости, какие этапы включает в себя сделка купли-продажи недвижимости, какие документы необходимо подготовить для ее осуществления и какие нюансы необходимо учесть, чтобы сделка прошла успешно и считалась законной.
Документы при покупке квартиры
Итак, Вы решили купить квартиру. С чего начать? Мы не будем подробно останавливаться на этапе поиска подходящей квартиры.
Думаем, тут все предельно понятно: Вы тем или иным способом находите себе жилье, соответствующее Вашим требованиям.
Далее необходимо лично встретиться с продавцом, осмотреть квартиру, и если она Вам понравилась, тогда следует устно договориться о купле-продаже квартиры. С этого момента и начинается процедура покупки квартиры.
Первый этап – это письменное заключение договора о задатке в рамках договора купли-продажи квартиры. Задаток при покупке квартиры выполняет функцию гарантии серьезности намерений сторон осуществить сделку.
Если предварительное соглашение о купле-продаже квартиры не выполняется по вине покупателя (например, Вы можете найти более подходящий вариант и отказаться от сделки), тогда сумма задатка остается у продавца в качестве компенсации за моральный ущерб.
Если же продавец после получения задатка отказывается продавать квартиру, тогда он обязан вернуть Вам сумму задатка в двойном размере (по ст. 380 ГК РФ). Как правило, сумма задатка составляет около 5% рыночной стоимости квартиры.
После подписания договора о задатке наступает следующий этап – проверяются все документы при покупке квартиры:
- документы, подтверждающие личность продавца (паспорт, ИНН и другие),
- все правоустанавливающие документы (договор права собственности, договоры дарения, наследства и прочие, расширенная выписка из домовой книги с указанием всех жильцов квартиры, которые обязательно должны быть выписаны на момент передачи права собственности покупателю).
Кроме того, необходимо удостовериться в том, что жилье не является залогом или объектом долгосрочной аренды, не наложен ли на квартиру арест, судебный запрет или другие обременения.
По окончании всех документарных проверок продавец и покупатель должны собрать нужные документы для покупки квартиры. Продавец обязан на момент подписания договора купли-продажи предоставить Вам:
- оригинал документа о праве собственности на недвижимость,
- оригиналы своего паспорта и ИНН, а также аналогичные документы всех собственников квартиры (если их несколько),
- справку-характеристику из БТИ об отчуждении объекта недвижимости,
- справку от нотариуса об отсутствии запрета на отчуждение объекта,
- форму № 3 из ЖЭКа,
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
- дополнительные документы (при наличии детей возрастом младше 18 лет, супруга/супруги).
Если Вам предстоит покупка квартиры, какие документы нужны от Вас? Покупатель квартиры должен подготовить:
- свой паспорт и ИНН, а также паспорта и ИНН всех покупателей жилья (жена/муж, дети),
- свидетельство о браке или о его расторжении, или свидетельство о смерти супруга/супруги, если он состоит/состоял в браке,
- нотариально оформленное заявление супруга/супруги на приобретение недвижимости, если один из супругов отсутствует при подписании договора, обязательно в письменной форме,
- нотариально заверенную доверенность на право подписания договора, если сделка осуществляется не самим покупателем, а его доверенным лицом,
- свидетельство о рождении детей в случае, если дети будут собственниками недвижимости.
Если Вам предстоит покупка квартиры в новостройке, тогда задумайтесь о том, как свести свои риски к минимуму. Попросите у фирмы-застройщика такой пакет документов:
- государственный акт на землю с указанием владельца земли, размера земельного участка и его целевого назначения,
- лицензию на строительство и договор генерального подряда,
- документы, подтверждающие законность работы застройщика на земельном участке,
- проектную и разрешительную документацию.
Когда осуществлена проверка всех документов, можно приступать к составлению договора купли-продажи. По закону (ст. 550 ГК РФ) договор можно заключить в простой письменной форме.
Однако подавляющее большинство подобных сделок требует нотариальной заверки, поскольку считается, что в суде такой документ будет более весомым.
В договоре обязательно указывают цену сделки, валюту операции, ответственность сторон за несоблюдение условий договора и все моменты, которые решат внести в него стороны.
После подписания договора купли-продажи наступает этап оформления квартиры в собственность. Регистрация права собственности на недвижимость происходит в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в течение 20 дней. По окончании регистрации новый владелец квартиры получает свидетельство о государственной регистрации права собственности.
После регистрации прав собственности покупатель получает ключи от квартиры, а продавец может забрать свои деньги. Как правило, для этого используется банковская ячейка. При этом обязательно оформляется расписка, в которой продавец подтверждает получение всей суммы.
Заключительным этапом оформления покупки квартиры является подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. После этого сделка считается завершенной, и Вы становитесь счастливым собственником новенькой квартиры!
Покупка квартиры в ипотеку
В последнее время покупка квартиры в ипотеку стала чуть ли не единственной возможностью для человека обзавестись собственным жильем. При этом 70% ипотечных кредитов приходится на вторичный рынок недвижимости. Хотя покупка новой квартиры с привлечением заемных средств также возможна.
Для того чтобы оформить ипотечный кредит Вам необходимо пройти следующие этапы. Для начала выберите 2-3 варианта подходящих Вам объектов недвижимости. Это делается для того, чтобы обезопаситься от отказа в кредите, если банк не будет устраивать состояние квартиры или правоустанавливающих документов на жилье.
После того, как Вы нашли подходящие варианты, выберите кредитную программу в одном из надежных банков страны. Это самый сложный этап, поскольку от условий кредитования зависят Ваши расходы по оформлению и выплате кредита.
Сравните наибольшее количество ипотечных программ разных банков. Воспользуйтесь кредитными калькуляторами, которые есть на сайте любого банка. Если Вы в чем-то сомневаетесь, тогда воспользуйтесь услугами кредитного брокера.
Следующий этап – это подача заявки на получение кредита. Для этого ознакомьтесь с перечнем необходимых для этого документов, который есть на официальном сайте банка, заполните банковские анкеты и при необходимости оплатите комиссию за рассмотрение Вашей заявки.
После подачи заявки Вам необходимо дождаться согласования кредита. Если по какой-то причине банк откажет Вам в выдаче кредита, тогда часть документов Вам вернут, но, вероятнее всего, причину отказа объяснять не будут. Выдача ипотеки происходит только в случае одобрения Вашей кредитной заявки.
Далее наступает заключение договора купли-продажи недвижимости и выдача кредита.
Вам предстоит подписать кредитный договор и договор ипотеки, застраховать свое жилье, здоровье и жизнь в аккредитованной банком страховой компании, а также внести первоначальный взнос.
После этих процедур банк выдает продавцу указанную в договоре сумму ипотеки. С этого момента кредит считается выданным, а Вам следует вовремя производить ежемесячные платежи.
Естественно, что при совершении сделки купли-продажи квартиры и продавец и покупатель платят государству налоги и пошлины. Основной налог при покупке квартиры – это налог на доход физических лиц, составляющий 13% от стоимости квартиры по договору за вычетом одного миллиона рублей. О налоговом вычете читайте также на нашем сайте.
Источник: http://bambinostory.com/pokupka-kvartiry/
Какие документы нужны при оформлении ипотеки — пошаговая инструкция
Приобретение недвижимости с помощью ипотеки включает несколько этапов. Каждый из них предполагает предоставление определенного пакета документов. Какие именно документы нужны для ипотеки, с чего начать, последовательность дальнейших действий подробно разберём в статье.
Ипотека пугает граждан не только принятием на себя долгосрочных обязательств по выплате долга, но и сложностями оформления, длительностью процесса, сбором большого количества документов и справок.
Неудивительно, что многие из потенциальных ипотечных заёмщиков обращаются в агентства недвижимости для сопровождения сделки. Стоимость таких услуг в среднем составляет около 3 % от стоимости приобретаемого имущества.
В масштабах ипотеки – сумма приличная.
На самом деле, приобрести квартиру через оформление ипотеки вполне реально самостоятельно без помощи риэлторов и лишних расходов.
Разделим весь процесс на этапы и разберём каждый в отдельности.
Изначально необходимо определиться с предметом покупки: строящееся жильё, готовая квартира, дом или участок земли. От этого будет зависеть выбор банка и программы кредитования. Кроме того, банки предъявляют определенные требования к разным типам залоговой недвижимости.
Если вы приобретаете квартиру на первичном рынке, то лучше воспользоваться предложениями банков-партнеров застройщика. В этом случае, одобрение залога пройдет легче, без предоставления дополнительных документов. Банки для аккредитованных строительных компаний часто предусматривают льготные условия.
Готовое жильё должно быть ликвидным, не аварийным, не планироваться к сносу, иметь исправные коммуникации, не иметь деревянных перекрытий. Кроме того, к недвижимости не должно быть претензий с юридической точки зрения.
При покупке дома, требования также будут предъявляться и к земельному участку, на котором он расположен.
После выбора объекта покупки, следует проанализировать предложения банков по приобретению выбранного типа недвижимости и обратиться в тот, где самые выгодные условия. Либо подать заявки сразу в несколько кредитных организаций. На этом этапе можно самостоятельно оценить шансы на одобрение кредита, рассчитав основные параметры в кредитном калькуляторе.
В Сбербанке сегодня одни из самых низких ставок по ипотеке, как на первичном рынке, так и на вторичном. Дальнейшие этапы оформления разберём на примере Сбербанка.
Подать заявку на ипотеку можно лично в подразделении банка или через ипотечный портал Сбербанка domklick.ru. Рассмотрим какие документы нужны для оформления ипотеки для покупки квартиры или дома.
Документы:
- Паспорт заемщика и созаемщиков (супруги автоматически становятся созаемщиками, даже если не будут приняты в расчет их доходы).
- Анкеты-заявления на кредит заемщика и созаемщиков.
- Справка о доходах за последние полгода (для зарплатных клиентов не требуется).
- Заверенная трудовая (для зарплатных клиентов не требуется).
- Любой дополнительный документ (права, СНИЛС, заграничный паспорт).
- Свидетельство о браке (при наличии).
- Свидетельства о рождении детей (при наличии).
Как долго оформляется ипотека в Сбербанке? Срок рассмотрения от 2 до 8 рабочих дней.
По результатам из банка звонят или присылают смс-уведомление.
Последовательность первых двух этапов можно поменять: вначале получить одобрение ипотеки на максимальную сумму, а затем заняться поисками подходящего жилья.
При принятии утвердительного решения по заявке, в течение 3 месяцев в банк представляются документы по залогу.
Квартира, дом, земельный участок | Документы, подтверждающие права владения (договор дарения, свидетельство о наследстве, судебное решение, другое) | Копия** |
Отчёт об оценке имущества (компания должна быть аккредитована банком) | Оригинал | |
Выписка из Единого государственного реестра прав (не старше 30 дней) | Копия | |
Для жилой недвижимости | Технический паспорт, поэтажный план, экспликация | Копия |
Нотариальное согласие мужа/жены на передачу в залог | Копия | |
Нотариальное заверение, что заемщик не состоит в браке (может быть составлено сотрудником банка) | Копия (оригинал при составлении в отделении с обязательной идентификацией личности и заверки подписи заемщика) | |
Брачный договор | Копия | |
Разрешение органов опеки при необходимости | Копия, если одним из владельцев является несовершеннолетний ребёнок | |
Документы на участок земли, на котором построен жилой объект, если права оформлены | Копия | |
Для жилой недвижимости | Выписка о наличии/отсутствии зарегистрированных граждан | Оригинал |
Выписка об отсутствии долга за коммунальные услуги | Оригинал | |
Выписка банка о наличии первоначального взноса на счёте покупателя или иное подобное подтверждение | Оригинал |
* При получении всех документов стоит учитывать сроки их действия и соизмерять их со сроком действия кредитного решения.
** Все копии документов снимаются сотрудниками отделения банка с оригинала и заверяются соответствующим образом.
Одновременно с вышеуказанными документами в банк представляется предварительный договор купли-продажи.
При этом обычно покупателем вносится залог за квартиру или аванс. Залог при срыве сделки возвращается. Аванс при отмене купли-продажи по вине покупателя остаётся у продавца, по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере.
Все эти условия должны быть прописаны в ПДКП. Форму обычно представляют ипотечные менеджеры. И в целом, по любым вопросам с документами можно обращаться в банк. Быстрое оформление сделки также в интересах банка.
Срок рассмотрения около 3 рабочих дней. За это время банк проводит оценку залога, проверяет подлинность документов и оценивает риски выдачи ипотеки.
При положительном решении согласовывается время проведения сделки.
Этот этап включает подписание основного договора купли-продажи, подписание ипотечного договора, оформление договора аренды банковской ячейки (при необходимости).
После документального оформления, деньги закладываются либо в банковскую ячейку, либо вносятся на счёт. Аренда банковской ячейки предоставляется на платной основе (около 1000 рублей).
Договор обычно заключается на 1 месяц.
Условие доступа в ячейку (к средствам на счёте) – предоставление подписанного обеими сторонами акта приемки-передачи имущества и зарегистрированного свидетельства о собственности с обременением.
Полномочиями по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним наделён Росреестр. Подать пакет документов на регистрацию можно напрямую в Росреестр или через МФЦ, что намного удобнее.
Для этого продавец и покупатель совместно представляют в регистрирующий орган документы:
- копии паспортов всех участников купли-продажи;
- свидетельство о браке (при наличии);
- документы банка о подтверждении полномочий на предоставление интересов;
- документы на приобретение квартиры (ДКП, ДДУ);
- договор о залоге, закладная (эти документы готовит банк);
- документация на недвижимость (оценка, справки БТИ, техпаспорт);
- свидетельство на собственность (продавца);
- заявление о регистрации;
- квитанция об оплате госпошлины (1000 рублей для сделок по ДКП, 350 – по ДДУ).
При необходимости заранее возможна запись в МФЦ на консультацию по пакету документов.
Срок госрегистрации прав – 5 рабочих дней без учёта срока доставки документов курьерской службой (ещё 2-3 рабочих дня).
Сбербанк предоставляет услуги по электронной регистрации сделки. Услуга платная, но при этом предусмотрена скидка к процентной ставке.
После получения денег продавцом, сделку можно считать завершенной. Покупателю-заемщику остаётся лишь заключить договор комплексного ипотечного страхования в сроки, обусловленные договором, и представить в банк подтверждающие документы.
При покупке жилья в строящемся доме до момента заключения кредитного договора этапы идентичны.
Затем порядок следующий:
- Подписание кредитного договора в банке (при себе иметь паспорт).
- В этот же день подписание договора долевого участия у застройщика.
- Государственная регистрация ДДУ.
- После получения зарегистрированного ДДУ назначается сделка (осуществляется перевод денег застройщику).
- Оформление договора страхования жизни и здоровья заёмщиков и предоставление в банк копий полиса и квитанций об оплате.
- После сдачи дома в эксплуатацию, необходимо осмотреть квартиру и подписать акт приемки-передачи имущества.
- После того, как дом будет поставлен на кадастровый учёт можно оформлять свидетельство о собственности (через МФЦ или Росреестр).
- Заключение договора страхования имущества от гибели и предоставление документов в банк (квитанции об оплате предоставляются каждый год).
Как проходит продажа квартиры через ипотеку для продавца?
В целом, для продавца совершение сделки через ипотеку не несёт в себе особенных сложностей. Единственное, могут увеличиться сроки продажи из-за согласования банком заявки и предмета залога. Также потребуется взять документы из БТИ, выписку из домовой книги, документы на право владения.
С чего начать покупку квартиры в ипотеку?
Возможны 2 варианта: либо сначала получить одобрение банка и понять примерную сумму кредита, а затем заняться поисками жилья, либо наоборот. И в том и другом варианте изначально следует определиться с типом недвижимости (квартира, дом, земля). От этого зависит программа кредитования.
Сколько длится покупка жилья через ипотеку?
В среднем, при последовательном соблюдении всех этапов стандартная сделка занимает не больше месяца. В остальном, всё зависит от сроков предоставления необходимых документов в банк.
Источник: https://ipoteka.finance/dokumenty/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-oformlenii-ipoteki.html
Покупка квартиры через ипотеку: полная схема кредитования
Ипотечное кредитование – один из самых популярных и востребованных способов улучшения жилищных условий в нашей стране.
Тем не менее, схема работы ипотеки очень многогранная и емкая, весь процесс занимает от 1,5 до 4 месяцев, а на каждом этапе часто возникают неприятные для заемщика новые расходы и дополнительные требования.
Чтобы избежать ошибок, лишних проблем и трат, лучше ознакомиться наперед со всеми нюансами ипотечного кредитования. С некоторыми особенностями ипотечного кредитования можете ознакомиться в статье – «Ипотечный кредит – отличия от других займов».
Общая схема покупки квартиры через ипотеку
Весь процесс покупки квартиры через систему ипотечного кредитования можно разбить на несколько этапов:
- Общее определение жилья, которое клиент планирует приобрести;
- Расчет суммы кредита, которую заемщик сможет получить;
- Выбор финансовой организации для оформления ипотеки;
- Сбор и подача документов в банк для получения предварительного положительного решения кредитного комитета;
- Подбор конкретной квартиры или дома, одобрение жилья как залога банком;
- Сбор второй части пакета документов;
- Оформление договоров купли-продажи, кредитного договора, а также регистрация сделки;
- Переход права собственности на жилье к заемщику;
- Выплата ипотечного кредита.
Кроме того, на некоторых этапах возникают дополнительные необходимые аспекты: профессиональная оценка квартиры, страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика, открытие счета в банке, аренда банковской ячейки и т.д. Процедура усложняется при участии в сделке созаемщиков, а также в случае, если кредит предоставляется на квартиру в новостройке. Рассмотрим все этапы ипотеки детально.
Этап первый: принятие решения и предварительный анализ
Для начала нужно определить, какую недвижимость вы собираетесь приобрести, и выяснить среднюю рыночную стоимость подобной квартиры.
К примеру, это может быть двухкомнатное жилье, без ремонта, в 5-10 минутах от остановки транспорта. Не стоит сразу искать квартиру на рынке недвижимости – это одна из главных ошибок потенциальных заемщиков.
На этом этапе важно определить приблизительную стоимость такого типа жилья.
Следующий шаг – расчет необходимого платежа по кредиту, с одной стороны, или расчет максимально возможной суммы ссуды соответственно с уровнем дохода, с другой. Как правило, банки устанавливают граничную сумму ежемесячного платежа в размере до 50% от дохода заемщика. Супруги, или родители могут выступать созаемщиками – в этом случае учитывается доход всех вместе.
На сайтах известных банков можно рассчитать платеж с помощью кредитного калькулятора. Также важно учитывать, что финансовые организации выдают ипотечный кредит в размере до 80-90% от стоимости недвижимости. То есть, оставшиеся 10-20% необходимо иметь в наличии.
Перед обращением в банк нужно уже знать, на какую сумму вы можете реально рассчитывать при данном доходе, или искать пути доказать наличие других источников дохода официально. Теперь можно выбирать, в какой именно банк вы будете обращаться.
Ипотечные программы в нашей стране предлагают 15-18 финансовых организаций, лидерами в этой сфере являются самые крупные из них: Сбербанк, ВТБ, УралСиббанк, ДельтаКредит, Росбанк.
Можно также обращаться в те учреждения, клиентом которых вы уже являетесь (например, открыта кредитная или зарплатная карта).
Этап второй: сбор и подача документов в банк, выбор и одобрение квартиры
Следующий шаг – подача документов в банк. Этот этап будет разделен на две части. Сначала потенциальный клиент предоставляет данные о себе и своей платежеспособности.
Классический перечень основных документов – это заявка на кредит, паспорт заемщика и созаемщиков, их справки о доходах. Он может быть дополнен и расширен по усмотрению кредитного комитета.
Также нужно открыть счет, куда положить сумму начального взноса – 10-20% от стоимости квартиры.
После подачи заявки, в срок от 2 до 7 дней банк выносит предварительное решение по кредиту. Позитивное решение действует разное время – от 1,5 до 4 месяцев. В этот срок нужно найти квартиру, которую вы будете покупать в ипотеку.
Выбирать жилье лучше с помощью агента по недвижимости. Ему нужно показать справку о положительном решении банка о выдаче ипотеки. Подыскав хороший вариант, нужно подать второй пакет документов в банк. Теперь это те документы, которые касаются самой недвижимости.
В их перечень входят предварительный договор о купле-продаже (готовится в агентстве недвижимости), свидетельство о регистрации права собственности, согласие на продажу супруга или супруги продавца, выписка из домовой книги, отчет о стоимости квартиры.
Последний документ особенно важен – сумма, указанная в отчете, и будет выдана заемщику за вычетом начального взноса. Многие финансовые организации предпочитают сотрудничать с конкретными оценочными компаниями, и не принимают отчеты от других фирм.
Оценка имущества – услуга платная.
После подачи документов банк проверяет их, одобряет недвижимость как залог и подтверждает решение о выдаче ссуды.
Этап третий: документальное оформление всех договоров
Процедура оформления документов по ипотеке выглядит следующим образом:
- Заключение договора купли-продажи, в котором указывается, что часть суммы оплачивается кредитными средствами, а недвижимость стает залогом с момента государственной регистрации права собственности;
- Открытие счета для перечисления заемных средств;
- Заключение договора о кредите (образец);
- Оформление договора об аренде банковской ячейки.
В присутствии продавца недвижимости, покупатель получает кредитные средства и вместе с начальным взносом закладывает их в сейфовую ячейку в банке. По условиям договора об аренде ячейки, забрать их сможет только продавец квартиры после перерегистрации права собственности.
Последний шаг к заветной собственной квартире – регистрация в органах юстиции права собственности. Чтобы провести ее, необходим полный пакет документов и присутствие обеих сторон. К тому же, услуга эта тоже платная, и может понадобиться 10-14 дней для ее получения.
Через пять рабочих дней после обращения в юстицию вы получаете на руки свидетельство о правах собственности на жилье. Продавец же получает «погашенное» свидетельство, и может забрать деньги из банковской ячейки. На этом процедура покупки квартиры через ипотеку завершена, остается лишь выплачивать кредит заемщику.
И напоследок. После получения права собственности необходимо оформить также договор страхования имущества. Некоторые банки также рекомендуют заключать договор о страховании жизни и работоспособности заемщика – в этом случае проценты по кредиту могут быть более низкими.
Источник: http://TheBanks.info/publication/2817