Доверенность на покупку квартиры: образец, риски покупателя

Оформление доверенности на покупку квартиры

Даже такая относительно простая сделка, как покупка квартиры, может быть сопряжена с определенными трудностями с юридической точки зрения. Если по каким-либо причинам покупатель не в состоянии присутствовать лично при оформлении документов, то он может выписать доверенность на покупку квартиры.

Как оформить доверенность на покупку жилья

Передача полномочий доверенному лицу осуществляется исключительно в письменном виде и обязательно должна быть заверена нотариально. Такой документ дает право второму лицу представлять первое и содержит список полномочий гражданина, на имя которого он выписан. Наиболее распространенные причины составления доверенности:

• Покупатель приобретает недвижимость не в своем регионе проживания;
• Сделкой занимается один из супругов, а оформление покупки осуществляется на другого;
• Покупатель имеет физические ограничения, связанные с возрастом или болезнью;
• У покупателя нет времени на бумажную волокиту.

Какие документы необходимо подготовить

Согласно действующему законодательству, доверенность может быть оформлена только в нотариальной конторе. Для этого нужно предоставить такие документы:

1. Паспорт покупателя и доверенного лица;
2. Сертификат, подтверждающий право собственности на выбранную квартиру (предоставляет продавец), откуда будет взята информация об адресе, количестве комнат;
3. Квитанция оплаты госпошлины.

Что указывается в документе

Для того чтобы доверенность имела юридическую силу, в ней обязательно должны быть прописаны такие моменты:

• Дата, а также место оформления;
• Полные паспортные данные доверителя и доверенного (ФИО, серия и номер паспорта, дата и место рождения, кем и когда выдан паспорт);
• Список полномочий (должен быть расписан очень подробно), а также право переоформить доверенность, если такая необходимость может возникнуть;
• Срок действия документа.

В доверенности обязательно указать следующее: переоформление документа необязательно, если в нем были допущены ошибки и опечатки (за исключением реквизитов и паспортных данных).

Особенности процесса оформления

Генеральная доверенность составляется на специальном бланке и может быть получена только у нотариуса. Доверенности других типов могут иметь свободную форму, быть рукописными или печатными. Но свою подпись доверитель должен ставить в присутствии нотариуса, который после заверит документ своей подписью и печатью.

В некоторых случаях подпись доверителя может быть заверена не нотариусом, а следующими должностными лицами:

• Командиром воинской части (для военнослужащих, работников части, членов их семей, жителей закрытых зон).
• Начальником исправительного учреждения (для тех, кто отбывает наказание).
• Капитаном морского судна (для моряков в плавании).
• Послом или консулом (для тех, кто пребывает за границей).
• Начальником санатория (для военнослужащих, которые находятся на лечении).
• Главой административного аппарата, если нотариальная контора отсутствует на территории поселения.

Какие бывают доверенности

Для покупки квартиры могут быть оформлены доверенности таких типов:

1. Генеральная. Передача полномочий такого типа открывает наиболее широкий спектр действий доверенному лицу. Официально такой термин не прописан в законодательстве, но нотариусы им пользуются.
2. Доверенность с правом передоверения. Документ предоставляет лицу право однократных манипуляций с недвижимостью, к примеру, сбора необходимой документации и её подачи в соответствующие органы.
3. Доверенность покупателя. Дает юридическое право подписи на документах купли-продажи и полномочия на внесение денег. Для такого типа документации рекомендуется прописывать стоимость жилья и его точный адрес.

Доверенность для заключения договора долевого строительства

На этапе, когда объект недвижимости находится на стадии строительства, осуществляется покупка имущественных прав. Для этого оформляется договор с фирмой, которая выступает застройщиком или продавцом.

В таком случае, в доверенности нужно прописать пункт полномочий на заключение такого договора, а также на приём жилья в эксплуатацию, разрешение спорных вопросов с застройщиком, на подпись акта передачи прав собственности.

Случаи, когда доверенность может быть признана недействительной

Может ли подобный документ потерять свою юридическую силу? Да, существуют ситуации, при которых он может быть признан недействительным. Происходит это по следующим причинам:

1. Документ составлен не полностью. Речь идет об отсутствии срока действия и даты подписания.
2. В случае аннулирования доверителем. Прекратить передачу полномочий в досрочном порядке можно лишь при соответствующем обращении к нотариусу, занимающемуся оформлением этих бумаг.
3. При возникновении ошибки в процессе указания реквизитов сторон-участников договора или их паспортных данных.
4. Если истек срок действия, указанный при оформлении бумаг. При отсутствии дополнительных указаний, доверенность сохраняет правомочность в течение года после подписания.
5. Произошла гибель доверителя.

Возможные риски

При заключении сделки купли-продажи недвижимости по доверенности существует определенный риск наткнуться на недобросовестного риелтора. Среди наиболее типичных ошибок, допускаемых доверителем, обычно выделяют:

1. Ввиду того, что через нотариальных конторы проходит большое количество людей, то есть вероятность что специалист не сможет распознать поддельные документы. В подобных случаях доверитель может произвести оформление документов, передать доверенному лицу деньги, и, получив на руки соответствующие бумаги, быть полностью уверенным в отсутствии подвоха. В итоге он остается и без жилья, и без денег. Во избежание подобных ситуаций, необходимо производить расчет с продавцом лично.
2. Доверенное лицо приобретает рентную или заложенную недвижимость (с «приданым»), что автоматически переводит его доверителя в разряд должников или же пожизненным плательщиком ренты. Не допустить возникновения подобной ситуации позволит наличие свежей выписки из Росреестра, в которой будут указаны все обременения на конкретную жилплощадь.
3. Продавец недвижимости может оказаться не полноправным её собственником, а лишь владельцем доли. Доверитель может быть полностью уверен в том, что приобретает всю квартиру, но в итоге получит в свое распоряжение лишь ее часть. Чтобы не дать себя обмануть, необходимо  обратить внимание на вышеописанную выписку, где указывается вся информация о действующем владельце. Если это одно лицо, то необходимо также разрешение его супруги/супруга на проведение сделки.

Кроме этого, необходимо указать в доверенности запрет на приобретение квартиры по предварительному договору. Такие действия позволят обезопасить себя от одного из наиболее распространенных видов мошенничества.

К примеру, заключение предварительного договора разрешено лишь в тех случаях, если право собственности ещё не зарегистрировано. Подобная ситуация наблюдается при оформлении наследства, когда после передачи денег могут внезапно объявиться наследники, способные добиться признания  сделки ничтожной.

Для максимально безопасного приобретения недвижимости по доверенности, следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Доверенным лицом должен выступать только хорошо знакомый и надежный человек, не являющийся мошенником.
2. Вне зависимости от выбранного способа заключения сделки, процесс передачи денег должен осуществляться при личном присутствии покупателя.
3. Доверитель должен принимать активное участие в сделке. Ему необходимо ознакомиться с проектом договора купли-продажи и потребовать выписку из ЕГРП.

При кажущейся прозрачности схемы, приобретение недвижимости по доверенности требует учета целого ряда нюансов. Следует помнить, что даже нотариальное заверение не спасает покупателя от мошеннических действий, ввиду чего ему следует самостоятельно контролировать все этапы сделки.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/doverennost-na-pokupku-kvartiry.html

Оформляем доверенность на продажу квартиры: все подводные камни для продавца и покупателя

Чаще всего продавец и покупатель в сделке купли-продажи квартиры выступают лично. Они общаются между собой, согласовывают условия, оформляют документы.

Но случается, что продавец или покупатель физически не могут участвовать в процессе, например, когда недвижимость находится в другом регионе страны.

В этом случае они выдают доверенность представителю на осуществление юридических действий по продаже или приобретению жилья.

Наиболее рискованной в данном случае является ситуация, когда представитель действует за продавца. Покупатель в данном случае должен быть осторожным, чтобы не потерять деньги.

С помощью этого документа один человек назначает другого своим представителем в определенном вопросе. Это значит, что хоть представитель и имеет право оформить и подписать какой-либо документ, делает он это от имени своего доверителя и в его пользу.

В купле-продаже доверитель продавца чаще всего может подписать договор купли-продажи, передать квартиру по акту и принять расчет за недвижимость. Но это не означает, что квартира принадлежит именно ему. Собственником квартиры остается сам продавец.

Доверенность должна быть действительной, иначе у нее не будет юридической силы. Это значит, что документ:

• Должен содержать все обязательные юридические реквизиты.
• Должен быть составлен в определенной законом форме.
• Должен отвечать воле доверителя.
• Не должен быть просрочен.

Только если все эти условия соблюдены одновременно, доверенность считается надлежащей, а представитель может осуществлять переданные ему полномочия.

Реквизиты

К обязательным юридическим реквизитам доверенности на продажу квартиры относятся:

• Наименование «Доверенность».
• Дата и место выдачи.
• Ф.И.О. доверителя и поверенного, их паспортные данные и место регистрации.
• Полномочия представителя. Здесь в обязательном порядке должен быть указан адрес продаваемой квартиры. Если формулировка общая, например «Доверяю представлять меня в отношениях, связанных с реализацией принадлежащего мне недвижимого имущества» — лучше отказаться от покупки квартиры.
• Подпись доверителя.

Если одного из перечисленных реквизитов нет, значит, документ составлен неправильно, и представитель не может осуществлять по ней какие-либо действия.

Запрет или право передоверия, а также срок действия относятся к дополнительным реквизитам. Если не указан срок, применяются установленные законом правила, а доверенность считается надлежащей.

Форма бланка

Для участия представителя в сделке купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма. Это значит, что документ должен быть составлен на специальном бланке и заверен подписью и печатью нотариуса.

К нотариальной форме также приравниваются:

1. Если продавец находится в лечебном учреждении (больнице, санатории), его волю удостоверяет начальник такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом.
2. Доверенность от имени заключенного может быть удостоверена начальником соответствующего места лишения свободы.
3. Администрация дома престарелых и других социальных организаций также заверяет документ.
4. Если продавец — военнослужащий или член семьи военнослужащего, и находится в части, где нет нотариальных контор, удостоверить может командир части.

Если, к примеру, представитель предъявляет удостоверенную начальником тюрьмы доверенность, где в настоящее время отбывает срок продавец – удивляться не стоит. Это разрешено законом.

Воля доверителя

Доверенность на продажу квартиры может выдать только полностью дееспособный совершеннолетний человек, находящийся в сознании и понимающий суть своих действий.

Все эти моменты проверяет нотариус – он убеждается, что доверитель понимает значение своих действий.

Нотариус несет ответственность за оформленные документы, поэтому если представитель предъявляет нотариальную доверенность, опасаться за вменяемость продавца по общему правилу не стоит.

Продавец должен быть жив на момент заключения основной сделки. Если он умрет до подписания договора – документ аннулируется.

Срок действия

Обычно указывается срок действия: три месяца, год, три года. Если есть упоминание о сроке, легко проверить, нет ли просрочки. Если же такого упоминания нет, то доверенность считается выданной сроком на один год.

Как подсчитать срок доверенности?

Если срок указан месяцами, то срок действия истекает в соответствующий день последнего месяца срока, а если такого дня нет – то в последний день месяца. Например:

• Доверенность, выданная 5 марта 2018 года на три месяца, истекает 5 июня 2018 года. Последний день заключения договора – 5 июня.
• Бумага, выданная 31 августа 2017 года на шесть месяцев, истекает 28 февраля 2018 года. Последний день заключения договора – 28 февраля.

Если срок указан в годах, то действие документа прекращается в соответствующий день последнего года. Например, если бумага подписана 1 апреля 2017 года, то истекает она 1 апреля 2020 года – это ее последний день. 2 апреля 2020 года действовать по такой доверенности уже нельзя.

Просроченная даже на один день доверенность не имеет юридической силы.

Генеральная и специальная

В зависимости от полномочий доверенность будет генеральной или специальной.

Генеральная доверенность выдается на совершение всех действий по продаже недвижимости. В ней указаны полномочия:

• вести переговоры от имени продавца;
• устанавливать цену недвижимости по своему усмотрению;
• получать необходимые справки и согласия, в том числе справки о зарегистрированных лицах, справки об отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• заключать и подписывать предварительный договор, получать задаток (аванс);
• заключать и собственноручно подписывать основной договор купли-продажи;
• передавать квартиру по передаточному акту, участвовать в его составлении, подписывать передаточный акт;
• передавать документы на регистрацию в Росреестр, подписывать их от имени продавца;
• получать расчет за квартиру на руки или на банковский счет.

Могут быть прописаны и иные полномочия, которыми наделен представитель. Обязательно должен быть указан адрес квартиры, он должен совпадать с официальными документами. Идеально, если указан кадастровый (условный) номер объекта недвижимости.

Такие документы выдаются самым близким людям, которым продавец безоговорочно доверяет.

Специальная доверенность выдается на совершение определенных действий, например, на сбор документов (справок) или на подачу документов на регистрацию.  Такую обычно дают риелтору. Отличие от генеральной в том, что представитель не может сам подписать договор купли-продажи и не вправе принимать оплату за жилье.

Любая доверенность в сделке купли-продажи должна быть нотариальной. Это понижает риск признания в будущем сделки недействительной.

Как составить?

Составление текста следует доверить нотариусу. В некоторых регионах страны нотариусы удостоверяют только свои, поэтому составлять с нуля не придется.

При подписании документа важно обратить внимание на следующие моменты:

1. Правильное написание Ф.И.О., паспортных данных и адресов доверителя и поверенного.
2. Правильно указание адреса и кадастрового номера квартиры.
3. Наличие в тексте всех полномочий, которые нужно передать представителю. Если он вправе подписывать договор – так и нужно прописать. Если нет – исключить упоминание об этом из текста.
4. Пропишите орган регистрации, в который представитель пойдет подавать документы – Росреестр и МФЦ.

Для оформления доверенности не обязательно присутствие представителя в нотариальной конторе. Обязательно лишь, чтобы пришел лично доверитель. С собой к нотариусу нужно взять паспорт, данные представителя и свидетельство о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН).

Риски покупки и отчуждения

Продавец при продаже квартиры по доверенности рискует потерять и недвижимость, и деньги в случае, если представитель окажется мошенником. Например, выдана генеральная доверенность на риэлтора. Оформление сделки прошло нормально, квартира передана покупателю, деньги получены риэлтором. И на этом моменте недобросовестный представитель просто скрывается с суммой оплаты.

Выбирайте представителя тщательно, лучше из тех людей, кому точно можно доверять. В описанном случае сделку не получится отменить, чтобы вернуть квартиру, поскольку дефектов у доверенности не было. Придется обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Больше всего рисков несет покупатель, если от имени продавца действует представитель. Если после заключения договора окажется, что доверенность на момент заключения сделки была недействительной, основную сделку купли-продажи могут отменить через суд по требованию бывшего собственника. В худшем случае квартира вернется продавцу, а деньги придется взыскивать с представителя.

Но не зря закон предусматривает нотариальную форму, уделяя этому вопросу повышенное внимание.

В настоящее время предусмотрена материальная ответственность нотариуса за ошибки удостоверения, которая в обязательном порядке страхуется каждым нотариусом.

Если будет доказана вина нотариуса, он возместит причиненный ущерб. В этом случае вернуть потерянные деньги реально, но долго, потому что через суд.

Подробнее о рисках купли-продажи по доверенности смотрите видео:

Подстрахуйтесь при покупке квартиры:

1. Проверьте, содержит ли документ обязательные реквизиты.
2. Посмотрите, не просрочена ли доверенность.
3. Свяжитесь с продавцом и выясните, действительно ли он подписывал документ.

Если есть хоть малейшие сомнения в подлинности, откажитесь от покупки. Если сделка уже прошла, читайте подробнее о расторжении договора.

Федеральная нотариальная палата запустила очень удобный сервис для проверки действующих доверенностей. По этой ссылке можно быстро узнать всю доступную информацию по номеру документа.

Образец условий договора

В основном и предварительном договоре купли-продажи важно правильно оформить шапку – раздел с наименованием сторон. Из этого раздела должно быть ясно, что подписывает договор именно представитель, а не продавец.

Сначала укажите данные продавца, затем – его представителя:

«Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,

в лице представителя по доверенности гражданина РФ ПЕТРОВА ПЕТРА ПЕТРОВИЧА, «__»__________ года рождения, место рождения: г.

_____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  действующего от имени ПРОДАВЦА на основании нотариально удостоверенной доверенности № _________________, выданной _____________________, удостоверена нотариусом ____________________, рег. №___________,

с одной стороны, и

гражданин РФ СИДОРОВ ГЕННАДИЙ ВАСИЛЬЕВИЧ, «__»__________ года рождения, место рождения: г. _____________, пол мужской, паспорт _____________, выдан ________________ , код подразделения ______________, зарегистрированный по адресу: _______________________,  именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Если от имени покупателя действует представитель, его данные включите после данных покупателя. В остальном оформление договора не отличается от стандартной сделки.

В ходе оформления сделки получите от продавца письменную справку о том, что он одобряет сделку купли продажи его квартиры, которую от его имени проводит представитель. Пусть укажет в справке адрес квартиры, цену и имя представителя. Хоть такой документ и не предусмотрен законом, он может обезопасить покупателя в будущем в случае судебного спора.

Не обязательно все документы теперь должны быть оформлены только представителем. Часть бумаг может быть подписана представителем, часть – непосредственно продавцом, закон этого не запрещает.

Советы

1. Ответственно подойдите к выбору представителя. Не доверяйте продажу или покупку квартиры малознакомым людям.
2. Всегда внимательно изучайте документы представителя. Если есть сомнения – не стоит полагаться на устные заверения. Лучше отказаться от подозрительной сделки.
3. Чтобы повысить безопасность сделки, заверьте договор купли-продажи у нотариуса.
4. Если есть возможность, свяжитесь непосредственно с продавцом. Выясните, почему он предпочел продавать квартиру через представителя.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/doverennost-na-prodazhu.html

Продажа квартиры по доверенности – риски покупателя

Собственник жилья не всегда может самостоятельно заключить сделку по продаже недвижимости. У него может не быть такой физической возможности, ввиду состояния здоровья или необходимости уехать на время в другой регион или страну. Причины могут базироваться и в иной плоскости, например, нежелание тратить время на подготовку и проведение процедуры.

Закон РФ не запрещает делегировать полномочия частично или полностью другим людям. Для этого собственник оформляет доверенность на доверенное лицо, в которой очерчивает круг дел, которые он может выполнять.

При совершении сделки по доверенности имеются как риски покупателя при продаже квартиры по доверенности, так и продавца. Продажа может пойти не по намеченному пути, если один из участников задумает обмануть других лиц или даже вследствие несоблюдения законодательных норм при оформлении сделки.

Продажа жилья по доверенности

Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом.

Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.

Доверенность на продажу квартиры может быть:

• разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
• специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
• генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.

Чем уже спектр делегированных полномочий, тем меньше риск для самого доверителя.

Срок действия специальной и генеральной доверенности равняется одному году, если иное не указано в тексте. Максимальный период ее действия составляет три года.

Риски приобретателя

Многие покупатели сознательно избегают сделок, в которых действия производятся по доверенности. Такая предосторожность на самом деле не является излишней. Действительно, при непосредственном контакте с доверенным лицом крайне сложно проверить личность продавца. Для покупателя важно знать:

1. Действительно ли собственник жилья желает продать квартиру.
2. Является ли он дееспособным.
3. Дал ли владелец согласие добровольно или к немуприменены противоправные действия, вынудившие подписать документ.

Основные риски, с которыми может столкнуться покупатель, приобретая жилплощадь по доверенности, выглядят следующим образом:

1. Доверенность не имеет законной силы. Многие мошенники подделывают бланки для ведения приобретающей стороны в заблуждение.
2. Бланк оформлен по поддельному или украденному удостоверению личности.
3. Нотариус был в сговоре с мошенниками и заверил заведомо ложный документ.
4. Продавца вынудили подписать бумаги силой или шантажом.

Какой бы ни была мошенническая схема, риски покупателя сводятся к тому, что сделка купли-продажи будет оспорена либо самим владельцем, либо его родственниками, а уплаченные деньги также не будут возвращены.

Способы снижения рисков

Иногда иного варианта, как купить жилплощадь по доверенности, у покупателя нет. Это может быть обусловлено сроком сделки или выгодной ценой на помещение либо иными аспектами. Как бы ни было, если человек все же решился на проведение покупки через доверенное лицо, он обязан максимально защитить и обезопасить себя.

Сегодня существует немало способов, которые позволяют проверить предоставленные данные.

Самым простым считается обращение к специалистам, которые квалифицируются на таких вопросах и могут быстро и качественно провести анализ возможным рискам.

Стоит такая услуга недешево, но позволяет не потерять все в случае аферы. К тому же рекомендуется проводить перечисление денежных средств через банки, которые также проверяют сделку на чистоту и выступают этаким гарантом соблюдения прав обеих сторон.

При самостоятельном решении вопроса следует уделить особое внимание следующим этапам проверки:

1. Нотариальной чистоты выданного документа.
2. Прояснения личности нотариуса и наведение сведений о его репутации.
3. Личная встреча с владельцем недвижимости.
4. Нотариальное оформление договора купли-продажи.

Чем более полный подход будет произведен, тем меньше рисков у покупателя. Обратите внимание, что для добросовестного продавца это не будет проблемой и не вызовет негодования, а вот неадекватная реакция на проверку – это повод задуматься и еще более тщательно проверить личность доверителя и сам объект продажи.

Проверка нотариуса

Большие деньги толкают людей на крайне низкие поступки. Многие нотариусы зарабатывают деньги условно честным путем. По закону на плечи этих специалистов возлагается огромная ответственность.

Хотя нотариус и не обязан проверять подлинность предъявленных паспортов, но он должен произвести визуальный осмотр удостоверяющих документов. При малейших несовпадениях он обязан отказать в заверении. Часто этот этап пропускается как несущественный.

К тому же нотариус должен задать ряд вопросов доверителю, чтобы убедиться в его дееспособности и свободе выражения воли.

Прежде всего, покупатель должен проверить, а действительно существует такой нотариус как прописано в доверенности. В интернет есть немало сайтов, где бесплатно можно получить списки всех действующих специалистов этой  области с указанием номера лицензии и адресом конторы.

Найдя данные, надо сверить их с указанными в бланке. К тому же в каждом крупном городе есть сервисы, где граждане оставляют отзывы о том или ином специалисте. Их мнения могут быть субъективными, но такие сведения также не являются лишними.

Проще всего получить всю необходимую информацию на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.

Анализ доверенности

Подтверждение личности нотариуса еще не гарант легитимности самого документа.

В доверенности, прежде всего, стоит обратить внимание на ее срок действия.

Если он закончился, то бланк считается автоматически утерявшим силу, и хотя для его фактической аннуляции надо обратиться к нотариусу, но все проведенные по нему сделки будут считаться недействительными.

Может случиться и так, что срок на бумаге еще не вышел, но по факту доверитель уже отозвал ее, либо он умер к моменту продажи. Совершенная после этого сделка считается ничтожной и даже не требует оспаривания.

Информацию по действию доверенности самостоятельно проверить нельзя, а вот при обращении к нотариусу получить справку разрешено. Он проверит бланк по базе, и даст точный ответ о действии его в настоящий момент.

Доверительный документ может быть признан недействительным, если доверителя уже после его подписания огласили недееспособным или без вести пропавшим. Исходя из этого для покупателя важно, чтобы бланк был «свежим», а нотариус, подписавший бумагу, внушал доверие.

Встреча с владельцем жилья

В идеальном варианте покупатель должен потребовать личной встречи с продавцом. Он может подъехать к нему домой, если человек прикован к постели или в больницу. Результатом  станет разъяснение спорных моментов, а именно почему человек сам не занимается продажей, и не имеет ли он возражений против проведения сделки.

Конечно, продавца может не быть в городе или даже стране, часто продажа производится по этой причине. В этом случае важно встретиться с родственниками собственника, его соседями, друзьями. Ни один шаг не будет лишним, следует удостовериться в том, что владелец знает о производимых действиях и не имеет ничего против них.

В практике нередко случаются ситуации, когда собственника силком заставляют подписать бумаги. Его могут самого избивать или удерживать где-то силой либо угроза направлена по отношению к его близким, может использоваться шантаж. При встрече такой человек не скажет об этом напрямую, но общее его настроение можно уловить.

Нотариальное оформление

Даже при кажущейся прозрачности кули-продажи нелишним будет подстраховать себя дополнительно и зарегистрировать договор о совершении сделки у нотариуса.

Этот специалист поможет правильно составить сам документ и подскажет, без каких обязательных пунктов он будет неполным.

К тому же он удостоверит, что продажа производилась третьим лицом, внесет его данные во все базы и подтвердит факт передачи наличности, если она будет произведена непосредственно в нотариальной конторе.

По закону удостоверять договор кули-продажи у нотариуса необязательно, если речь не идет о выкупе доли или продаже от имени несовершеннолетнего или недееспособного лица. Но такой шаг, безусловно, даст лишние гарантии покупателю.

Процедура совершения сделки

Покупка квартиры через доверенное лицо имеет те же этапы оформления, что и стандартная процедура. Она отличается от привычных условий только одним – вместо продавца подписи везде ставит доверенное лицо.

Правильное течение процесса обусловлено следующими этапами:

1. Достигается обоюдостороннее согласие по поводу условий предстоящей сделки.
2. Подписывается договор купли-продажи.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег либо самому продавцу, либо его представителю.
4. Производится государственная регистрация прав собственности нового владельца.

После этого сделка считается законченной.

Согласование условий

Согласование условий – это предварительный этап, но он имеет не меньшее значение, чем все последующие. Именно в этот момент определяется:

• как будет происходить сотрудничество;
• какая будет цена квартиры окончательно;
• как будут передаваться денежные средства – наличными или через банк;
• способы передачи средств – частями или всей суммой сразу;
• место передачи – у нотариуса, в банке, в ином месте;
• предварительная дата подписания договора и передачи ключей от недвижимости;
• и многое другое.

Достигнутое согласование рекомендуется скреплять предварительным договором, особенно если отдается задаток за жилье.

Подписание договора

Подготовка сделки занимает немало времени, оно тратится на проверку документации и на иные обязательные процедуры. А по их окончании заключается договор купли-продажи, который и является моментом передачи прав от одного собственника к другому.

Составление основного договора процесс весьма важный. Он требует серьезного подхода, ведь каждый пункт несет свою смысловую нагрузку и может влиять в дальнейшем на возможность оспаривания проведенной сделки. При покупке через доверителя рекомендуется заверять договор у нотариуса.

Кроме всех обязательных пунктов, в договоре следует подробно и наиболее полно описать сам продаваемый объект. Принято указывать следующие сведения о жилплощади:

1. Кадастровый номер помещения.
2. Размеры жилой и общей площади.
3. Год постройки строительного объекта.
4. Материал, из которого выстроено домовладение.
5. Этажность.
6. Количество комнат.

Важно, чтобы при идентификации проданного помещения не возникало никакой двойственности.

Передача денег

Передача денег может быть произведена несколькими способами:

1. Без посредников непосредственно от покупателя к доверителю.
2. Через банк путем перечисления средств с одного счета на другой.
3. Через третьих лиц, когда деньги резервируются и переводятся продавцу только после окончательной регистрации.

Наиболее приемлемый для обеих сторон именно последний вариант. Он позволяет обезопасить обе стороны. Вся сумма закладывается в ячейку, но доступа к ней ни у покупателя, ни у продавца нет.

Средства поступят либо продающей стороне, если никаких препятствий в оформлении не возникнет, либо вернется к покупателю, если вскроется умышленная афера или невозможность совершения покупки по иным независящим от сторон причинам.

Проще передать деньги в присутствии нотариуса при подписании договора, но и здесь немало подводных камней.

Регистрация права

Заключительным аккордом покупки считается государственная регистрация прав на недвижимость в Росреестре. Факт передачи недвижимости закрепляется договором купли-продажи, но распоряжаться жилплощадью можно лишь после госрегистрации.

Законом не определены  конкретные сроки, когда покупатель обязан произвести процедуру, но в его интересах сделать это как можно быстрее.

Для проведения госрегистрации надо собрать пакет документов, в который входит паспорт нового владельца, договор купли-продажи, акт приема-передачи помещения. К бланкам прилагается квитанция об оплате госпошлины, все бумаги отправляются на регистрацию.

По истечении установленного срока – 7 рабочих дней, новые сведения вносятся в общую базу данных, а права нового владельца считаются закрепленными.

Образцы документов

Доверенность на продажу квартиры

Источник: https://pravo.estate/kvartira/prodazha-po-doverennosti/

Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества

При покупке квартиры по доверенности от типичных рисков и мошенничества достаточно сложно защититься. Поэтому следует знать, какие риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности бывают и как их можно избежать.

Виды доверенности

Для начала нужно знать, какие виды доверенности бывают и кто их может выдавать. Зачастую мошенники пользуются незнанием покупателя и подсовывают ему поддельные документы.

В результате «продавец» завладевает деньгами и пропадает в неизвестном направлении.

Когда обман вскрывается на стадии регистрации сделки или даже позже, то покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого не допустить, сторонам необходимо знать, как выглядит доверенность и кто ее может выписать.

Большинство доверенностей оформляется на специальном бланке, который заверяет нотариус. Если выписать ее просто от руки, то она может не приниматься в качестве официального документа, особенно, если речь идет о крупной сумме денег и таком дорогостоящем имуществе, как недвижимость.

Генеральная доверенность на распоряжение недвижимостью, в частности, должна быть обязательно заверена.

Официальный сайт Федеральной Нотариальной Палаты — data.notariat.ru.Здесь вы можете найти реальных нотариусов в вашем городе. Если кто-то из знакомых предлагает вам своего нотариуса, то не поленитесь и проверьте его лицензию на этом сайте.

Если такого нотариуса вы там не найдете — это мошенник!

Большинство доверенностей заверяет нотариус. Но статья 185 Гражданского кодекса РФ наделяет такими полномочиями и других лиц:

• руководителя учреждения ФСИН, где доверитель отбывает наказание;
• заведующего учреждения социальной защиты;
• главного врача лечебного заведения;
• командира военной части;
• старшего врача военного госпиталя и т.д.

Наличие доверенности в любом случае повышает риски сторон, поэтому обязательно нужно убедиться, что документ не подделан. Проще всего это сделать, связавшись с доверителем и лицом, заверившим доверенность.

В каких случаях нужна доверенность

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности

Чаще всего доверенность выписывают, когда сам участник сделки не может по каким-либо причинам присутствовать при ее заключении. Например, если он продает квартиру из-за границы, находится на лечении, проходит срочную службу. Нередко доверенность выписывают пожилые люди, которые в силу возраста не имеют возможности ходить по инстанциям.

Чаще всего доверенным лицом становится близкий родственник, редко – риэлтор, в исключительных случаях в этой роли может выступить нотариус. Также часто доверенность выписывают на имя сотрудника банка, где покупатель берет ипотеку, чтобы тот совершил необходимые действия по регистрации сделки.

Различают следующие виды доверенностей в зависимости от ситуации:

• генеральная – обладатель такого документ может произвести с квартирой любые манипуляции в пределах отведенного срока;
• специальная – выдается для совершения определенных действий, например, на сбор документации;
• разовая – предназначена для проведения конкретного действия, например, для получения в Росреестре справки о праве собственности.

Стандартный срок действия документа – 1 год, в исключительных случаях доверенность можно продлевать до 3 лет. Но чаще всего ее выписывают на 1-2 месяца – этого срока вполне хватает для совершения всех действий по купле-продаже жилья.

Обычно для продажи квартиры выписывают либо генеральную, либо специальную доверенность. Если продавец или покупатель хотят всесторонне контролировать сделку, то они выписывают разовые доверенности на каждый шаг.

Возможные риски продавца

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Возможные риски покупателя

Скачать чистый бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности со стороны покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

• Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
• Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
• Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
• Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
• Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

• путем запугивания или шантажа;
• с помощью обмана и введения в заблуждение;
• просто подделав;
• достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

• предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
• предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
• посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
• доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
• со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника.

Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца.

Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-po-doverennosti