Договор аренды квартиры с последующим выкупом: условия и нюансы процедуры

Договор аренды с последующим выкупом

Многим людям приходится снимать какое-либо имущество, в том числе и недвижимость. В некоторых ситуациях условиями сделки может быть предусмотрена возможность последующего выкупа используемого объекта.

Аренда жилья с последующим выкупом

Одним из возможных типов сделок по съему квартир является аренда с последующим выкупом.

Это актуально в ситуациях, когда заинтересованная сторона не имеет возможности приобрести помещение сразу, ввиду отсутствия необходимой суммы.

В таком случае стороны могут договориться о постепенном выкупе недвижимости в рассрочку Следует отметить, что такая процедура имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Четкого перечня преимуществ процесса найма недвижимости с последующим ее выкупом законодательством не утверждено. Такие факторы определяются правоприменительной практикой.

Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду.

То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения.

При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.

Недостатки

Процесс сдачи недвижимости с последующим выкупом занимаемого помещения имеет и свои недостатки. Прежде всего, к ним отнесено право собственника в любой момент инициировать процедуру изменения оплаты за использование помещения.

Если договор заключен на неопределенный срок, его можно расторгнуть, уведомив об этом другого участника сделки не позднее чем за три фактических месяца.

То есть арендатор может утратить свои права не только на использование жилища, но и на последующий его выкуп.

Возможные риски

Процесс аренды с дальнейшим выкупом несет определенные риски для обеих сторон сделки. То есть в данном случае как потенциальный покупатель, так и собственник объекта договора могут столкнуться с определенными проблемами.

Для покупателя

Потенциальный покупатель столкнется, прежде всего, с вопросами финансового характера. В данном случае это касается в первую очередь суммы оплаты. По условиям большинства договоров аренды её размер может изменяться при росте цен.

То есть возникают дополнительные расходы, в отличие от купли-продажи, где сумма, как правило, фиксирована. При досрочном расторжении долговременного договора арендатор не сможет вернуть средства, которые были выплачены ранее, поскольку они начисляются за фактическое использование предмета соглашения.

Также риск связан с возможной утратой прав на сам физический объект (квартира, дом и т.д.).

В случае расторжения договора заинтересованная сторона не сможет в дальнейшем использовать объект по назначению, а также выкупить его.

Если условиями договора было предусмотрено проведение ремонтных работ в помещении, арендатор не сможет возместить затраты, поскольку средства будут учтены в расчет за фактическую эксплуатацию жилья.

Для продавца

Риски, которые возникают для продавца при подобных сделках, также носят финансовый характер. Это обусловлено снижением стоимости объекта, в процессе естественного износа. То есть в период долгосрочной эксплуатации жилья возникают некоторые недостатки, обусловленные временем, а не действиями арендатора.

Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника.

Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца.

Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.

Требуемые документы

Чтобы заключить любой договор, стороны сделки должны представить определенные документы. Такое правило касается и соглашения об аренде с последующим выкупом.

К ним отнесены:

1. Паспорта обеих сторон – владельца и арендатора либо их законных представителей.
2. Документы, подтверждающие право собственности на объект сделки – договор купли-продажи, свидетельство, выписка из Единого реестра недвижимости.
3. Доверенности законных представителей, если стороны не участвуют в заключении лично.
4. Акт приема-передачи объекта.
5. План помещения, с его детальным описанием, площадью и местом расположения.
6. Свидетельство о регистрации одной из сторон в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.
7. Учредительные документы организации.
8. Приказ либо протокол общего собрания учредителей о назначении руководителя компании.
9. Документ о регистрации в качестве плательщика налогов.

Указанный перечень является стандартным и применяется на практике в случаях заключения большинства договоров аренды, в особенности тех, что касаются недвижимости. Следует отметить, что действующим законодательством допускается представление как оригиналов документов, так и их заверенных копий.

Порядок совершения сделки

Сделка об аренде с последующим выкупом складывается из нескольких этапов. Первым из них являются предварительные переговоры. На данном этапе стороны подготавливают необходимые документы, а также обсуждают условия предстоящей сделки. Поскольку законодательство часто ссылается на содержание самого договора, то участники могут свободно учитывать все особенности процедуры.

Следующий этап – оформление соглашения. Он является наиболее важным. Договор станет документальным подтверждением факта сделки. От его соответствия требованиям действующего законодательства зависит процедура аренды в целом. Образец соглашения прилагается к статье.

Завершающим этапом станет государственная регистрация документа. Это правило касается большинства договоров аренды, предметом которых является недвижимость.

Согласование условий

На этапе составления документа стороны должны согласовать его условия.

К ним отнесены:

1. Дата и место заключения договора.
2. Сведения о сторонах сделки – фамилии, имена, отчества участников либо их представителей, название юридического лица, если оно выступает в качестве участника. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия сторон – паспорт, доверенность, Устав, приказ или решение собрания учредителей о назначении руководителя организации.
3. Предмет договора. В данном разделе дается подробное описание объекта с указанием его названия, характеристик, качества, размеров и места нахождения.
4. Стоимость договора и порядок расчетов. Здесь указывается размер арендной платы, а также способы её перечисления. Это может быть твердая фиксированная сумма, перечисляемая с определенной сторонами периодичностью, оказание услуг, процент от прибыли, возникающей в связи с использованием объекта сделки, улучшение качества предмета договора. График оплаты может быть отражен в тексте соглашения либо оформлен в виде отдельного документа, который будет являться приложением к основному соглашению.
5. Выкуп имущества о размер оплаты. Включение такого раздела в текст договора не является обязательным условием. Его можно оформить в виде дополнительного соглашения. Но на практике все-таки рекомендуется это сделать. В данном разделе можно предусмотреть не только размер выкупа и порядок его выплаты, но также и другие нюансы сложившейся ситуации. Например, стороны могут определить причины и условия изменения стоимости объекта, а также включается ли в окончательный расчет арендная плата. В обязательном порядке следует установить, что после окончания срока соглашения либо внесения всей суммы выкупа, объект переходит в собственность пользователя.
6. Срок действия договора. Здесь необходимо указать конкретную дату. Такой подход наиболее выгоден для покупателя. Он дает последнему гарантию реализации выкупа предмета сделки в последующем. В противном случае арендодатель может прекратить договорные отношения в любое время, предупредив об этом пользователя.
7. Права и обязанности сторон. Основной их перечень указан в Гражданском кодексе РФ. Однако участники сделки могут его расширить за счет установления дополнительных прав и обязанностей.
8. Ответственность сторон. В этом разделе указываются меры воздействия, которые применяются к участнику, в случае нарушения условий договора – штраф, пеня, неустойка, компенсирование причиненного вреда.
9. Порядок и основания расторжения договора. Здесь указываются причины, по которым аннулирование соглашения произойдет досрочно.
10. Иные условия. В этом разделе обычно указывается количество экземпляров договора, обстоятельства, возникновение которых не зависит от намерения сторон, а также возможность каждого участника сделки решать возникший спор в судебном порядке.

В завершении стороны должны указать свои банковские реквизиты и контактную информацию – телефоны, электронную почту, адреса места нахождения. Главным условием является отражение в договоре обязательной информации – предмет, стоимость, сроки. Без них соглашение может быть признано недействительным.

Переход права собственности

Согласно статье 624 Гражданского кодекса РФ, передача прав собственности на арендуемое жилье возможна в следующих случаях:

1. Истечения срока договора.
2. Внесение арендатором суммы выкупа в полном объеме.

Одно из таких условий определяется сторонами сделки и находит свое отражение в тексте соглашения.

Государственная регистрация

Ещё одним условием перехода права собственности на арендуемое имущество является государственная регистрация договора.

Согласно статье 624 ГК РФ соглашение, предметом которого является недвижимость, должно быть внесено в специальный учетный перечень, с присвоением ему номера.

Для государственной регистрации договора инициатор должен оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки. Также услуга оказывается только после оплаты государственной пошлины.

Образцы документов

Образец заявления о государственной регистрации договора арендыОбразец договора аренды с последующим выкупом

Источник: https://pravo.estate/arenda/s-posledujushhim-vykupom/

Как снять квартиру в аренду с последующим выкупом

Покупка жилья – это затратная процедура, которую не каждый человек может себе позволить. В наше время достаточно часто берут ипотеку, чтобы сразу получить возможность заселиться в квартиру, а потом уже за неё постепенно выплачивать.

Данный вариант довольно удобный, однако человеку приходится переплачивать значительную сумму. Поэтому разумно будет рассмотреть другие варианты, например, снять квартиру в аренду с правом выкупа.

Данная процедура имеет свои преимущества, и об этом пойдёт речь.

Что это вообще за процедура?

В последнее время довольно часто можно услышать вопрос, как снять дом с последующим выкупом. Это действительно неплохой вариант для людей, которые желают обзавестись собственным жильём, но не могут сразу себе это позволить.

Если просто снимать квартиру, то тогда рано или поздно придётся съехать с неё. Поэтому многие не делают ремонт даже при необходимости и не покупают мебель, так как потом всё останется хозяевам.

Да и человек не может полностью ощутить себя дома, ведь квартира не принадлежит ему и в будущем придётся её оставить.

Гораздо удобнее будет заключить договор найма квартиры с правом выкупа. В этом случае человек будет не просто арендовать площадь, но и постепенно выплачивать за её покупку деньги. Когда будет погашена вся сумма, квартира переедет в собственность съёмщика. И после этого прежний хозяин утратит какие-либо на неё права.

Данный вариант схож с договором лизинга. Однако предметом выступает не оборудование и транспорт, а дом. Сам принцип оплаты похож на рассрочку, так как человек постепенно вносит деньги за арендованную площадь. И платит он не только за право проживания, но и отдельно погашает стоимость покупки.

Как только человек погасит всю сумму, которая необходима для приобретения, можно будет перейти ко второй части соглашения. Она заключается в том, что заключается акт купли-продажи недвижимости. Но в этом случае покупателю уже не придётся платить деньги за собственность, так как сумма уже полностью погашена.

По договору продавец обязан незамедлительно передать права на дом, как только человек выплатит назначенную стоимость. Однако есть и проблемы, которые связаны с данной процедурой. Например, не всегда ясно, когда договор нужно регистрировать и как именно это сделать. Поэтому следует подробнее разобраться с данным процессом, чтобы при необходимости осуществить задуманное.

Плюсы

Мало только лишь знать, как снять жильё с последующим выкупом. Нужно также помнить о существующих рисках, а они есть как для покупателя, так и для продавца. Если их не учитывать, то можно попасться на удочку мошенников или попросту не суметь правильно оформить договор. Но перед тем как рассматривать риски, следует вспомнить о преимуществах.

Для продавца тоже есть плюс – источник пассивного дохода в виде платы за аренду. Ведь человек будет не только оплачивать деньги за сам дом, но и станет перечислять средства за право в нём жить. То есть, фактически, будут действовать правила обычной аренды.

• Ещё одно преимущество – люди могут самостоятельно договориться по поводу того, как именно они будут рассчитываться. Можно будет составить удобный для себя график и его придерживаться.
• Также можно будет определить конкретную сумму, которая устроит продавца и покупателя.
• Помимо этого, по договорённости можно будет иногда брать отсрочку или же платить сверх нормы. Но тут уже зависит от того, будет ли согласен на подобное владелец квартиры.

Ещё один плюс для продавца – не придётся переживать о состоянии жилья, ведь сам покупатель заинтересован в том, чтобы всё было в порядке с домом. Поэтому он не станет наносить вред имуществу и будет более осторожным, так как собирается в будущем стать владельцем.

Вам будет интересно — как написать расписку о получении денег за аренду квартиры.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

В законе не прописано то, как должен выглядеть договор аренды с выкупом. Поэтому нет чёткой структуры, которой потребуется придерживаться. Однако при этом есть определённые пункты, которые обязательно нужно уместить в официальной бумаге.

Необходимо указать реквизиты сторон и их наименование. Как правило, называют стороны «покупатель» и «продавец». Однако это не значит, что только подобное наименование допускается. Правильнее будет подписать людей как «Сторона 1» и «Сторона 2». Но обязательно следует подробно расписать роль каждой личности.

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом в собственность:

Скачать бланк-образец договора аренды с последующим выкупом можно здесь.

Нужно составить подробное описание на объект недвижимости. Понадобится указать технические характеристики. Также следует указать, на основании каких документов продавец получил права на собственность.

Важно написать определённую стоимость договора. Речь идёт о том, какую сумму понадобится выплатить за дом, при этом арендная плата сюда не входит. Полезно будет пригласить эксперта, чтобы он дал рыночную оценку стоимости квартиры.

Установленная схема оплаты

В данном пункте пишется, когда именно и сколько должен платить человек продавцу. Можно выбрать вариант с ежемесячными взносами или же договориться о ежегодном перечислении денег.

Обязательно следует упомянуть, в течение какого срока нужно полностью оплатить покупку дома.

К слову, чтобы исключить возможность обмана следует покупателю требовать расписки от продавца по поводу того, что деньги отдавались своевременно.

Понадобится указать момент, когда перейдут права на собственность. В большинстве случаев им становится день, когда был отдан последний платёж. Однако можно указать определённую дату или событие.

Сведения об оплате аренды

Тут указывается её размер, права съёмщика, погашение коммунальных услуг и т.д. Отдельно стоит упомянуть, входит ли аренда в стоимость жилья. Как правило, это два разных платежа, но лучше об этом упомянуть.

Ответственность за неисполнение условий соглашения особенно важно обозначить. В первую очередь следует написать, что будет должен продавец, если не исполнит свои обязательства. То есть, не продаст жилища. Например, ему потребуется вернуть все уплаченные деньги арендатору.

Учитывая, что форс-мажоры случаются, необходимо о них тоже упомянуть. Например, нужно решить, что будет в случае смерти одной из сторон. Возможно, потребуется назначить правопреемников, которые будут согласны на подобное.

Рекомендуется застраховать договор, и сделать это можно в соответствующей организации. И о данном факте нужно упомянуть в официальной бумаге.

Чтобы договор был заключён успешно, необходимо будет его зарегистрировать в государственной службе и предоставить документы на квартиры, а также личные паспорта. Полный список, а также иные подробности следует уточнять у юриста или у уполномоченного сотрудника государственного органа.

Источник: https://1pokvartire.com/kak-snyat-v-arendu-s-posleduyushhim-vykupom/

Аренда с последующим выкупом: правила оформления и что будет если расторгнуть договор

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

• если заканчивается срок действия договора аренды;
• если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=EY7fmx6Xau0

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы.

К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества.

Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:

1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
5. Момент регистрации перехода прав.
6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
7. Основания для расторжения договора.
8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
2. Приводит помещение в негодное состояние.
3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/arenda-s-vykupom.html