Что такое субаренда земельного участка?

Содержание
  1. Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
  2. Правила оформления субаренды земли
  3. Образец и бланк договора субаренды земельного участка
  4. Регистрация договора субаренды
  5. Особенности договора в сельском хозяйстве
  6. Особенности договора участка под строительство
  7. Особенности договора субаренды муниципального участка
  8. Правила расторжения
  9. Договор субаренды земельного участка
  10. Понятие субаренды
  11. Согласие собственника
  12. Список документов
  13. Форма договора
  14. Срок действия
  15. Условия пролонгации
  16. Государственная регистрация
  17. Особенности субаренды земель сельхозназначения
  18. Образцы документов
  19. Как оформить субаренду земельного участка – Я – Бухгалтер
  20. Ограничение договора субаренды 
  21. Регистрация права субаренды 
  22. Выводы
  23. Получить бесплатный ознакомительный доступ к “Дебет-Кредит”

Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Что такое субаренда земельного участка?

Бизнес юрист > Гражданское право > Договорное право > Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс предъявляет определенные требования к использованию сельскохозяйственных угодий, поэтому договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения будет иметь свои особенности. Регулируется он п. 2 ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ.

Правила оформления субаренды земли

Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.

Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца.

Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.

Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.

Образец и бланк договора субаренды земельного участка

Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.

Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:

Скачать бланк договора субаренды [83.00 KB]

Регистрация договора субаренды

К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год.

Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению.

Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.

Разбираемся в понятиях аренды и субаренды на видео:

Особенности договора в сельском хозяйстве

Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:

  • ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель
  • обязательное наличие согласия собственника
  • отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка
  • скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления
  • участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению

Особенности договора участка под строительство

Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:

  • дачных домиков
  • объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
  • дорог

Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.

Выкуп арендованной государственной земли:

Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.

Особенности договора субаренды муниципального участка

Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:

  • ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли
  • согласие собственника заменяется на его уведомление
  • невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету

Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке.

Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.

Правила расторжения

Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:

  • по соглашению сторон
  • по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования

Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.

Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://PravoDeneg.net/civil/contract/dogovora-subarendy-zemelnogo-uchastka-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Договор субаренды земельного участка

Что такое субаренда земельного участка?

Часто земельные участки находятся в долгосрочной аренде. При этом пользователь наделяется правом не только фактически использовать переданную территорию, но и передавать такие возможности другим лицам. В таких случаях заключают договор субаренды.

Понятие субаренды

Субаренда представляет собой специфический вид договорных отношений.

Результатом такой процедуры является передача имущества, которое пользователю не принадлежит, третьим лицам. Например, человек арендует определенный участок земли для реализации своих целей.

Через некоторое время возникают обстоятельства, в силу которых у него больше нет необходимости использовать занимаемую территорию или её часть по назначению. Чтобы избежать возможных убытков либо для получения дохода, человек передает свои права на использование третьему лицу. Это и является субарендой.

Такая процедура имеет особенности, поскольку в договорных отношениях между сторонами сделки возникает третье лицо.

Условия заключения договора

Договор субаренды земельного участка заключается согласно нормам Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с требованиями указанного нормативного акта, сделка такого характера осуществляется по алгоритму, предусмотренному для ситуаций, связанных с передачей во временное пользование имущества самим собственником. То есть применяются правила аренды.

При этом ответственность по надлежащей эксплуатации земельного участка перед собственником несет изначальный пользователь. Хотя последний может возместить причиненный ему ущерб, взыскав компенсацию с третьего лица в порядке регрессного иска.

Одним из условий субаренды является наличие у самого владельца права собственности на имеющийся участок. Это должно подтверждаться документально. То есть арендодатель должен иметь на руках договор купли-продажи, свидетельство о собственности либо выписку из Единого реестра недвижимости о принадлежности земельного участка.

Также пользователь должен быть наделен возможностью передавать участок третьим лицам. В этом случае необходимо иметь документальное подтверждение такого права. Им является договор аренды. В соглашении должна быть предусмотрена подобная возможность для пользователя.

Согласие собственника

Самым главным условием, без которого процедура реализации субаренды будет невозможной, является согласие собственника участка. Действующим законодательством не определен порядок его получения. На практике согласие может быть получено только путем переговоров между собственником и арендатором.

При этом владельца нельзя обязать дать положительный ответ даже в судебном порядке. То есть вопрос субаренды решается исключительно добровольно. Также законом не установлена форма такого согласия. То есть она может быть как письменной, так и устной.

Хотя, безусловно, правильным будет оформить решение собственника документально.

В тексте согласия необходимо указать следующее:

  1. Сведения о владельце – название компании либо ФИО физического лица, адрес места нахождения, контактный телефон, данные паспорта или иного документа, подтверждающего полномочия владельца. Аналогичная информация должна быть указана об арендаторе.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Сведения о договоре, в рамках которого арендуется земельный участок. Здесь необходимо указать дату и место подписания соглашения, его предмет и стоимость.
  4. Сведения о субарендаторе.
  5. Само согласие.
  6. Дата составления документа и подпись владельца участка.

Оформленное согласие будет являться одним из документов, который впоследствии станет приложением к договору субаренды.

Документ составляется на обычном листе офисной бумаги, с применением технических средств печати. Также допускается оформление согласия от руки. На документе можно поставить печать собственника участка, при наличии таковой. Владелец земли также может заверить свое согласие у нотариуса.

Список документов

Для заключения договора субаренды владелец участка и пользователь, который передает свои права третьему лицу, должны представить ряд документов, без которых реализация сделки невозможна.

Собственнику необходимо направить следующее:

  1. Договор аренды.
  2. Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  3. Выписка из Единого реестра недвижимости.
  4. План или схема, с подробным описанием земельного участка, то есть необходима информация о месте расположения, границах и площади арендуемой территории.
  5. Учредительная документация. В данном случае это будет устав организации.
  6. Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя либо паспорт человека.
  7. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе.
  8. Решение собрания учредителей либо другого уполномоченного органа о назначении руководителя юридического лица.
  9. Доверенность на заключение сделки. Такое правило применимо в случаях, когда интересы собственника представляет уполномоченное должностное лицо либо законный представитель.
  10. Сведения о финансовом балансе организации или индивидуального предпринимателя.
  11. Решение общего собрания учредителей или иного уполномоченного органа о передаче участка в субаренду.
  12. Согласие собственника.

Арендатор должен будет предоставить:

  1. Устав.
  2. Свидетельство о государственной регистрации в качестве организации или индивидуального предпринимателя, либо паспорт физического лица.
  3. Документ о постановке на учет в качестве плательщика налогов.
  4. Выписка из Единого реестра юридических лиц.
  5. Решение общего собрания акционеров, учредителей или Совета директоров о назначении руководителя.
  6. Доверенность уполномоченному должностному лицу или законному представителю на совершение сделки.
  7. Сведения о состоянии финансового баланса организации или ИП.
  8. Решение собрания учредителей либо иного органа о передаче участка в субаренду.
  9. Согласие собственника.
  10. Сведения о состоянии земельного участка на момент его передачи в субаренду.

Третье лицо должно представить в данном случае документы, подтверждающие его полномочия. К ним относится устав, доверенность законного представителя, паспорт физического лица, свидетельство о регистрации в качестве компании или индивидуального предпринимателя.

На практике все стороны представляют копии указанных документов. При этом необходимо заверить их нотариально.

Форма договора

Если срок использования объекта превышает двенадцать месяцев, либо одной из сторон является юридическое лицо, договор заключается в письменной форме.

В данном случае значение имеет один из двух факторов – статус одной из сторон сделки либо продолжительность аренды. Оформлять договор можно с использованием обычной офисной бумаги. Некоторые участники применяют уже готовые бланки.

В таком случае необходимо внимательно изучать содержание таких образцов на соответствие требованиям действующего законодательства.

Законодательными актами не утвержден образец договора, обязательный для применения сторонами. Договор составляется в произвольной форме. В тексте документа необходимо отразить всю информацию, которая имеет отношение к сделке.

В такой перечень входят следующие данные:

  1. Дата и место заключения договора.
  2. Сведения о сторонах сделки – название организации, фамилия, имя, отчество физического лица. Также указываются данные документов, подтверждающих полномочия руководителя, законного представителя, и личность человека – устав, свидетельство о регистрации в качестве организации либо индивидуального предпринимателя, доверенность, паспорт.
  3. Предмет договора. Здесь необходимо подробно описать объект субаренды – местонахождение, площадь и границы земельного участка.
  4. Стоимость договора. В данном разделе указывается не только сумма субарендой платы, но также порядок расчетов. На практике чаще всего в качестве способа используется перечисление денежных средств на расчетный счет другой стороны, предоставившей земельный участок.
  5. Права и обязанности участников сделки. В этом разделе указываются возможности каждой из сторон инициировать внесение поправок в текст документа, а также досрочное прекращение договорных отношений. В качестве мер ответственности, как правило, устанавливается выплата штрафа, неустойки или пени, в случае нарушения условий соглашения.
  6. Срок действия договора.
  7. Банковские реквизиты и адреса сторон.

Договор подписывается обоими участниками сделки и заверяется печатями, при наличии таковых. При этом сторонам необходимо поставить свои росписи на каждом листе документа. Подобный подход позволит избежать фальсификации содержания договора.

Срок действия

Срок действия договора определяется сторонами сделки. При этом продолжительность действия соглашения с третьим лицом, не должна превышать временной период основной аренды.

Если изначальным документом срок действия не был установлен, то и последующая сделка может быть заключена на неопределенный срок.

В такой ситуации каждая из сторон имеет право в любое время прервать договорные отношения, предупредив другого участника о своем намерении не позднее чем за три месяца до планируемой даты расторжения соглашения.

Следует отметить, что досрочное прекращение взаимодействия возможно не только по инициативе одной из сторон. Субаренда будет прекращена и в случаях, когда досрочно расторгнут основной договор.

Условия пролонгации

Продление договора субаренды происходит по взаимному согласию сторон. При этом такое условие должно быть отражено в тексте договора. Продление срока субаренды возможно только в пределах времени действия основного договора.

Государственная регистрация

Законом предусмотрена государственная регистрация договоров. В отношении сделок с земельными участками это является обязательным условием. Суть такой процедуры заключается во внесении договора в специальный учетный перечень. В качестве заявителя может выступать любая из сторон.

Однако независимо от статуса инициатора, для того, чтобы зарегистрировать договор необходимо представить документы, послужившие основанием для заключения сделки – сведения о сторонах, план или схема участка, свидетельство о регистрации в качестве ИП или организации, паспорт физического лица, основной договор аренды, согласие собственника.

Также инициатор обязан составить заявление о проведении процедуры фиксации соглашения.

Особенности субаренды земель сельхозназначения

Субаренда земельного участка, который будет применяться для сельскохозяйственных нужд, имеет некоторые особенности. Прежде всего, это касается использования объекта оно должно быть целевым. В данном случае имеется в виду выращивание сельскохозяйственной продукции.

Например, субарендатор не может заниматься строительством жилья на таком участке, даже если это предусмотрено в условиях договора. То есть определяющим фактором в данном случае является сам предмет договора.

Если земли передаются для нужд сельского хозяйства, то и использовать их можно только в таких целях.

Ещё одной особенностью субаренды таких участков является статус владельца. Если собственником территории является госорганизация, то заключение договора субаренды возможно только по результатам проведенного аукциона.

Образцы документов

Образец договора субаренды земельного участкаОбразец согласия собственника о заключения субаренды

Источник: https://pravo.estate/arenda/subarenda-zemli/

Как оформить субаренду земельного участка – Я – Бухгалтер

Что такое субаренда земельного участка?

Заявление о внесении этих сведений может быть подано правоприобретателем, стороной (сторонами) сделки, которыми приобретается право субаренды, или уполномоченным ими лицом.

Однако заказать изготовлениетехнической документации в данном случае имеет право только собственник и землепользователь (ст. 26 Закона от 22.05.03 г.

№ 858-IV «О землеустройстве», далее – Закон № 858).

То есть в случае необходимости заключить договор субаренды на часть арендованного земельного участка арендатор должен:· прежде всего проверить наличие у него права заключать такой договор в договоре аренды земли или получить письменное согласие собственника;

· потом самостоятельно выбрать юрлицо или физлицо-предпринимателя, которые являются разработчиками технической документации по землеустройству согласно ст. 26 Закона № 858, и заказать у них эту документацию относительно установления границ части земельного участка, на который распространяется право субаренды и электронный документ.

Стоимость изготовления такой документации и электронного документа устанавливается по договоренности сторон и фиксируется в заключенном между заказчиком и разработчиком договоре.

После этого правоприобретатель передает все эти документы в Центр предоставления административных услуг для внесения информации о субаренде части земельного участка в ГЗК.

Отметим, что процедура внесения сведений является бесплатной, как и выдача извлечения из ГЗК о земельном участке, которое подтверждает факт осуществления этой процедуры.

В дальнейшем при необходимости всегда можно получить такое извлечение, впрочем, бесплатно оно выдается только первый раз. Потом стоимость каждого извлечения будет составлять 68,90 грн.

 (0,05 размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц, далее – ПМ) (постановление КМУ от 01.08.11 г. № 835).

Ограничение договора субаренды 

Договор субаренды является производным от договора аренды земли. Поэтому вполне правомерно, что ст.

8 Закона № 161 установлены такие ограничения относительно договора субаренды:
· условия договора субаренды должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему;
· срок договора субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;
· в случае прекращения договора аренды земли действие договора субаренды прекращается.

Кроме того, плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы (п. 288.6 Налогового кодекса). Итак, получается, что она может равняться арендной плате или быть меньше.

Отметим, что договор аренды земли может быть прекращен, в частности, в случае смерти физлица-арендатора или арендодателя либо ликвидации юрлица-арендатора (ст. 31, 32 Закона № 161).

Однако, если договором аренды предусмотрено, например, что смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора, то его действие не прекращается и по аналогии договор субаренды также продолжает действовать.

Таким образом, при заключении договора субаренды земельного участка необходимо учитывать условия договора аренды этого участка.

Регистрация права субаренды 

Согласно ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952) право субаренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав).

Учитывая то, что это право возникает только после его госрегистрации, субарендатор заинтересован как можно быстрее осуществить такую регистрацию.

А вот обязательное нотариальное удостоверение договора субаренды земельного участка не установлено, однако стороны могут это сделать по взаимному согласию.

Как уже отмечалось, до осуществления госрегистрации права субаренды, которое распространяется только на часть земельного участка, необходимо в обязательном порядке внести сведения о такой части в ГЗК (ч. 11 ст.

791 ЗК).

То есть перед обращением к госрегистратору у правоприобретателя на руках должно быть извлечение из ГЗК о земельном участке, которое и будет содержать все необходимые данные о границах участка, на который распространяется субаренда.

Исключительного перечня документов, необходимых для регистрации права субаренды, в Порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденном постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127, нет. Впрочем эту информацию можно получить у любого госрегистратора прав, ведь именно на него возложена эта обязанность (ч. 2 ст. 18 Закона № 1952).

Результатом осуществления государственной регистрации права субаренды будет изготовленное бесплатно извлечение из Госреестра прав в электронной и (по желанию заявителя) бумажной форме (ст. 21 Закона № 1952).

В дальнейшем электронное извлечение можно заказать в любое время через сайт кабинета электронных сервисов (https://kap.minjust.gov.ua) и при необходимости распечатать его. Стоимость извлечения в бумажном виде составит 0,025 ПМ (40 грн.

), в электронном – 0,0125 ПМ (20 грн.).

Выводы

Арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если такое право предусмотрено договором аренды земли или есть письменное согласие арендодателя.

Типовая форма договора субаренды земельного участка не установлена, поэтому стороны могут опираться на нормы Закона № 161 и за основу брать сам договор аренды земли, добавляя желаемые условия. По взаимному согласию сторон договор может быть удостоверен нотариально.

При заключении договора субаренды земельного участка следует тщательно изучить и учесть все условия договора аренды этого участка.

Право субаренды подлежит государственной регистрации в Госреестре прав. До осуществления госрегистрации этого права, которое распространяется только на часть земельного участка, сначала необходимо внести сведения о такой части в ГЗК.

Источник: “Баланс-Агро”

Как оформить субаренду земельного участка обновлено: Октябрь 24, 2017 автором: adminКак оформить субаренду земельного участка

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы

[contact-form-7 404 “Not Found”]

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы, касающиеся журнала

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на ваши вопросы

Чтобы узнать подробнее об услугах и продуктах семейства “1С” от компании “Soft-Terra” оставьте ваши контактные данные и мы обязательно свяжемся с вами в ближайшее время

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы, касающиеся сервиса

Оставьте ваши контактные данные. Мы обязательно вам перезвоним и ответим на все ваши вопросы, касающиеся сервиса

Оставьте ваши контактные данные и мы обязательно свяжемся с вами в ближайшее время

Получить бесплатный ознакомительный доступ к “Дебет-Кредит”

Заполните заявку для связи с менеджером

по учету, оплате труда и налогообложению

Стоимость услуги от 75 грн!

Заполните заявку для получения консультации

На указанный вами email будет отправлен счет. После получения оплаты наши эксперты без промедления приступят к подготовке ответа.

Консультации предоставляются только в письменной форме. Подробнее об услуге – тут

Хорошего настроения!

Источник: https://ibuh.info/kak-oformit-subarendu-zemelnogo-uchastka

Бизнес и закон
Добавить комментарий