Что такое рента и ее виды

Что такое рента и ее виды

Что такое рента и ее виды
Для многих пенсионеров, особенно одиноких, очень выгодным вариантом является заключить договор ренты под недвижимость и другое имущество.

С помощью ренты можно существенно поднять свой уровень жизни, и провести старость, ни о чём не беспокоясь.

А есть варианты договора, при которых гражданин, получающий недвижимость, и вовсе должен взять старика на полное обеспечение. Пенсионеры нередко боятся, что их обманут, заберут недвижимость и ничего не дадут взамен, чтобы подобного не случилось, нужно грамотно составлять договор.

Также часто соглашение заключается с уже знакомыми людьми, которым они доверяют.

Понятие ренты

Начать необходимо с самого понятия ренты. Заключая подобный договор, будущий получатель передаёт в собственность лицу, которое будет ему платить, свою недвижимость. После этого он будет получать пособие в размере не меньше прожиточного минимума до самой смерти, а при постоянной ренте эта привилегия перейдёт и к его наследникам.

На 2018 год прожиточный минимум для пенсионеров составляет 8 496 рублей с колебаниями по регионам (а базовым для расчётов будет именно региональный) – таким образом, рассчитывать можно примерно на эту сумму. И это, ещё раз отметим, минимальная планка – можно требовать внести в договор и большую сумму – 1,5, 2, 3 и так далее МРОТ.

Получая эти деньги, пенсионер может обеспечить себе достойную жизнь и качественное лечение, а значит, получит все шансы ещё и прожить дольше, то есть, при соблюдении плательщиком ренты условий договора, его выгода очевидна.

Вторая сторона же получает недвижимость за плату, обычно меньшую, чем пришлось бы заплатить при покупке.

Просто продать свой дом пенсионер же не может по понятным причинам – ему нужно где-то жить, и договор ренты даёт такую возможность.

Соответственно, рентой называют плату, получаемую им по этому договору. Помимо фиксированных выплат, доступно также оказание услуг, содержание получателя и так далее – в общем, производимые на него траты. Все детали того, каким образом и в каком виде он будет получать деньги, оговариваются в соглашении.

У ренты довольно широкие рамки, и она позволяет обеим сторонам сделки заключить оптимальное соглашение, что в первую очередь направлено на удобство получателя.

Он может как передать свою квартиру с условием пожизненного проживания в ней и получать строго фиксированный доход, без какого бы то ни было другого вмешательства плательщика в его жизнь, так и полностью передать свою недвижимость и благополучие в распоряжение второй стороны, но зато и иметь полное содержание.

Правовые аспекты

Договор ренты классифицируется как:

  • реальный – то есть требующий передачу имущества для своего вступления в силу;
  • возмездный – за передачу имущества гражданин должен получать денежную плату или её эквивалент в виде других благ;
  • односторонне-обязывающий – он не накладывает никаких обязательств на сторону, передавшую недвижимость, а лишь на вторую, то есть плательщика, разорван он может быть при нарушениях со стороны плательщика либо по согласию обеих сторон сделки.

Регулируется рента Гражданским кодексом, где ей посвящена 33 глава. Кодекс содержит отдельные статьи по каждому виду ренты и устанавливает основные правовые аспекты заключения договора и применения ренты в повседневной практике.

Регулирующие договор правовые нормы призваны защищать интересы его слабой стороны, которой признаётся получатель, поскольку обычно они заключаются одинокими пенсионерами.

Виды ренты

Она делится на три основных вида:

  • постоянная;
  • пожизненная;
  • на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Они различаются по условиям, в частности, различными будут:

  • форма предоставления содержания;
  • его размер;
  • сроки предоставления;
  • наличие возможности выкупить ренту либо передать права на неё.

Подобный гибкий набор инструментов позволяет в каждом отдельном случае выработать оптимальные условия для обеих сторон.

Пожизненная

Как явствует из названия, должна выплачиваться в течение жизни человека, передавшего имущество (а как предмет договора может выступать любое имущество, хотя чаще всего им выступает недвижимость).

Её основные особенности:

  • Получатели – только физические лица. При этом им необязательно должен быть собственник переданного имущества – также им может стать и указанный собственником человек.
  • Выплата осуществляется только в форме денег, никаких дополнительных бытовых обязанностей в отношении пенсионера плательщик не несёт.
  • При случайной гибели имущества плательщик должен продолжить нести обязательства.
  • У плательщика нет права выкупить ренту, он должен строго по договору вносить платежи.

Пожизненная рента может выплачиваться и сразу нескольким лицам, если они владели долями в имуществе. После смерти одного из получателей, его доля перейдёт к тем, которые его пережили. Завершаются выплаты лишь после смерти последнего из них.

Расторжение договора возможно по инициативе получателя или соглашению сторон, для достижения которого выплачивается отступной.

Ещё один важный момент: сам по себе договор пожизненной ренты не подразумевает, что за её получателем сохраняется право жить в недвижимости, передаваемой в её рамках. То есть, если всё же предполагается, что он продолжит в ней проживать, нужно будет одновременно с основным соглашением оформить ещё один, который это право даст.

Таким образом, при заключении этого договора ренты его стороны менее тесно связаны друг с другом, чем при содержании с иждивением. Фактически, они могут вообще не общаться, и плательщик просто делать переводы в установленные сроки. Главным плюсом для него будет цена, поскольку он выплачивает куда меньше, чем при обычной покупке, зачастую в разы.

Договор пожизненной ренты

Постоянная

Её важнейшее отличие от пожизненной ренты состоит в возможности передачи наследникам. То есть вместо обязательств выплачивать ренту до конца жизни пенсионера, плательщик будет нести их в определённом фиксированном размере, пока выплачено не окажется всё, а получит эти деньги сам пенсионер, или его наследники, для закона неважно.

Это изменение обуславливает и второе отличие – получателями могут стать не только физические лица, но также и различные фонды.

Другие значимые особенности:

  • По умолчанию выплачивается раз в квартал, в соглашении можно установить другой период.
  • Может как напрямую выплачиваться деньгами, так и выражаться в иной форме.
  • Плательщик имеет право потребовать прекращения обязательств или изменения их объёма, если произошла случайная гибель объекта, за который делаются выплаты.
  • У плательщика есть возможность выкупа ренты сразу целиком.

Договор постоянной ренты

Пожизненное содержание с иждивением

В этом случае гражданин передаёт недвижимое имущество в обмен на обязательство содержания. Ключевые отличия такого договора:

  • передаётся только недвижимость;
  • в понятие иждивения входит широкий спектр обязанностей по обеспечению потребностей гражданина: обеспечить ему питание, наличие предметов быта, медицинскую помощь, ухаживать за ним и так далее;
  • в денежном эквиваленте предоставляемые получателю услуги должны составлять как минимум два МРОТ.

Если плательщик допускает нарушения договора, получатель сможет расторгнуть соглашение, и вернуть себе недвижимость, притом не выплачивая никакой компенсации.

Плательщик может обратиться в суд, и, смотря по обстоятельствам дела, суд может либо принудить получателя в её выплате, либо отказать в иске, если решит, что соглашение было разорвано по вине плательщика.

Такой договор подразумевает более тесное общение, чем предыдущие.

В частности, получатель содержания будет иметь право и далее проживать в переданной квартире, взявший же на себя обязательства гражданин должен осуществлять их не только в форме денежных выплат.

Кроме того, такой договор не даёт автоматического права проживать в квартире с пенсионером – это право требуется приобрести при помощи отдельных соглашений.

Обязанности в данном случае могут быть самыми разными, всё зависит от того, что оговорено в соглашении. Более выгодной для пенсионеров считается именно эта форма – в особенности в случае, если они не могут обслуживать себя сами.

Прав плательщику такая форма договора даёт меньше, а обязанностей у него больше, к тому же ему не всегда будет просто доказать, что он выполнил взятые обязательства.

Этим ситуация отличается от возникающей при обычной пожизненной ренте, где достаточно лишь предъявить чеки.

В целом, такой договор куда сложнее грамотно составить и учесть все детали, а чтобы заключить его требуется больший уровень доверия, чем при обычной пожизненной или постоянной ренте, поскольку учитывать и адекватно отображать все расходы гораздо сложнее, и это чревато спорами.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Стороны договора

Здесь всё просто, их две:

Первый приобретает права на недвижимость, но берёт определённые договором обязательства, второй эти права передаёт, и за это получает непосредственно ренту.

Форма и существенные условия договора

Правильное оформление договора очень важно, ведь это основополагающий документ. Если он неверно составлен, это может позволить плательщику не выполнять обязанности в полном объёме.

К примеру, если не указано, что рента должна индексироваться согласно инфляции, то она будет повышаться только вместе с МРОТ, и в реальном выражении через пять лет может оказаться гораздо ниже, чем в момент подписания.

Либо, наоборот, проблемы могут возникнуть у плательщика, если договор станет преградой на его пути впоследствии, когда придёт время получать жильё.

Изменить условия после подписания и регистрации непросто, а потому лучше не доводить до возникновения такой необходимости, и сразу прибегать к помощи юриста.

Образцы всех основных видов прилагаются к статье, потому подробно рассматривать оформление мы не будем, а отдельно расскажем о его существенных условиях – тех пунктах, которые требуют обязательного внесения:

  • Обязанности плательщика – их необходимо подробно описать, а также включить в договор условие о страховании риска неисполнения и предоставлении обеспечения для страховки.
  • Права получателя – при каких условиях соглашение может быть расторгнуто, какие принципы получения им платы и её размер, есть ли возможность выкупить имущество, и какими будут штрафы при просрочке платежей.
  • Необходимо описать сам предмет сделки, а также указать его месторасположение.
  • Указать, остаётся ли у получателя право проживания в недвижимости плательщика и прочие подобные детали.

Договору присуще множество важных нюансов, которые должны быть учтены, поскольку при неграмотном составлении им можно будет манипулировать. Потому к его составлению следует отнестись с максимальной ответственностью, и лучше задействовать профессионального юриста.

Обязательным является его заверение у нотариуса и регистрация в Росреестре, только после неё документ вступит в силу.

Подытоживая, отметим, что для уверенности сторон в безопасности важно соблюсти три принципа, относящихся к договору:

  • Грамотное составление – в тексте должны присутствовать все важные пункты, он должен подробно описывать всё детали соглашения и полностью удовлетворять положениям законодательства.
  • Правильное заключение – грамотно составить договор, конечно, основная часть дела, но пока он не будет правильно заключён, то попросту не станет действительным. А заключать его следует в присутствии нотариуса.
  • Регистрация – последний этап, необходимый для вступления в действие. Для этого надо обратиться в Росреестр, имея с собой: паспорта, оригинал договора, документы на недвижимость, заявление и квитанцию об оплате пошлины.

Составление договора с соблюдением всех этих условий пойдёт на благо обеим сторонам правоотношений.

Риски

Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.

Потому стоит отдельно разобрать основные риски:

  • Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
  • Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
  • Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
  • Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
  • Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.

Образцы документов

Договор постоянной рентыДоговор пожизненной рентыДоговор пожизненного содержания с иждивением

Источник: https://pravo.estate/kvartira/renta/

Договор ренты – понятие в гражданском праве, оформление, обязательства и срок действия

Что такое рента и ее виды

Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование.

Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.

В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:

  1. Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
  2. Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.

Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:

  1. Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
  2. Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
  3. Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.

Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:

  • недвижимое имущество;
  • движимое;
  • деньги;
  • ценные бумаги.

Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:

  • получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
  • улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.

Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:

  • в виде денежной суммы;
  • в виде предоставления услуг;
  • комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.

В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:

  • постоянной ренты;
  • пожизненной ренты;
  • пожизненного содержания с иждивением.

Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу.

Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом.

Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.

Договор пожизненной ренты на квартиру

Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:

  1. Исключительно денежный расчет.
  2. Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
  3. Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:

  • питание;
  • покупка одежды;
  • лечение;
  • ремонт квартиры.

Стороны рентного договора

В подобной сделке принимают участие две стороны:

  1. Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
  2. Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.

Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:

  1. С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
  2. Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
  3. В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Правила оформления

Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:

  1. Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
  2. Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
  3. Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.

Образец договора

Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:

  • паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
  • данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
  • срок действия сделки и способ расчета за имущество;
  • может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.

Как оформить ренту с пожизненным проживанием

Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности.

Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца.

Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:

  • смерти рентополучателя;
  • выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.

Существенные условия договора ренты

Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:

  • стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
  • предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
  • определение вида договора и формы оплаты;
  • обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.

Размер рентных платежей

Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:

  • сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
  • нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.

Срок договора

Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность.

В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности.

Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.

Плюсы и минусы рентного договора

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

  1. Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
  2. Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
  3. Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
  4. Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

Налогообложение

При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.

Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению.

Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%.

Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).

При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.

Как расторгнуть ренту

У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд.

Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком.

Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:

  • медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
  • чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.

: понятие рентных договоров

Источник: https://sovets.net/11750-dogovor-renty.html

Бизнес и закон
Добавить комментарий